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盈科|案例 个人通过挂靠方式进行房地产开发的合同属于无效合同

王某诉某某房地产开发公司等合资、 合作开发房地产合同纠纷案

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更新日期:2019-08-27

来源:盈科律师事务所



案件简介

北京盈科(昆明)律师事务所陈娜、周臻杰律师接受原告王某的委托,担任其与某某房地产开发有限公司、姜某合资、合作开发房地产合同纠纷一案中委托人的代理人。

因合作开发房地产纠纷,王某将某某房地产开发有限公司、姜某诉至法院。原告王某诉称,2013年初,两被告因经营需要向其寻求资金帮助,于是王某分别委托某旅游开发有限公司、某投资有限公司、姜某,给两被告共计支付人民币1500万元,姜某及某某房地产开发有限公司为取得其信任,骗取其签署了不可能履行且严重违背法律禁止性规定的《房地产挂靠项目合同书》及《房地产合作开发协议书》,其转款后,两被告拒绝履行双方签署的协议所约定的义务,其也多次要求两被告归还上述款项并支付收益,但均未果。

一审法院审理中查明,某旅游开发有限公司及某投资有限公司、姜某受王某委托支付某某房地产开发有限公司人民币1500万元,2013年4月28日王某(甲方)与姜某(乙方)共同签订《房地产合作开发协议书》,该协议书主要内容为:双方欲共同开发位于某地三组共三期土地。一期项目用地已由甲、乙双方共同出资购买,土地使用权为甲、乙双方共同享有,共计三期地块因挂靠需要登记在某某房地产开发有限公司名下。同日,某某房地产开发有限公司与王某、姜某共同签订《房地产挂靠项目合同书》,2013年6月2日王某与姜某再次签订一份《房地产合作开发协议书》。以上协议签订后,王某、姜某与某某房地产开发有限公司并未共同组建项目部或成立分公司对以上三期地块进行开发,第一期、第二期两块地块的土地使用权人为某某房地产开发有限公司,且该两块土地上的房地产项目一直以某某房地产开发有限公司名义对外进行开发,三期地块因尚未完成土地招拍挂手续,至今仍未进行开发。

一审法院认为:王某与姜某就涉案三块地块合作开发房地产签订了两份《房地产合作开发协议书》,两份协议双方均系个人,并不具备房地产开发资质,违反法律强制性规定而属无效协议,并且,该合同属于挂靠合同,因合同目的违反法律强制性规定同样属无效合同。故本院对原告王某主张《房地产合作开发协议书》及《房地产挂靠项目合同书》无效的诉讼请求予以支持。2018年4月10日一审法院作出判决,支持原告诉讼请求。

后某某房地产开发有限公司不服上诉,请求依法撤销原判决,改判驳回被上诉人王某原审诉讼请求。在二审中,争议焦点是:姜某向王某返还1500万元,某某房地产开发有限公司应否承担连带责任。二审法院认为,王某与姜某签订的《房地产合作开发协议书》、《房地产挂靠项目合同书》因双方当事人均不具备房地产开发经营资质,导致合同无效,一审法院对此所作认定并无不当,根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”王某依据上述协议向某某房地产开发有限公司支付了1500万元用于房地产开发,对此事实姜某予以认可。因合同无效,姜某对王某支付的1500万元应承担返还的责任。某某房地产开发有限公司主张王某与姜某投资的1500万元全部用于支付土地款、税金,某某房地产开发有限公司的股东受让项目权益时已经支付了转让款,不存在可以返还的1500万元。对此,二审法院院认为,在王某与姜某合作期间,姜某是某某房地产开发有限公司的股东及法定代表人,王某与姜某共同投资开发的房地产项目是以某某房地产开发有限公司的名义进行开发在双方合作期间姜某将项目及某某房地产开发有限公司股权转让给案外人,其中包含了王某支付的1500万元的利益在内。而姜某与某某房地产开发有限公司签订转让协议时并未告知王某,在王某不知情的情况下处分了王某的1500万元,某某房地产开发有限公司作为受益者应承担连带返还的责任,关于某某房地产开发有限公司主张判决结果直接影响到案外人的权益,应当追加为第三人的问题,二审法院认为,股东转让股权与公司对外承担责任是不同的法律关系,本案不存在应追加股东作为第三人的事实及法律依据。综上,上诉人某某房地产开发有限公司公司的上诉理由不成立,姜某应返还王某1500万元,某某房地产开发有限公司应承担连带返还责任。

随后,某某房地产开发有限公司以一审、二审认定事实错误为由申请再审,再审的争议焦点为:王某与姜某签订的《房地产合作开发协议书》、《房地产挂靠项目合同书》合同效力问题以及某某房地产开发有限公司是否应当返还1500万元的问题。再审法院认为,原审法院关于合同效力的认定不存在法律适用错误的情形。关于返还1500万元的问题,原审判决某某房地产开发有限公司返还王某投资款1500万元并支付相应利息在认定事实和适用法律方面并无不当,驳回某某房地产开发有限公司的再审申请。

