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盈科律师原创:关于一起农民卖房案的分析思考

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更新日期:2017-08-24

来源:盈科律师事务所

案情介绍

原告高甲系北京市朝阳区崔各庄乡D村村民,被告高乙户口已迁入北京市朝阳区崔各庄乡D村×号,但其为非农业家庭户。

北京市朝阳区崔各庄乡D村×号(原为北京市朝阳区南皋乡D村×号)原系高甲享有的宅基地,1997年12月17日,高甲、高乙签订《房屋绝卖契》。高甲将该宅基地及宅基地上的房屋以6万元的价格出售给高乙,双方未到土地管理部门办理集体土地的变更手续。

《房屋绝卖契》签订后,高乙支付高甲转让款6万元,高甲亦向高乙交付了房屋及宅基地。此后,高乙对房屋进行了翻建、增建及相应装修。

2007年10月,高甲就双方房屋买卖合同向一审法院起诉高乙。


诉讼请求

高甲诉称:1997年12月22日,高甲在父母双亡、经济极度困难的情况下,与高乙签订了一份《房屋绝卖契》,将位于北京市朝阳区崔各庄乡(原南皋乡)D村×号房屋出售给高乙。该处房产是建立在农村集体宅基地上的房屋,高乙的户口从签订房屋买卖合同至今仍为城镇居民。依据有关法律规定,高乙不能取得农村宅基地上的房屋,原告、被告之间之间签订的房屋买卖合同应属无效合同。故诉至法院,请求确认原、被告双方房屋买卖合同无效,返还房屋及宅基地,高甲愿返还高乙6万元转让款。


答辩意见

高乙答辩称:

一、高甲与高乙签订房屋买卖合同时,高甲经济状况的确比较困难,但高甲母亲系于1996年10月8日离家出走,高甲称“父母双亡”并不符合事实。另经调查,高甲目前居住条件良好,其在D村盖有20余间房屋。

二、高甲之所以在D村购买房屋是因为城内住房被拆迁。原、被告签订协议后,高乙户口于1998年5月12日迁入D村×号并成为该村村民,其妻子和女儿的户口也于2001年5月8日迁入该村成为该村村民。十年来,高乙及其家人履行了作为村民的义务,同样,也应该享有作为村民所应享有的比如宅基地使用权。D村村委会对高乙使用宅基地也持同意态度,这一点从当时村委会批准高乙盖房、签订协议时当时村委会主任、村治保主任的签字保证及当时村委会加盖公章等行为即可得出结论。

三、高乙现认可房屋买卖合同无效,但高甲应当对高乙进行补偿。

四、高甲将房屋出售给高乙后,高乙于1999年已对房屋全部拆除,出资进行了翻建并居住至今。故高甲出售房屋已不存在,不具有返还可能。另外,房屋买卖已经过十多年,1997年的6万元的价值与今天6万元的价值无法相提并论。

五、高乙现在居住的房屋面临拆迁,房屋买卖合同无效后,高甲将获得巨额利润。而高乙将无家可归。因此,高甲应当对高乙进行合理合法的补偿。


一审裁判

一审法院经审理查明:北京市朝阳区崔各庄乡某×号(原为北京市朝阳区南皋乡D村×号)原系高甲享有的宅基地,1997年12月17日,原、被告签订《房屋绝卖契》。高甲将该宅基地及宅基地上的房屋以6万元的价格出售给高乙。《房屋绝卖契》上有中保人签字。同日,双方另签订有《责权协议书》、《协议书》,就房屋买卖相关事宜进行了约定。《协议书》上有中保人签字,并有村民委员会公章。签订前后,高乙共向高甲交纳转让款6万元。高甲亦向高乙交付了房屋及宅基地。现高乙已对房屋进行了翻建、增建及相应装修。《房屋绝卖契》签订后,双方未到土地管理部门办理集体土地的变更手续。

庭审中,高乙提供户口本、D村村委会所发文件及收费票据、选民证、村委会承诺书等证据,以证明高乙系D村村民。高甲对高乙该证明目的不予认可,认为其仍为城镇居民。经询,双方对房屋买卖合同无效均无异议。

庭审中,经当事人申请,一审法院委托北京市某安房地产咨询评估有限责任公司对北京市朝阳区崔各庄乡D村×号房屋及附属物的价值以及区位补偿价进行了评估,并根据当事人提出的异议进行了相应的调查,最终估价结果为房屋总价为113669元,附属物总价为33832元。根据北京市朝阳区实际拆迁情况,区位补偿价为745902元。

