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盈科经典案例 | 昆明某教育信息咨询有限公司诉被告云南某科技有限公司

,昆明某信息咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案

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更新日期:2020-02-11

来源:盈科律师事务所

【案情简介】

原告昆明某教育信息咨询有限公司诉被告云南某科技有限公司、昆明某信息咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案,法院受理后,被告云南某科技有限公司依法提起反诉,法院对本诉、反诉合并审理。

2018年2月9日,原告与被告云南某科技有限公司签订了《合作协议》(协议有效期为2018年2月9日至2018年12月31日)协议约定被告云南某科技有限公司将“XX英语”使用的教学区域,根据就读学员的情况以分时段及分教室的方式租赁给原告,租赁期限为2018年2月9日至2018年5月9日,三个月后剩余的学员由原告自行安排或者根据原告实际使用面积加公推*150元(不含税)每平方米来缴纳租金,将“XX宝贝”、“XX思维”目前的教学区域租赁给原告,原告按合同约定支付租金。协议还就原被告双方权利义务、违约责任等进行了约定,原告已将租金及押金足额付至被告的指定账户,但在租赁期间,被告多次通过书面通知、粘贴公告以及锁门的方式阻碍原告正常使用租赁场地,2018年5月23日,原告向派出所报警,为避免扩大损失,原告于2018年5月26日请开锁公司将门打开,2018年5月29日,经过调解,被告才同意将门打开。2018年8月9日,因被告未如期向业主缴纳总体运营场地的房租导致关门,原告不得不搬离场地另租其他场地。原告将房租交满至2018年12月31日,剩余四个月的房租被告未退回。

原告昆明某教育信息咨询有限公司提出诉讼请求:1、确认原告和被告云南某科技有限公司于2018年2月9日签订的《合作协议》于2018年8月9日解除;2、被告云南某科技有限公司返还剩余房屋租金170160元、押金42540元以及逾期未退还押金按每逾期一日以银行利息的3倍计算利息直至归还为止的费用(自2018年8月14日起算,暂计算至2018年8月27日)为200.46元;3、被告云南某科技有限公司向原告支付违约金100004、课消补偿费46104元;5、被告云南某科技有限公司支付给原告造成的各项损失包括维修费用6500元,搬家费用1017元,因新租赁房屋造成的多支付的房屋租赁费204192元,学生退费39458.35元;

6、被告昆明某信息咨询有限公司对被告云南某科技有限公司的上述债务承担连带责任;