【律师策略】

律师认为,本案的核心是涉案《房地产合作开发协议书》及《房地产挂靠项目合同书》是否合法有效的问题。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条规定,王某与姜某均为自然人,并不具备房地产开发经营资质,该两份《房地产合作开发协议书》无论实质、形式都是典型的合作开发房地产协议,因此该两份《房地产合作开发协议书》因违反法律强制性规定而属于无效协议。并且,某某房地产开发有限公司作为涉案1500万元款项的实际使用人及受益人,理当对该款项承担返还责任。某某房地产开发有限公司依据无效的《房地产合作开发协议书》及《房地产挂靠项目合同书》两协议收到王某所支付1500万元款项,王某对公司不享有任何股权,对土地不享有任何使用权,对项目不享有任何收益权。无论是基于上述法律规定合同无效导致的法律后果或民法的公平原则,某某房地产开发有限公司与姜某都应当返还基于上述无效合同取得的王某所支付的1500万元,并依法支付占用王某上述款项所产生的利息。二审驳回上诉,维持原判。

律师文书

民事起诉状


原告:王某

被告:某某房地产开发有限公司、姜某

诉讼请求:

1、请求人民法院依法确认原被告双方签订的《房地产合作开发协议书》及《房地产挂靠项目合同书》无效;

2、请求人民法院依法判令被告返还原告人民币1500万元并支付自起诉之日起至款项还清之日止的利息(按同期银行贷款利率计算);

3、本案诉讼费、保全费等由被告承担。

事实和理由:

2013年初,被告因经营需要向原告寻求资金帮助,原告分别于2013年3月19日委托某旅游开发有限公司转账人民币800万元;5月3日委托某投资有限公司转账人民币200万元到被告某某房地产开发有限公司名下的账户,并于2013年4月19日转账500万元到被告姜某的账户内,以上三次原告给被告共计汇入人民币1500万元。被告姜某(被告某某房地产开发有限公司的法定代表人和占比62.5%的股权的大股东)及被告某某房地产开发有限公司,为取得原告信任,先后于2013年4月28日和6月2日骗取原告签署了不可能履行且严重违背法律禁止性规定的《房地产挂靠项目合同书》及《房地产合作开发协议书》,原告将款项打入被告账户之后,被告即拒绝履行双方签署的协议所约定的义务,原告亦多次要求被告归还上述款项并支付收益,但至今为止被告从未归还过任何款项。被告极不诚信、视法律为无物的行为理应受到法律的严惩。鉴于此,原告依据《民事诉讼法》的相关规定,特向贵院提起诉讼,恳请人民法院依法裁判,还原告以公平正义。

此致

某中级人民法院

具状人:王某


再审代理词

尊敬的审判长、审判员:

北京盈科(昆明)律师事务所接受被申请人王某的委托并指派陈娜、周臻杰律师代理其与某某房地产开发有限公司、姜某合资、合作开发房地产合同纠纷一案,现我方结合事实和法律发表如下代理意见:

一、原一、二审法院认定的事实清楚

1、王某从未参与过某某房地产开发有限公司的经营、管理,也未参与过项目的建设,对《项目转让协议》及《委托建设开发协议书》两个协议毫不知情也从未在上面签过字或是以其他方式表示认可。

(1)某某房地产开发有限公司提交的有王某签字的《股东会决议》无论形式或实质均不合法。就该《股东会决议》中,公司实际股东林某未签字确认,同时对《股东会决议》上其他的“隐名股东”均无法查实。该《股东会决议》无论形式或实质均不合法,不具有证明力,原审法院也未予以采信。

(2)某某房地产开发有限公司提交的《项目转让协议》及《项目委托建设开发协议书》,无论形式、内容上都是非法无效的,且与王某无任何关系。

2、王某以借款名义将1500万元支付给某某房地产开发有限公司,该款项也由某某房地产开发有限公司实际占有使用,某某房地产开发有限公司实际为涉案1500万元款项的受益人。

3、王某签订的《房地产合作开发协议书》、《房地产挂靠项目合同书》两份合同均未实际履行,也不可能得以履行。王某从未参与过涉案项目,整个项目开发流程均是某某房地产开发有限公司以自己名义独立投资完成,系某某房地产开发有限公司的独立商业行为,因此不存在某某房地产开发有限公司所述姜某与王某二人合作开发且产生亏损的事实。

二、原一、二审适用法律正确

1、王某与姜某签订的《房地产合作开发协议书》及王某与某某房地产开发有限公司、姜某共同签订的《房地产挂靠项目合同书》均系无效合同,原审法院适用法律正确。

根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条规定,王某与姜某均为自然人,并不具备房地产开发经营资质,该两份《房地产合作开发协议书》无论实质、形式都是典型的合作开发房地产协议,因此该两份《房地产合作开发协议书》因违反法律强制性规定而属于无效协议。并且,对于《房地产挂靠项目合同书》,该《合同书》中约定,“某某房地产开发有限公司提供王某、姜某办理项目过程中所需的公司各种证照及证明文件;项目的一切开发事宜,项目的收益、法律的后果等,由王某、姜某承担;王某、姜某需付挂靠费每期400000元”。该约定实质上是为了使王某、姜某能挂靠某某房地产开发有限公司对涉案项目进行开发,从而使王某、姜某以个人名义开发房地产的非法目的得以实现,该挂靠合同书因合同目的违反法律强制性规定而同样属无效合同。

