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盈科经典案例|一起假借房屋租赁合同纠纷提起的“公房置换”纠纷案

——焦某诉范某甲房屋租赁合同纠纷案

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更新日期:2020-04-08

来源:盈科律师事务所

案情简介

原告焦某于201812月份向青岛市市南区人民法院提起诉讼,以范某乙拖欠房屋租金为由,要求被告范某甲返还房屋。被告范某甲现承租的房屋是其父亲范某乙与焦某于50年前通过公房置换所得。因公房置换时双方未签订公房置换协议,范家也没掌握其他可证明双方存在公房置换关系的证据,因此在第一次开庭结束后特委托我所赵春梅律师代为调查取证并特别授权代理本案。

代理律师接受委托后经调查,了解到:原告焦某父母解放前是资本家家庭,新中国成立后,私有房屋进行社会主义改造,焦某父母的房屋也被改造为公有房屋。政府为焦某及家人留有部分自留房,焦某分到其中一间。焦某于1968年时用该位于市南区齐东路*号的自留房屋与范某乙承租的市北区热河路11号的公房进行了互换。但双方未签订房屋置换协议,仅在范某乙所承租公房的益都路房管所进行了更名登记。

范某乙进行房屋置换后即将全家户口迁入齐东路,另外,在双方进行房屋互换的同时,焦某的岳母管某与范某乙的岳父王某也同时进行了房屋互换。范某乙与其岳父王某的房屋是同一房屋中的分别两个房间并分立两个登记户。经过四家互换后,焦某与管某住在了热河路*号一处房屋的四个房间内;范某乙与王某从一个房屋内的两个户分立出来分别住在了市南区齐东路和市北区的无棣路。

房屋置换后,范某乙携带一家老小五口人一直住在齐东路,至今已52年,期间女儿出嫁、儿子成家,但儿女都轮流来照顾范某乙,范某甲为照顾方便也常与范某乙一同居住。

房屋置换时,双方房屋均属公房,范某乙的房租一直由其所在单位代扣代缴。1993年时该齐东路房屋私改,政府返还给焦某,焦某办理了房屋产权证,随后范某乙便将房租交付给焦某,后期范某甲代父亲交房租给焦某。现焦某不认可双方置换房屋的事实,称最初是借房给范某乙居住。其居住的热河路11号房屋也是其岳母房屋置换所得。彻底否定了双方置换房屋的事实。

诉讼中,代理律师多方调查取证还原事实,最终法院经过开庭审理后驳回了原告的诉讼请求。原告未上诉,现判决已生效。

律师策略

这是一起以房屋租赁合同纠纷为名提起的公房置换纠纷案件。根据现行法律规定,这类公房置换纠纷属历史遗留问题,法院应不予受理。但本案原告避开公房置换问题,以表面上的房屋租赁关系为掩盖使法院受理此案,不仅否认双方互换房屋的事实,更谎称范某甲租住的房屋是其好意出借的。加之被告的确没有直接的证据证明双方进行过房屋置换,因此,原告的诉请极大的误导了法官。代理律师了解案情后,认为本案的焦点问题在于被告租住的房屋是否是其父亲范某乙与原告房屋置换所得。解决了这一问题,也就解决了被告租住房屋的合法性问题。

因此,找到证实双方置换房屋的证据就是解决本案的关键。这就意味着代理律师要在很短的时间内找到52年前的房屋置换的相关档案资料。52年前正值文革时期,档案管理并不完善,当时的住房政策与现行政策规定不仅不衔接,并且差距很大。而原告和主审法官也一直在强调本案应适用《物权法》。但很显然,本案事实发生于物权法实施前,属于历史遗留问题。因此,如何适用法律也是本案的重要问题之一。

经梳理案情后,代理律师认为要使案件还原事实,必须跳出现有诉讼格局,采取“围魏救赵”的方式,让真正的当事人范某乙加入诉讼,并以范某乙名义要求焦某承担换回热河路*号房屋或作价补偿的责任,促使法官全面审理本案。

同时代理人向法院申请多份调查令,分别向青岛市不动产登记中心、齐东路房产所在的房管所、派出所、房管处以及热河路房产所在的房管所、派出所等任何一个有可能与置换房屋有关联的部门调取证据。因调查部门多、时间紧、任务重,并且欲调取材料年代久远,必定一次不能完成,因此代理律师采取团队作业,兵分多路,分别到不同的部门调取证据,然后根据搜集到的线索再有重点的进行第二轮、第三轮调查。经过摸排调查,反复多次协调咨询,最终代理律师取得了双方当事人置换房屋的证据,同时搜集到大量的五六十年代的房改政策和文件,为案件的最终胜利打好了基础。