7、判令二被告承担诉讼费。

后被告(反诉原告)云南某科技有限公司提出反诉请求:1、判令反诉被告立即支付拖欠反诉原告的租金414649元;2、由反诉被告承担本案诉讼费。事实及理由:2017年11月1日,反诉原告与反诉被告签订过一份《合作协议》及(代管协议》,双方于2018年2月9日又签订了一份新的《合作协议》,并约定先前签订的《合作协议》及《代管协议》作废,但可以确定的一个事实是反诉被告在2018年2月9日签订协议之前就一直在使用租赁物。2018年2月9日至2018年5月9日三个月的租金确属支付无异,反诉被告实际使用的租赁物除合同约定部分“XX英语教学区域、XX宝贝、XX思维”,还有反诉原告运营的小剧场。按合同约定,反诉被告应于2018年4月30日前支付下一次6个月租金。XX英语教学区域因合同约定三个月后剩余学员由反诉被告自行安排或者根据反诉被告实际使用面积加公摊*150元每平方米来缴纳租金。反诉原告多次找反诉被告催要租金,并要求其来确定XX英语教学区域的后续使用事宜,对方都不予理会。因反诉被告的教学质量达不到XX英语总部要求,反诉原告作为XX英语云南区域的授权管理机构委托管理机构,双方又产生了争执,争执过程中反诉被告指令案外人罗某于2018年5月2日将XX宝贝、XX思维部分6个月的租金汇到了协议指定账户上,但未付XX英语教学区域租金。在争执中反诉被告依旧使用着未支付租金的XX英语教学区域。2018年8月10日反诉被告开始搬离租赁物处,直到2018年8月30日全部搬离撤走。在签订租赁协议(合作协议)前2017年4月12日至2017年11月9日期间,反诉被告使用反诉原告运营的小剧场、视频制作服务、拍摄服务、成长册制作等服务费用一直未支付,服务费用总计173800元。在双方进行答辩后,一审法院确认以下事实:一、被告昆明某信息咨询有限公司将其从案外第三人处承租的面积3890平方米用于经营教育综合培训项目,并于2017年11月1日委托被告(反诉原告)云南某科技有限公司作为运营管理商,全权管理运营其现有已经装修好场地及其附着的固定资产与流动资产、符合法律法规的全部证照、许可证及该校区XX英语教育的特许使用权。运营过程中被告昆明某信息咨询有限公司给予品牌、教师培训、教材使用的支持。2017年11月3日,被告昆明某信息咨询有限公司和被告(反诉原告)云南某科技有限公司签订合作协议,明确约定昆明某信息咨询有限公司将其承租的租赁合同剩余年限使用权和管理收益权委托给被告(反诉原告)云南某科技有限公司并负责整体运营和招商,被告(反诉原告)云南某科技有限公司所有招商和运营收入打入双方指定的账户。同时约定了双方的权利、义务以及分配利润的方式等。二、2017年11月2日,被告(反诉原告)云南某科技有限公司与原告(反诉被告)昆明某教育信息咨询有限公司签订合作协议和代管协议,约定了双方关于合作经营旗下的“XX英语”和云南某科技有限公司代理的“XX宝贝”、“XX思维”三个教育品牌的合作方式、权利、义务、违约责任。2018年2月9日,(反诉原告)云南某科技有限公司与原告(反诉被告)昆明某教育信息咨询有限公司签订合作协议基本内容为:1、该合同有效期为2018年2月9日至2018年1231日,双方于2017年11月2日签订的合作协议和代管协议废,各方均确认无误,承诺互不追究,并新签订本协议;2、现“XX英语”使用的教学区城,云南某科技有限公司根据就读学员的情况,以分时段及分教室的方式租赁给昆明某教育信息咨询有限公司,教室由云南某科技有限公司根据原告昆明某教育信息咨询有限公司的学员数与课表数统一安排使用。2018年2月9日至2018年5月9日三个月的租金为每月26000元,三个月缴纳一次为78000元,三个月后剩余的学员由原告昆明某教育信息咨询有限公司自行安排或根据其实际使用面积加公摊按150元每平方米计算缴纳租金。3、“XX宝贝”、“XX思维”目前的教学区域,被告(反诉原告)云南某科技有限公司以实际面积加公摊的方式租赁给原告(反诉被告)昆明某教育信息咨询有限公司,每月为42540元。4、原告(反诉被告)昆明某教育信息咨询有限公司于2018年1月30日向被告(反诉原告)云南某科技有限公司支付了179400元费用,签订该协议时向云南某科技有限公司支付26220元,即已经付清2018年2月9日至2018年5月9日的租金。2018年4月30日支付下一次租金时,一次性支付六个月即255240元。原告(反诉被告)昆明某教育信息咨询有限公司于2018年3月31日前支付一个月的租金作为押金,即42540元。

5、被告(反诉原告)云南某科技有限公司必须保证履行与业主的租赁合同,应保证租赁场所的正常营业,如不按时缴纳运营场所的房租水电费导致被关门,相关法律责任以及因此给原告(反诉被告)造成的损失由其承担并给予每次10万元的赔偿。原告(反诉被告)应在约定的时间内按期缴纳租金,否则被告(反诉原告)有权停止其经营。2017年4月12日至2018年2月10日期间所招学员发生退费、投诉的后果由原告(反诉被告)承担。原告(反诉被告)不得在XX教学区上XX英语以外的课程。签订协议后,原告(反诉被告)于2018年3月6日向被告(反诉原告)支付租金人民币26220元、押金42540元,2018年5月2日向被告(反诉原告)支付租金人民币255240元。XX英语2018年2月9日至2018年5月9日的租金已经支付完毕,XX宝贝和XX维的租金支付至2018年11月9日。