2、某某房地产开发有限公司作为涉案1500万元款项的实际使用人及受益人,理当对该款项承担返还责任,原审法院适用法律正确。

根据《民法通则》第六十一条,某某房地产开发有限公司依据无效的《房地产合作开发协议书》及《房地产挂靠项目合同书》两协议收到王某所支付1500万元款项,该款项已由某某房地产开发有限公司占有、使用、受益,无论是基于上述法律规定合同无效导致的法律后果或民法的公平原则,于法于情于理某某房地产开发有限公司与姜某都应当返还基于上述无效合同取得的王某所支付与某某房地产开发有限公司的1500万元,并依法支付占用王某上述款项所产生的利息。

综上,本案原审判决认定事实清楚,适用法律正确,再审申请人的再审申请无任何事实及法律依据,请求贵院依法裁判,驳回再审申请人的再审请求。

 代理人:陈娜、周臻杰

 2019年5月29日

【案件结果】

根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的,应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的,应当认定合同无效,但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的,应当认定合同有效”的规定,无论当事人采取独自开发、合作开发或者合资开发房地产模式,至少应当有一方必须具备房地产开发经营资格。本案中,王某与姜某就涉案三块地块合作开发房地产分别签订了两份《房地产合作开发协议书》,虽该两份协议中均约定就涉案项目的开发双方应共同出资、共同经营、共享收益、共担风险,但因双方均系个人,并不具备房地产开发资质,故该两份协议因违反法律强制性规定而属无效协议。

对于《房地产挂靠项目合同书》,该挂靠合同书与涉案合作开发协议本质上具有紧密的内在联系,虽合同一方为某某房地产开发有限公司,但根据该挂靠合同约定内容来看,某某房地产开发有限公司并不实际参与涉案项目的开发,此外,该挂靠合同的内容也不符合合作开发房地产合同的特征,双方签订该挂靠合同的真实目的是为了使王某、姜某能挂靠某某房地产开发有限公司对涉案项目进行开发,从而使王某、姜某以个人名义开发房地产的非法目的得以实现,该挂靠合同书因合同目的违反法律强制性规定同样属无效合同。

【典型意义】

因协议双方系个人,不具备房地产开发资质,故房地产合作开发协议无效。挂靠经营本身系规避法律行为,不为法律所允许;虽然被挂靠方具有房地产开发资质,但从合同书内容上看,被挂靠方并不实际参与开发,双方签订该挂靠合同的目的是为了实现个人开发房地产的非法目的。在确定房地产合作开发协议无效的情况下,房地产挂靠项目合同也应归于无效。

【律师点评】

在实践中,挂靠经营本身系规避法律行为,不为法律所允许;其次,协议双方系个人并签订挂靠合同的目的是为了实现个人开发房地产的非法目的,根据法律规定易被认定为《双方签订协议无效,因此,在进行房地产开发时,需要注意以下几点:

第一,双方约定进行房地产开发时,须保证至少有一方具备房地产开发经营资质,否则合作协议易被认定为无效。

第二,对于各方均不具备房地产开发经营资质的,可注册成立企业并取得房地产开发经营资质。

第三,在各方均不具备相应资质,又无法通过注册企业取得房地产开发经营资质的,可以考虑与具备资质的房地产开发公司合作开发房地产。值得注意的是,房地产开发公司仅出借资质参与合作开发难以被认定为合作开发一方当事人,须实际参与投资、共享利润、共担风险,才可被认定为形成了合作开发关系。

【承办律师】

陈娜,北京盈科(昆明)律师事务所党支部书记、股权高级合伙人、管委会委员、投行与并购法律事务部主任;盈科中国区股权高级合伙人、中国区董事;盈科全国规章制度委员会副主任;盈科全国银行法律业务专业委员会委员、秘书长;全国中小企业协会投融资服务平台合伙人。

专业领域:为多家行政事业单位、数家大型国有、私营企业提供法律服务,具有数个大型房地产项目、企业并购、改制、重组、企业大型项目全过程法律服务经验。陈娜律师及其团队办理过多起重组并购、诉前保全、金融类及债权债务纠纷、尽职调查等重大经济类项目,带领其团队入库多家银行并为其提供优质法律服务,北京盈科(昆明)律师事务所授予“2015、2016年度优秀律师”的荣誉称号;2019年被昆明市司法局评为“优秀共产党员”。

周臻杰,北京盈科(昆明)律师事务所合伙人、北京盈科(昆明)律师事务所投行并购部门中关于财税法律事务的负责人;云南省律协行政业务研究委员会委员。

专业领域:行政事业单位法律业务、公司法律业务、城市开发与建设法律业务,尤其在行政、税务法律事务方面具有丰富的实践经验。



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