法律文书

一审代理词节选

一、原告诉讼主体不适格、所诉主体错误,其诉请应予驳回

涉案房屋是第三人与原告用热河路*号公房置换所得。并非原告诉称的简单的房屋租赁关系。第三人是涉案房屋的合法使用人,原告无权要求被告返还涉案房屋,其原告身份不适格。另,被告范某甲是经第三人同意的合法同住人,其不能作为返还房屋纠纷的适格被告。原告所诉主体错误。因此,原告诉请应予驳回。

二、原告与第三人在51年前就涉案房屋进行房屋置换,第三人是案涉房屋的合法使用人,其合法权益应受保护

(一)原告所说的“齐东路*号房屋是借给第三人使用”的说法与事实不符,也是违背当时政策法律规定的,其说法不能成立。

涉案房屋的置换具有浓重的时代背景。本案事实的查清离不开当时的历史政策背景:新中国成立后,自1956118日中共中央批转中央书记处第二办公室《关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见》(以下简称《私房社会主义改造意见》),明确指出: “对城市房屋私人占有制的社会主义改造,基本上应当按照党对资本主义工商业的社会主义改造的政策的原则进行。对城市私人房屋通过采用……,来逐步地改变他们的所有制;同时对依靠房租作为全部或主要生活来源的房东和二房东,进行逐步的教育和改造,使他们由剥削者改造成为自食其力的劳动者”。在这种历史政策环境下,私房统一收归国家管理,除自住房外,根本不允许有闲置房产。

第三人举家住进涉案房屋,并将全家户口全部迁入齐东路*号的事实,发生于1968年。那时正值文化大革命时期,当时的政策不允许进行房屋买卖,房屋使用权互换是当时房屋流转的主要形式。当时并没有现行物权法定义下的房屋产权,一切物产归属公有。原告质证意见中强调双方当事人无权进行房屋“所有权”互换,是脱离历史时代背景、架空历史事实的主观臆造的命题。

无论是房屋所有权的互换还是公房使用权的互换,涉案房屋已由范玉川及其家庭居住51年之久,而原告也相应的居住使用了范某乙原承租的热河路11号房屋,并用该房屋与他人进行了第二次房屋置换,并最终买断了公房。因此,焦某与范某乙事实上的房屋交换关系已经完成,原告称系借房给第三人使用的说法是不成立的。

2)原告已实际占有、使用、处分了第三人原承租的公房,并最终享受了公房政策的利益,进一步证明原告与第三人房屋互换的事实。

综上,无论双方有无书面的换房协议,原告与第三人互换房屋的事实都是存在的。正如同时换房的管某与张某一样,双方也没有任何书面协议,但也完成了相同的换房事实。原告这种趋利避害只认可后者换房而否认自己换房的态度也是不诚信的。但无论原告是否愿意承认,本案被告及第三人举出的大量证据已充分证明了双方互换房屋的事实。

三、处理本案应当适用包括青岛市委青发[1985]81号文件和中共青岛市委办公厅(通知)青厅字[2000]46号《中共青岛市委办公厅青岛市人民政府办公厅转发市房管局党委、市房管局〈关于落实私房政策有关问题的报告〉的通知》等政策的规定

1)如上文所述,本案所涉不是普通的房屋租赁关系,而是私房社会主义改造后进行公房置换,然后又进行房屋私改返还房屋的,历时51年之久的房屋置换关系,事实发生所依据的是当时的政策规定

2000年71日《立法法》第九十三条明确规定:“法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往……,明确对法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章,一般性地规定了不溯及既往的基本原则。《物权法》自2007101日起施行,本案事实发生于物权法实施前39年,处理当时发生的事件应适用当时的政策和法律,而不应当适用《物权法》。原告以物权法来衡量本案涉案房屋项下产生的历时51年之久的房屋纠纷,属于适用法律错误。

2)涉案房屋办理产权是依据我国八九十年代的政策规定,因此,处理本案应适用当时的政策规定,而不应适用《物权法》。

四、涉案房屋的产权是有限制的产权,是不完整的产权,房主不得随意撵住户搬家

1990年1116日青岛市房产管理局市南管理处作出的《退还房屋通知单》规定:“请与住房建立新的租赁关系,不得随意撵住户搬家。今后凭此通知单,另行申请换发新的产权证件。”因此,这是涉案房屋取得产权的合法依据,同时也显示该房屋产权并非完整的产权而是“不得随意撵住户搬家”的有限制的产权。同样的产权限制在1990919日青岛市房产管理局[90]青房私字第75号文件《青岛市房产管理局关于同意将齐东路16号部分错改房屋发还产权自管的决定》和中共青岛市委青发[1985]81号中共青岛市委青岛市人民政府批转市房管局《关于对私房改造遗留问题处理意见的报告》的通知也有规定。

因此,暂且不论原告与第三人之间是房屋置换这样的使用权处分关系,仅单纯假设双方之间是简单的房屋租赁关系而言,原告也不应撵住户搬家。更何况,第三人的权益是房屋置换所得。因此,本案原告要求被告返还房屋既无事实依据也无法律、政策依据,依法应予驳回。