另查明,2018年5月23日,被告(反诉原告)强制锁门,并发出解除合同的通知,导致原告(反诉被告)无法正常经营,2018年5月26日,原告(反诉被告)强制把门打开。2018年8月1日,被告(反诉原告)向原告(反诉被告发出解除合同的公告。2018年8月8日,原告(反诉被告)开始搬离涉案场地。

审判决如下:

一、原告(反诉被告)昆明某教育信息咨询有限公司与被告(反诉原告)云南某科技有限公司于2018年2月9日签订的《合作协议》于2018年8月9日解除;

二、被告(反诉原告)云南某科技有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)昆明某教育信息咨询有限公司剩余租金人民币127620元;

三、被告(反诉原告)云南某科技有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)昆明某教育信息咨询有限公司押金人民币42540元,并承担以人民币42540元为本金自2018年9月14日起自退还押金之日止按照中国人民银行同期同类存款利率计算的三倍利息;

四、被告(反诉原告)云南某科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)昆明某教育信息咨询有限公司赔偿损失人民币120000元;

五、被告(反诉原告)云南某科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)昆明某教育信息咨询有限公司支付违约金人民币100000元;

六、被告昆明某信息咨询有限公司对被告(反诉原告)云南某科技有限公司的上述债务承担连带清偿责任;

七、驳回原告昆明某教育信息咨询有限公司的其他诉讼请求;

八、驳回反诉原告云南某科技有限公司的反诉诉讼请求。

随后,被告云南某科技有限公司以一审认定事实错误为由上诉,上诉的争议焦点为:

一、云南某科技有限公司是否应当向昆明某教育信息咨询有限公司支付违约金、赔偿损失、返还押金及押金利息;

二、云南某科技有限公司要求原告昆明某教育信息咨询有限公司支付拖欠租金460829元的上诉主张能否得到支持。二审法院认为,对于焦点一,一审认定上诉人在合同履行期限届满前,存在强制锁门等单方解约行为影响了被上诉人正常经营,是导致双方合同目的不能实现,合同解除的主要原因并无不妥;且一审根据上诉人的违约情形,依法作出由上诉人向被上诉人承担违约金、赔偿损失、支付押金及利息的判决处理亦无不妥,本院予以维持。上诉人就此提出的上诉请求不成立,本院予以驳回。对于争议焦点二,根据双方协议第一款第1、2条的约定,对于“XX英语”使用的教学区域自2019年5月9日后学员由被上诉人自行安排或根据实际使用面积加公摊按150元每平方米计算缴纳租金;被上诉人要使用需提前申请,根据内部价格使用后三个日历天内结算。现上诉人在一、二审中均未能提供有效证据证实被上诉人自2018年5月10日后向其申请使用以及被上诉人实际使用的情况,且在一审中上诉人认可被上诉人自5月9日后就未进行过“XX英语”的教学。故上诉人主张拖欠“xx英语”租金依据不足,本院不予支持.对于上诉人主张,一审在认定事实和适用法律方面并无不当,判决驳回上诉,维持原判。

【律师策略】

律师认为,本案的核心为:

  • 被告(反诉原告)云南某科技有限公司与原告(反诉被告)昆明某教育信息咨询有限公司于2018年2月9日签订的合作协议何时解除?
  • 截止合同解除之日,原告(反诉被告)昆明某教育信息咨询有限公司是否存在欠付租金或多付租金的情况?
  • 被告(反诉原告)云南某科技有限公司是否需要向原告(反诉被告)昆明某教育信息咨询有限公司支付违约金并赔偿损失?
  • 原告(反诉被告)昆明某教育信息咨询有限公司要求被告昆明某信息咨询有限公司对被告(反诉原告)云南某科技有限公司的债务承担连带责任的诉请是否有依据?

