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盈科律师服务北京市孙河乡疏解非首都功能项目

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更新日期:2017-09-12

来源:盈科律师事务所

为积极响应市政府、区政府相关文件的指示和要求,孙河乡正在积极推进疏解非首都功能收回集体土地资源项目。北京市盈科律师事务所接受孙河乡人民政府的委托担任孙河乡人民政府的常年法律顾问,并指派赵进忠律师团队负责孙河乡政府的法律服务工作。在孙河乡党委、乡政府及各领导对法律事务的高度重视和大力支持及各个部门工作人员的大力配合下,目前孙河乡疏解非首都功能项目已取得显著成效,且正在依法、有序进行中。现将我们律师在此项目过程中提供的法律服务及工作情况进行简要总结汇报如下:

一、项目概况

由于孙河乡辖区范围广、居住人口多、产业相对发达,因此在疏解非首都功能项目开展过程中面临的障碍较多、工作难度较大。该项目涉及到非宅腾退和住宅腾退等较大面积的腾退工作。我们应乡政府及领导的要求,对项目的实施从整体上进行法律风险把控,并针对不同村域、不同历史背景和区域特点,提供专项的、有针对性的法律服务,为乡政府依法行政、执法为民提供充分的法律支持。

其中,孙河乡辖区范围内涉及非宅腾退面积达100多万平方米,目前已基本完成;住宅腾退项目正在有序启动中,目前我们已协助乡政府审查和修改了腾退办法、实施细则及腾退补偿协议等相关文件,并根据乡政府的要求指派五名律师分别深入到五个被腾退村的村委会或群众工作组值班,对于有法律需求的腾退组人员及人民群众提供法律咨询服务,为住宅腾退项目的正式启动做好充分的准备,以顺利推动腾退项目的开展。

二、律师工作方式

由于孙河乡疏解非首都功能项目涉及范围广、波及人数多、时间紧、任务重、情况复杂,为保证法律服务的及时性、高效性和全面性,我们以律师团队为单位开展法律服务工作,安排专业律师全天候在乡政府和村委会值班,对乡政府、村委会及各个部门遇到的法律问题及时提出解决方案、协助处理,应乡政府领导要求,积极参加乡政府组织的腾退专题会议并发表法律意见。针对疑难复杂情况,组织律师团队进行探讨分析并及时提出针对性的解决方案。

根据乡政府的要求,我们在处理法律事务过程中,本着“先易后难”、“先普遍再特殊”的原则,针对不同的情况,结合乡政府的指导和建议,提出不同的解决方案。

三、律师服务内容

我们在孙河乡疏解非首都功能收回集体土地资源项目中提供全程法律服务。现将我们在该项目中提供的主要法律服务从以下几方面进行简要概括:

(一)协助起草和修改腾退办法、合同及其他法律文件,从制度和规范层面进行把关,确保腾退工作有法可依、有章可循。

我们凭借多年来在政府法律顾问及拆迁腾退方面的法律服务经验,结合孙河乡的实际情况,参与腾退办法、实施细则及相关文件的制定和修改。其中包括但不限于腾退办法、腾退实施细则、腾退补偿协议、补充协议、《解除承包(租赁)协议的合同》范本、一次性经济补偿协议范本、承包户与分包户之间的解除协议范本、授权委托书范本等实际应用法律文书范本约40余份。

(二)协助乡政府、村委会与承包(租)户进行谈判,从法律上分析协商解除承包(租赁)合同的利弊得失,促进双方协商解除承包(租赁)合同。

我们根据乡政府及村委会的要求,陪同相关领导约谈承包(租)户,站在公平公正的角度,从法律上分析协商解除承包(租赁)合同的利弊得失,在充分保障承包(租)户合法权益的基础上,促使其与村委会协商一致解除承包(租赁)合同,领取一次性综合补偿款。

(三)出具合同审查意见书,从整体上对《解除承包(租赁)协议的合同》进行审查,确保合同主体、形式、内容等方面符合法律规定。

我们针对项目档案材料进行全面的书面审查,并重点针对《解除承包(租赁)协议的合同》的合同效力进行审查,提出修改意见,并针对修改后的档案材料进行复审。截至目前,我们共计审查档案材料近300套,涉及原始各类合同600余份,共出具正式合同审查意见书193份。

(四)协助依法解除承包(租赁)合同,从解除程序及方式上提出法律意见,确保解除条件具备、程序合法。

对于村委会与承租人无法协商一致解除承包(租赁)合同的情形,我们协助村委会分析该情况是否符合解除合同的条件,在确保符合解除合同条件的前提下,建议村委会经村民大会或村民代表大会表决通过,并依法向承租人履行告知义务后限期腾退,确保村委会帮拆行为具备法定条件、符合法定程序。

期间,应村委会要求,我们协助村委会拟定解除租赁合同告知书、拆除通知书等文书约40份左右,到达帮拆现场3次。

(五)协助起草和整理拆违相关法律依据,确保政府拆违工作主体适格、程序合法。

腾退工作推进过程中,我们发现乡政府控违相关部门处理违法建设过程中存在一定的问题。为保证腾退时期拆违工作合法合规,我们制定了相关专项法律意见,法律意见包括拆违的法律依据、程序等内容均被乡政府采纳,并已在实践中逐步操作实行。