案件结果

我方分别向房产管理部门和房产所在辖区派出所调取了包括换房“证明”、户籍迁移“证明”“公用房屋分户帐”、“户籍迁移证”等在内的扎实的证据,用以证明双方存在房屋置换的事实。同时提供了从五六十年代到八九十年代房改的政策文件供法官参考适用。虽对方极力反驳,但法院对我方提交的证据均予以确认。并基于我方提交的证据和政策文件,确认当事人双方在51年前进行房屋使用权互换的事实,从而认定我方当事人对涉案房屋有合法的居住使用权。法院最终判决驳回原告的诉讼请求。原告未上诉,现该判决已生效。

典型意义

本案是为数不多的涉及到公房置换引发的纠纷中,有关私改返还房屋(即房改房)的租赁纠纷的案件。且双方未签订房屋置换协议,大大的增加了案件审理的难度。也极大的考验了律师跨跃时代,了解并分析案情和调查、搜集证据及政策依据的功底和能力。代理律师搜集到的五六十年代至八九十年代的大量公房及房改政策文件,为法院判决书的说理部分为公房置换事实的认定在政策、法律适用方面提供很好的参考。在私改房屋的房屋权属认定及私改后房屋原有租赁关系如何处理上也起到了良好的借鉴作用。同时该案的生效判决是一份仅适用政策而未适用现行法律来认定事实的特殊判决,能够明确的告诉大家,在没有法律明确规定情况下适用当时政策同样可以认定事实,为律师代理案件开扩了思路。

回顾思考

本案的难点在于,案件事实发生于50多年前,当时正处于文革初期,法律并不完备,很多政策也与现行政策不衔接,特别是当时的房屋所有权公有制度更是与现行的房屋产权私有化有很大的差异。如果不了解当时的社会环境和政策、制度,仅在现行政策、法律的背景下思考、分析案件,势必无法找到案件的突破点,无法进一步查找证据,攻克案件。

综观本案,如何证实双方存在互换房屋的事实是认定案件事实的基础,如何正确处理现行法律和当时政策之间的关系是正确适用法律的前提。代理律师为了了解当时的政策环境和为促使法院客观公正审理本案,查找到五六十年代到八九十年代从全国到地方的房改政策近十部。法官也均适用了这些政策。为引导案件正向发展打下了良好的基础。

本案案由为“租赁合同”,租赁合同在《合同法》中有明文规定,但合同法的出台日期是1999101日,涉案房屋发生“换房”的时间为196871日,涉案房屋退还自管的时间是1983121日,同时这两个时间点分别也是范某乙通过国家经租和与焦某成立租赁关系的时间点。根据法不溯及既往原则,《合同法》出台时,社会背景与该案法律关系确定时早已大不相同,如果适用合同法,可能会变更当事人双方订立租赁合同法律关系的意思表示,从而妨害合同的稳定性。焦某与范某乙所订阅的租赁合同,是由国家经租概括转让而来,焦某在接收范某乙房屋租赁费用的同时,也应当将国家经租中关于对范某乙的义务一并接收。19901116日青岛市房地产管理局市南管理处作出的《退换房通知单》和中共青岛市委发[1985]81号中共青岛市人民政府批转市房管局《关于对私房改造遗留问题处理意见的报告》的通知中均既确定了涉案房屋产权的返还归属,又明确了产权人不得随意撵住户搬家的义务。本案中原告即已根据该政策规定取得了房屋的产权,即说明该政策是解决双方之间矛盾的重要依据,因此原告也应履行该政策对其设置的义务。因此该地方政策规定即是本案认定事实及审判的法律依据。

法院就双方是否存在房屋租赁关系方面的认定同样适用了根据中共中央批转中央书记处第二办公室《关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见》这一政策性规定,认定1968年双方互换房屋时涉案房屋尚属于公房,双方之间不存在租赁关系。

法院在处理双方是否“换房”这一焦点问题时,仍依据代理律师搜集并提供给法院的青岛市房产定理局[90]青房私字第75号文件中记载“兹按省委[83]13号文件及市委[85]81号文件的精神,经研究决定如下……”以及青岛市《房屋产权发还通知书》青房(南退)字849号文件,并认定了双方换房的事实。

因此,在年代跨度较大的案件中,如果没有明确有法律规定,当时的政策规定就是认定案件事实的主要依据。掌握时代背景,适时的查找、提供当时的法律规定或政策规定是律师的重要工作,也是引导案件正向发展的关键。

 律师简介


赵春梅,盈科青岛分所律师,2004年通过全国司法资格考试,从事法律服务工作。20113月份加入盈科青岛分所,现已成为以办理房产、婚姻、继承、家族财产管理与传承等家事案件为主线业务的家事律师。

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