关于争议焦点一】

根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定,当事人协商一致,可以解除合同。本案中,2018年8月1日,被告(反诉原告)云南某科技有限公司向原告(反诉被告)昆明某教育信息咨询有限公司发出解除合同的公告。原告(反诉被告)昆明某教育信息咨询有限公司自2018年8月8日开始搬离涉案租赁场地,故其请求确认原告(反诉被告)昆明某教育信息咨询有限公司和被告(反诉原告)云南某科技有限公司于2018年2月9日签订的合作协议于2018年8月9日解除的诉请有事实和法律依据。

关于争议焦点二】

反诉原告主张反诉被告支付尚欠租金的问题。

(1)XX英语教学区租金问题,庭审中双方均认可原告(反诉被告)昆明某教育信息咨询有限公司已经向被告(反诉原告)云南某科技有限公司缴清XX英语自2018年2月9日至2018年5月9日止的租金,根据涉案协议约定,对于XX英语教学,2018年5月9日后剩余的学员由昆明某教育信息咨询有限公司自行安排或根据其实际使用面积缴纳租金,昆明某教育信息咨询有限公司不得在XX教学区上XX英语以外的课程。庭审中方均认可昆明某教育信息咨询有限公司在2018年5月9日后未再经营XX英语教学,而被告(反诉原告)云南某科技有限公司认为原告(反诉被告)昆明某教育信息咨询有限公司在2018年5月9日后仍使用励部英语教学区的意见与合同约定XX英语教学区不得上XX英语之外的课程的约定不符,也无相应证据佐证。

(2)小剧场租金问题,涉案协议对小剧场的使用并无约定且被告(反诉原告)云南某科技有限公司提供的证据不能证实原告(反诉被告)昆明某教育信息咨询有限公司在2018年2月9日后应当向其支付小剧场的租金,故反诉原告云南某科技有限公司要求反诉被告昆明某教育信息咨询有限公司支付小剧场租金的诉请无事实依据。综上,截止合作协议解除,反诉被告不存在尚欠租金的情况。

关于争议焦点三

根据《中华人民共和国合同法》第八条规定,依法成立的合同对当事人双方具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条和第一百一十三条之规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失。被告(反诉原告)云南某科技有限公司于2018年5月23日强制锁门并208年5月23日、2018年8月1日向原告(反诉被告)昆明某教育信息咨询有限公司发出解除合同的公告等行为影响了原告的正常经营,违反了协议的约定,构成违约,其应当向原告(反诉被告)昆明某教育信息咨询有限公司承担违约责任并赔偿损失,关于原告(反诉被告)主张的以下损失和违约金,原告在履行合同过程中不存在违约,被告应当按照协议的约定退还原告(反诉被告)交付的押金人民币42540元,并承担自2018年9月14日起至退还之日止按照中国人民银行同期同类存款利率计算的3倍利息。

关于争议焦点四

依据被告(反诉原告)云南某科技有限公司与被告被告昆明某信息咨询有限公司签订的合作协议和代管协议的内容,双方系合作关系,虽约定被告(反诉原告)云南某科技有限公司代为管理租赁场地的整体运营和招商,但又约定被告(反诉原告)云南某科技有限公司所有招商和运营收入打入双方指定的账户,财务支出由双方共同审核,利润共同分配等。本案中,与原告(反诉被告)签订合同的一方虽为被告(反诉原告)云南某科技有限公司,但根据两被告的合作协议内容,两被告实质为共同经营的合作关系,对外应共同承担债务,故被告昆明某信息咨询有限公司应当对被告(反诉原告)云南某科技有限公司的债务承担连带责任。

【律师文书】

昆明某教育信息咨询有限公司诉云南某科技有限公司、昆明某信息咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案一审代理词

尊敬的审判长、审判员:

北京盈科(昆明)律师事务所陈娜律师以及胡波律师依法接受昆明某教育信息咨询有限公司的委托,担任昆明某教育信息咨询有限公司诉云南某科技有限公司、昆明某信息咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案的代理人,现根据法庭审理情况和本案事实、证据以及相关法律法规的规定围绕本案的争议焦点发表如下代理意见:

一、我方认为该协议已经于2018年8月9日解除,理由如下:

第一,根据原告提交的证据第27页,原告与业主的委托代管人邓某的通话录音证据显示,被告2018年8月9日以后便没在支付房租,致使租赁场地无法正常使用。

第二,根据原告提交证据,被告于2018年8月1日发出的《通知》显示,被告要求原告于2018年8月9日搬迁完毕,并且根据被告提交的证据第21页,2018年8月8日原告与被告便进行了交接,原告已经不再使用租赁场地。

综上所述,《合作协议》已经于2018年8月9日解除。

二、原告与被告解除合同系被告违约,理由如下:

第一,根据原告提交的证据第27页,原告与业主的委托代管人邓某的通话录音证据显示,被告2018年8月9日以后便没在支付房租,致使租赁场地无法正常使用。因原告无法知悉业主的电话等联系方式,故该部分的直接证据我方无法获知,在庭审中被告当庭提交的与业主签订的合同中记载的联系方式,但被告拒绝提供相应已支付租金的证据,因承担举证不利的后果。

第二,根据原告提交的证据第25页,何漫鸿某人证言显示使用租赁该地其余场地的何某也已经在租期2018年12月31日届满前也已经搬走,原因是被告无力经营,租金不足,没钱交房租。不仅租户何某搬走,使用该地的其他人也已经全部搬走。若为我方违约,被告可以仅此只有我方解除协议,为何被告在与业主的合同有效期内不继续经营,也不提供场地给其他租户?

综上所述,《合作协议》的解除,系被告违约。

三、我方认为原告要求被告承担违约责任的诉求具有事实及法律依据,理由如下:

如上条所述,合作协议的解除系被告违约且是因被告未向业主缴纳整体的房租,根据《合作协议》第九条第一项:“甲方应保证租赁场所的正常营业,如不按时缴纳总体运营场地房租及水电费导致的被关门、被断电,相关法律责任及由此给乙方造成的经济损失必须由甲方承担,甲方承诺如出现因为甲方不如期缴纳总体房租导致的被关门被断电的情况一次赔偿乙方壹拾万元,由此产生一切经济损失由甲方全部承担。”又根据《合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

综上所述,原告要求被告承担违约责任的诉求具有事实及法律依据。

四、2018年5月9日-2018年8月30日,原告是否使用XX英语的教室。

我方认为2018年5月9日-2018年8月30日,原告未使用XX英语的教室,理由如下:

第一,根据《合作协议》的第一条的约定,XX英语的教室是根据就读学员的情况以分时段及教室的方式租赁给原告使用,该部分场地的钥匙并不在原告的手中,原告方需使用该场地则需向被告申请场地,被告才会将门打开,以供原告方使用。另根据原告提供的被告锁门的视频,可以看出被告的场地并不像被告当庭陈述是一整块的,而是分为多个区域,多个教室的。

第二,根据《合作协议》第一条的约定,表格中列出的序号1-7的教室并没有XX英语的教室,在表格的备注栏中显示,以上约定外的场地,若我方需要使用则需要提前申请,并根据内部价格使用后三个日历天内结算。故,若我方使用了该部分的场地则被告方应当可以举证出我方提出的申请相关的材料,以证实我方使用了该部分的场地,现无任何申请的资料可以证明我方使用了该部分的场地。

此外,被告当庭亦承认2018年5月9日后我方未使用过XX英语教室,同时也未提供任何证据证明2018年5月9日后原告使用过该场地。

五、原告是否尚欠或者多付被告租金及计算标准:

针对XX英语我方已缴纳78000元即2018年2月9日-2018年5月9日租金,租期届满我方未再使用;

针对XX宝贝、XX思维2018年2月9日至2018年12月9日,每月租金为42540,我方已缴纳460860元即已付至2018年11月9日,而2018年8月9日,双方的协议解除,故被告需向原告退还2018年8月9日至2018年11月9日的租金127620元;另被告还应退还原告已支付押金42540元。