一审法院认为:民事行为必须遵守法律,法律没有规定的,应当遵守国家政策。根据本案查明事实,高乙虽将户口迁入D村×号,但其户口属性仍为非农业家庭户,并非农村集体经济组织成员,其无权通过买卖行为在D村享有宅基地使用权。高甲将房屋卖于高乙的行为导致高乙享有宅基地使用权,违背了宅基地使用权享有主体的特定性,双方的房屋买卖行为属于无效行为。房屋买卖行为无效后,高乙应负责腾退房屋及宅基地交与高甲,但应给高乙一定的腾退时间。高甲则应返还房价款6万元。由于房屋存在翻建、增建、装修等情况,对于房屋增值价值,本院将依据房地产估价报告由高甲负责补偿。本院考虑到双方当时买卖房屋系出于真实意思表示,且实际履行完毕多年,现高甲取回房屋及宅基地,必将给高乙造成损失;另高甲取回房屋及宅基地后,如该房屋被拆迁,将可获得巨额利益。同时,本院考虑到高甲作为农村集体经济组织成员,应当知道其房屋及宅基地不应出卖于非本集体经济组织成员,对于合同无效应当承担主要责任。因此,本院将参照评估说明中的区位补偿价判令高甲给付赔偿,具体数额由本院酌定。

2008年10月7日,一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第六条、第五十八条之规定,判决如下:

一、原告高甲与被告高乙关于北京朝阳区崔各庄乡某×号房屋(原为北京市朝阳区南皋乡某×号)的买卖行为无效;

二、原告高甲于本判决生效后十五日内返还被告高乙购房款六万元;被告高乙于本判决生效后三十日内负责将北京市朝阳区崔各庄乡某×号房屋及院落(原为北京市朝阳区南皋乡某×号)腾空交予原告高甲;

三、原告高甲于本判决生效后十五日内补偿被告高乙八万七千五百三十一元;

四、原告高甲于本判决生效后十五日内赔偿被告高乙五十二万元。评估费九千四百八十三元,由原告高甲负担五千元(已交纳);由被告高乙负担四千四百八十三元(原告高甲已交纳,被告高乙于本判决生效后十五日内给付原告高甲)。

案件受理费一千三百元,由原告高甲负担七百元(已交纳),由被告高乙负担六百元(原告高甲已交纳,被告高乙于本判决生效后十五日内给付原告高甲)。


二审裁判

高甲不服一审判决,于2008年10月20日提出上诉。上诉请求:

1、判决维持一审判决书第一项、第二项;

2、判决撤销一审判决书第三项、第四项;

3、判决被上诉人承担本案全部评估费用;

4、判决被上诉人承担本案全部案件费用的50%。

二审法院经审理,最终维持了一审判决。 


分析思考

农民卖房案多在买卖房屋面临拆迁之时出现,也有的在尚无拆迁迹象但基于房屋大幅升值时出现,卖房农民多诉请确认房屋买卖合同无效,要求返还房屋。据北京密云法院2017年4月27日“涉农村房屋买卖合同纠纷案件”新闻通报会内容,2017年第一季度,密云法院该类案件收案数量同比增长了30%。上述案件具有一定代表性,如何更好地处理该类案件,值得思考。

一、在被告买房人未正式提出具体补偿反诉请求并交纳诉讼费时,法院应否判决补偿?

笔者认为,在案件审理中,被告买房人如主张具体补偿,应提出反诉,同时反诉请求也必须明确具体,还应交纳反诉费用(依有关规定免收除外)。否则,法院不应该对补偿问题予以考虑。

法院的角色是居中依法裁判,审案的原则之一是“不告不理”。买房人对房屋翻建、装饰、装修的损失可主张补偿,也可基于一定原因不提出补偿,该补偿权只归于买房人,法院不能代为行使和处置。这与房屋租赁合同中,在解除合同时,承租人不提出装饰装修补偿反诉时,法院不应予以考虑是一样的。

 二、在被告买房人未正式提出具体赔偿反诉请求并交纳诉讼费时,法院应否判决赔偿?

在当事人没有提出赔偿反诉请求时,法院也不应予以考虑,意见如上。

三、农民卖房合同被确认无效后应如何处理?

根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定,合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还,不能返还或者没有必要返还的,应当折价赔偿。基于上述法律规定,在认定房屋买卖合同无效后,首先应判决双方返还财产,即卖房农民返还买房人房款,买房人返还房屋。如买房人拆除了原房屋而无法返还,而应折价赔偿。对于买房人翻建新房的,由于新房是建在卖房农民宅基地上,所以买房人应将宅基地附带翻建房屋一同返还,翻建房屋价值亦应折价处理。其次,应由过错方赔偿另一方因此所受损失,这需要认定双方各自的损失及过错程度。

四、卖房农民的损失有哪些?