六、原告要求被告1和被告2共同承担责任的诉求是否具有事实及法律依据。

第一,根据《合作协议》的附件授权委托书显示,被告2将场地以及固定资产、流动资产等委托被告1运营管理,被告1为受托人,被告1与被告2为委托代理的关系。

第二,根据被告庭审陈述,被告1与被告2共负盈亏,共同经营,是利益共同体。

第三,被告当庭陈述向业主缴纳房租是被告1被告2共同缴纳的。

第四,根据《民法总则》第一百六十二条代理人在代理权限内,以被代理人名义实施的民事法律行为,对被代理人发生效力。第一百六十四条代理人不履行或者不完全履行职责,造成被代理人损害的,应当承担民事责任。故请求二被告对原告共同承担责任。

第五,从事实上看:两被告共同收益人,应对原告共同承担责任。

故我方认为原告要求被告1和被告2共同承担责任的诉求有事实及法律依据

综上,代理人认为本案事实清楚,证据确凿充分,原告诉讼请求理应得到主张,为此,希望合议庭充分考虑并采纳上述代理意见

代理人:陈娜、胡波


昆明某教育信息咨询有限公司诉云南某科技有限公司、昆明某信息咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案二审代理词

尊敬的审判长、审判员:

北京盈科(昆明)律师事务所陈娜律师以及胡波律师依法接受昆明某教育信息咨询有限公司的委托,担任昆明某教育信息咨询有限公司诉云南某科技有限公司、昆明某信息咨询有限公司房屋租赁合同纠纷二审案件的代理人,现根据法庭审理情况和本案事实、证据以及相关法律法规的规定围绕上诉案件发表如下代理意见:

一、二审中提及合作协议第五条需缴纳管费问题情况及理由:

在2018年2月9日签订的合作协议第五条需缴纳管理费,是源于双方2017年11月4日签订《合作协议》及《代管协议》中明确被上诉人在每招一个新生就需向XX英语总部缴纳管理费,且被上诉人于2017年11月4日至2018年2月9日的管理费已全部支付给昆明某信息咨询有限公司。而在2018年2月9日双方签订《合作协议》约定2017年11月4日签订《合作协议》及《代管协议》作废,各方确认无误,承诺互不追究,就XX英语被上诉人自2017年10月后就没招生,但按质按量完成学生的消课,支付老师工资,未产生过任何投诉,因此,在2018年2月的《合作协议》中明确2018年2月9日至5月9日XX英语租赁费78000元费用,被上诉人已支付。

综上,被上诉人认为该管理费跟本案无关,2018年2月9日以前双方属于合作关系招一个新生就需向XX英语总部缴纳管理费,且被上诉人于2017年11月4日至2018年2月9日的管理费已全部支付给昆明某信息咨询有限公司缴纳管理费,且在2017年10月以后未招新生,但按质按量完成学生的消课,支付老师工资,未产生过任何投诉,2018年2月9日到5月9日已完成缴纳租金,2018年5月9日后未使用过XX英语场地,且2018年2月的合作协议确认2017年11月4日签订《合作协议》及《代管协议》作废,各方确认无误,承诺互不追究,而被上诉人按约定足额缴纳租金。且根据不告不理原则,上诉人在一审反诉中并未提出缴纳管理费的诉求,法院没有审理是正常行为,就算二审法院同意上诉变更诉讼请求,根据合同相对性原则管理费需缴纳给XX英语总部,而且被上诉人也已经按期支付改费用。一审法院对管理费的认定有理有据。

二、上诉人与被上诉人解除合同系上诉人违约,应承担违约责任的诉求,理由如下:

第一,根据被上诉人一审提交的证据第27页,被上诉人与业主的委托代管人邓某的通话录音证据显示,上诉人2018年8月9日以后便没在支付房租,致使租赁场地无法正常使用。因被上诉人无法知悉业主的电话等联系方式,故该部分的直接证据我方无法获知,在庭审中被告当庭提交的与业主签订的合同中记载的联系方式,但被告拒绝提供相应已支付租金的证据,因承担举证不利的后果。

第二,根据被上诉人提交的证据第25页,何某的证人证言显示使用该租赁场地的何某也已经在租期2018年12月31日届满前也已经搬走,原因是上诉人无力经营,租金不足,没钱交房租。不仅租户何某搬走,使用该租赁场地的其他人也已经全部搬走。本案中被上诉人租期于2018年12月31日届满,并已支付了相应租金,到在2018年8月9日后租赁场地被收回无法使用。

第三,合作协议的解除系上诉人违约且是因上诉人未向业主缴纳整体的房租,根据《合作协议》第九条第一项:“甲方应保证租赁场所的正常营业,如不按时缴纳总体运营场地房租及水电费导致的被关门、被断电,相关法律责任及由此给乙方造成的经济损失必须由甲方承担,甲方承诺如出现因为甲方不如期缴纳总体房租导致的被关门被断电的情况一次赔偿乙方壹拾万元,由此产生一切经济损失由甲方全部承担。”又根据《合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。经一审法院审理认为根据上诉人违约情节及协议约定上诉人应当支付违约金100000元,该认定有理有据。

综上所述,由于上诉人自身原因导致合作协议不能履行,《合作协议》的解除,系上诉人违约,上诉人应当承担违约责任支付违约金。

三、因上诉人违约,对被上诉人新租赁房屋造成多支付房租的损失应承担赔偿责任,理由如下:

由于上诉人违约在2018年8月9日后,被上诉人重新租赁场地进行教学,租赁费用为每月90000元,原租赁费用每月42540元,租赁时间为4个月20天(截至2018年12月31日),租赁差额每月47460元,租赁差额共计221163元。即47460*4.67=221163元。另上诉人于2018年5月4日、15日在教学区域内公开大屏幕单方作出解除合同表示,严重扰乱被上诉人在合法租期内的正常教学秩序,导致学生家长恐慌、退学等。从2018年5月至7月间有学生陆续退款,退款金额共计31604元。该事实经一审法院审理后,认为造成的损失已超过涉案协议约定的违约金,综合考虑违约金不足以弥补损失的部分兼顾公平原则酌情确定上诉人承担损失120000元,该认定有理有据。

三、被上诉人于2018年5月9日至2018年8月9日未实际使用XX英语的教室,理由如下:

第一,根据《合作协议》的第一条的约定,XX英语的教室是根据就读学员的情况以分时段及教室的方式租赁给被上诉人使用,该部分场地的钥匙并不在被上诉人的手中,被上诉人需使用该场地则需向上诉人申请场地,上诉人才会将门打开,以供被上诉人使用。另根据被上诉人提供的上诉人锁门的视频,可以看出上诉人的场地并不像上诉人当庭陈述是一整块的,而是分为多个区域,多个教室的。

第二,根据《合作协议》第一条的约定,表格中列出的序号1-7的教室并没有XX英语的教室,在表格的备注栏中显示,以上约定外的场地,若我方需要使用则需要提前申请,并根据内部价格使用后三个日历天内结算。被上诉人在二审提交了在2018.5.4至2018.5.21期间通过告知和回复的方式,告知上诉人无权单方终止合同、收回教室,针对“XX英语”使用场馆已按约定进行申请并根据《合作协议》约定价格使用后三天内结算。但上诉人不同意按《合作协议》约定价格进行租赁,坚持违约解除合同并于2018.5.23日进行强制锁门,导致无法进行教学。

此外,上诉人当庭亦承认2018年5月9日后被上诉人未使用过XX英语教室,同时也未提供任何证据证明2018年5月9日后被上诉人使用过该场地。

四、被上诉人已支付费用情况:

双方根据合作协议约定,XX英语每月26000元,3个月缴纳一次合计78000元,创艺宝贝、摩卡思维每月42540元,押金42540元。

被上诉人于2018年1月30日支付费用179400元,于2018年2月9日合同签署之日支付26220元。此费用共计205620于支付XX英语、创艺宝贝、摩卡思维从2018年2月9日至2018年5月9日的房租。即78000+42540*3=205620元。于2018年3月31日支付押金42540元。