卖房农民的损失一般情况下有:

(1)如原房屋已被拆除,则存在原房屋价值损失;

(2)交付所卖房屋之日起至返还之日止的房屋使用权丧失损失。

五、买房人的损失有哪些?

买房人损失一般情况下有:

1、房屋价款的利息损失;

2、如翻建了房屋,则有翻建的房屋损失;

3、原房屋尚存,如对所买房屋进行改建、扩建、装饰、装修,则有改建、扩建、装饰、装修损失。

六、卖房农民原有房屋价值应否予以考虑?

买房人如拆除原房屋而翻建了新房,如仅考虑卖房农民应对买房人新房予以补偿,而无视原房屋之历史存在,则对卖房农民不公,应考虑原房屋价值损失。

七、农民卖房后其对房屋使用权丧失所致损失应否予以考虑?

合同被确认无效后应认定自始无效,卖房农民交付房屋后即实际丧失了对原房屋的使用权,其实际存在房屋使用权归于买房人期间的损失。卖房农民上述损失相对应的是买房人买房后实际拥有房屋使用权而带来的受益。

八、“如该房屋被拆迁,将可获得巨额利益”能否作为判决给予买房人补偿的依据?

由于买房人获得房屋拆迁补偿利益仅是一种可能并非必然,即使这种可能性已经很大。实际上,房屋可能一直不被拆迁,房屋有可能遭受地震等不可抗力而毁损,可能因某种原因房屋未被拆迁但卖房人却丧失了土地和房屋的所有权、使用权,也有可能将来拆迁补偿数额因法律政策原因很低等等。因此,买房人并不必然会获得房屋拆迁补偿。笔者认为,将“如该房屋被拆迁,将可获得巨额利益”作为判决给予买房人补偿依据是存在问题的,卖房农民接收的翻建房屋价值超出原房屋价值,应以民法中不当得利作为卖房农民给予买房人补偿的法律依据。

九、如何认定买房人、卖房人双方过错责任的大小?

本案中,一审法院以高甲可能获得巨额补偿利益,高甲应当知道自己房屋及宅基地不应出卖给非本集体经济组织成员,进而认定高甲承担合同无效的主要过错责任。笔者认为,这样认定的依据是不充分的,对作为卖房农民高甲是不公平的。

房屋买卖合同自签订时就无效,如房屋被拆迁,拆迁补偿收益也自始归于卖房农民,这种可能的收益怎么会成为卖房农民承担合同无效的过错责任呢?何况,这种拆迁补偿收益在一审法院判决时买房人尚未获得。象上面所说,有可能房屋一直不被拆迁,房屋有可能遭受地震等不可抗力而毁损,可能因某种原因房屋未被拆迁,卖房农民却丧失了土地和房屋的所有权、使用权,也有可能将来拆迁补偿数额因法律政策原因很低等等。如出现上述情形之一,卖房农民就可能赔了钱却并没有得到拆迁补偿收益。关键问题是不能把房屋可能的拆迁看成必然,也不能把可能的拆迁补偿数额巨大看成必然,否则裁判结果难以经得起时间的检验。

另外,假设由于某种或者某些原因,导致现在的房屋价值远低于最初买卖时的价值,买房人提出合同无效,请求判决解除合同、返还房款,人民法院又应该如何认定买卖双方的过错责任呢?很明显,房屋如果很不值钱了,能够收回购房款对于买房人将有很大的收益,按照上述案件的判决结果,那是不是就应认定买房人承担合同无效的主要过错了呢?笔者认为,房屋价值的变动及其收益的归属,不应成为认定各方过错责任的依据。同时,谁提出确认合同无效、返还财产,也都不应成为承担过错责任的考量因素。

合同无效的过错责任认定,应根据各方对于合同无效的认知程度进行。笔者认为,考虑到目前社会经济发展水平及首都北京区域特殊性,卖房农民及买房人都应当知道农民房屋及宅基地不应出卖给集体组织成员以外的人。因此,卖房农民与买房人对于合同无效的过错责任应该是同等的。

由于各种原因,有一定数量的农民出卖了自己的房屋,对于此类案件确实应慎重地依法审理和裁判。一方面,不能仅考虑现状的稳定,而判决提出确认合同无效一方承担过多责任,那样不利于减少和尽早纠正此类房屋买卖违法行为;另一方面,也不能仅局限于房屋价值不断提升,卖房人可能获得数额可观的拆迁补偿,而要考虑到各种风险因素可能导致房屋拆迁及补偿数额的不确定性,让裁判结果经得起时间检验。

(作者:张国印律师/北京盈科律师事务所)

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