被上诉人于2018年5月2日支付255240元。此费用于支付创艺宝贝、摩卡思维从2018年5月9日至2018年11月9日的房租。即42540*6=255240元。

综上,2018年2月9日-5月9日XX英语的教室租金已付,2018年5月9日-2018年8月9日,原告未使用XX英语的教室无需支付租金;XX宝贝、XX思维的租金支付到2018年11月9日,应当退还2018年8月9日至11月9日的租金127620元。另上诉人还应退还被上诉人已支付押金42540元。

综上所述,合作协议于2018年8月9日解除,上诉人违约承担违约金100000元;承担损失120000元;退还2018年8月9日至11月9日的租金127620元;退还押金42540元。一审法院认定事实清楚,证据确凿充分,请求二审法院驳回上诉请求维持原判。


代理人:陈娜、胡


【典型意义】

被告昆明某信息咨询有限公司和被告(反诉原告)云南某科技有限公司签订合作协议,明确约定昆明某信息咨询有限公司将其承租的租赁合同剩余年限使用权和管理收益权委托给被告(反诉原告)云南某科技有限公司并负责整体运营和招商,被告(反诉原告)云南某科技有限公司所有招商和运营收入打入双方指定的账户,同时约定了双方的权利、义务以及分配利润的方式等。依据两被告签订的合作协议和代管协议的内容,双方系合作关系,虽约定被告(反诉原告)云南某科技有限公司代为管理租赁场地的整体运营和招商,但又约定被告(反诉原告)云南某科技有限公司所有招商和运营收入打入双方指定的账户,财务支出由双方共同审核,利润共同分配等。本案中,与原告(反诉被告)签订合同的一方虽为被告(反诉原告)云南某科技有限公司,但根据两被告的合作协议内容,两被告实质为共同经营的合作关系,对外应共同承担债务,故被告昆明某信息咨询有限公司应当对被告(反诉原告)云南某科技有限公司的债务承担连带责任。

【律师提示】

作为租赁合同中的承租方,需注意以下几点:

一、事前在租赁合同中约定承租人的单方解约权。合同中应具体约定,如果承租人提前解约,应书面通知出租人,双方在合理期限内交接租赁房屋。合同中亦应明确停止计算租金的时间点,保证金的处理方式,及违约责任的承担。如果双方在事先对以上条件达成一致,可大幅降低提前解约时发生争议的风险。

二、应在合同中明确约定,在解约通知发出后的一定期限内,双方应及时交付房屋并签署《房屋交付确认书》;如出租人怠于验收房屋,解约通知中的交付期限届满后,视为租赁房屋已归还,相应风险如房屋毁损等由出租人承担。如果发现合同中未有约定,则应在退租前发函明确告知自己搬离的具体时间,并要求出租人应再次招租,否则自行承担扩大损失。

三、当承租人决意提前解约,则应先发函通知出租人进行交接,并及时撤场。在撤场过程中应当清理承租房屋,撤离货物和设备,归还承租房屋、交还钥匙,并再次发函告知出租人已撤场完毕。必要时应当对已撤场的房屋进行录像,保存证据,避免不必要的纠纷。如果出租人怠于接收房屋,所造成的损失不应当由承租人承担。即使承租人提前解约需要承担一定的违约责任,但及时归还场地可以避免损失进一步扩大,降低被追偿的法律风险。

【承办律师】


陈娜,北京盈科(昆明)律师事务所党支部书记、中国区股权高级合伙人,盈科中国区董事会董事,规章制度委员会副主任,盈科昆明分所股权高级合伙人,盈科投行与并购法律事务部主任,盈科重组并购、金融类法律服务事务部创始人,盈科青年律师导师,盈科青年律师发展基金出资人,全国中小企业协会投融资服务平台合伙人,盈科全国银行法律事务部秘书长。

专业领域:企业并购、资产重组等法律事务,房地产、建筑、公司治理法律事务,企业风险防控法律事务,企业上市等资本市场法律事务,债券基金发行等金融证券类法律事务,重大民商事诉讼业务。


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