(六)提供法律咨询及其他日常法律服务,促进乡政府、村委会日常事务的合法化和规范化。

在疏解非首都功能项目开展期间,我们值班律师共接待腾退相关咨询900余次。咨询人包括乡政府各部门工作人员,各村委会工作人员,评估公司和内审公司工作人员,各村村民等,凡与腾退相关的法律问题咨询,我们都认真接待并耐心解答。

(七)针对疑难问题和特殊情况,进行个案分析,出具专门的解决方案或法律意见书。

由于孙河乡的地域特点和历史遗留问题,在项目开展过程中出现了诸多疑难问题和特殊情况,面对这些疑难案件和特殊情况,我们在与乡政府领导进行充分沟通的情况下,向村委会及相关政府部门的相关工作人员了解详细情况,对症下药,提出针对性的解决方案。对于乡政府比较重视或影响较大的案件,应领导要求,出具正式的法律意见书进行上会讨论。其中包括引起朝阳区农委等相关部门高度关注和重视的关于村集体组织与部分村民解除《朝阳区农村种养殖承包合同书》的问题,我们曾陪同乡政府相关领导参与各种会议发表法律意见。

同时,根据乡政府、村委会的要求与领导及相关工作人员到村民家中走访调查、参与调解;根据乡政府的要求,参与腾退专题会议,发表法律意见;协助乡政府、村委会处理其他日常法律事务。

四、典型案例

(一)某村某公司协商解除承包(租)合同案

村委会与某公司(以下简称“该公司”)签订《土地租赁协议书》及多份补充协议书,上述协议签订后,该公司通过签订租赁合同、合作协议等方式将承租土地转租(包)他人(以下简称“次承租(包)人”),涉及数十个次承租(包)人。清理整治沙黄路西侧低层次产业回收地上物项目启动后,为谋取高额经济补偿款,该公司与次承租(包)人合谋形成利益共同体,以一致的态度和意见应对村委会,拒绝配合签订解除协议、拒不配合腾退。又因该公司承租土地面积较大,转租转包户数较多。经乡政府、村委会多次与该公司及次承租(包)人协商沟通,未取得实质性的进展,谈判一度陷入僵持。在长时间的协商谈判未果后,乡政府和村委会找到了我们,希望我们提出解决方案。

此案中面临以下几个难题:

1、该公司联合次承租(包)人一致拒绝配合签订解除协议、拒不配合腾退。

针对该公司联合次承租(包)人拒绝配合签订解除协议、拒不配合腾退的问题,我们有针对性地提出了解决方案:即为了给该公司施加压力,使其变主动为被动,我们建议村委会可依据次承租(包)人的申请,附条件地与次承租(包)人直接针对地上物补偿和清退事宜进行协商,如果能够攻破次承租(包)人,该公司在村委会和次承租(包)人面前均将陷入被动局面,该公司企图通过联合次承租(包)人谋取高额经济补偿款的计划将会被彻底打破。

村委会采纳了我们提出的上述方案,从次承租(包)人入手,击破了该公司的计划,后该公司主动找村委会咨询签订《村解除承包(租赁)协议的合同》的程序、需要提交的手续、签订过程中可能遇到的法律问题及解决方案等,并提出其签订解除协议的前提条件是,要求村委会协助解决该公司与次承租(包)人之间关于转租合同的解除以及腾退补偿的分配事宜。

2、该公司提出其签订解除协议的前提条件是,要求村委会协助解决该公司与次承租(包)人之间关于转租合同的解除以及腾退补偿的分配事宜。

我们应村委会的要求,针对此情况,重点研究了该公司与次承租(包)人之间的转租合同,并针对性的拟定了解除转租合同范本,通过解除合同的约定内容将该公司与次承租(包)人之间可能产生的矛盾一并解决,从而确保解除转租合同的合法有效,避免纠纷的发生。

3、部分次承租(包)人拒绝通过协商的方式解除转租合同。且存在次承租(包)人占有使用的土地发生过火灾、部分地上物毁损灭失、涉诉等复杂情况。

针对这些特殊情况,我们向乡政府、村委会提出法律意见,为推进该项工作的进展,固定现已完成的工作成果,我们建议村委会可以分次解除,即将已具备地上物移交并拆除条件的部分承租土地,先行由村委会和该公司签订《村解除承包(租赁)协议的合同》,而后随着谈判情况的进展,在针对后续符合条件的部分承租土地,再行签订《村解除承包(租赁)协议的合同》。上述意见被村委会采纳,并在实践中予以执行。最终该公司给腾退工作所造成的阻碍一应解决,村委会完成了腾退工作,该公司和次承租(包)人也都非常满意。

(二)某村王某协商解除承租(租)合同案

事实简介:2005年12月31日,孙河乡某合作社与杨某签订《土地有偿使用合同》,合同期限20年,涉及土地面积73亩。2006年9月1日,杨某将《土地有偿使用合同》中的承租土地转租给北京某公司,双方另行签订《土地有偿使用合同》,租赁期限20年。2009年5月1日杨某与宋某签订《补充合同》,将上述2005年12月签订的《土地有偿使用合同》中的土地租赁权转让给宋某,宋某支付杨某170万元。2010年2月11日,宋某与王某签订《合作经营权转让协议》,双方约定王某支付宋某1400万元,获得土地使用权和地上物所有权(上述土地有偿使用合同、合作经营权转让协议以下统称协议书)。

本案件涉及同一块土地多份不同性质的协议书,多个主体的情况,并且协议书中约定的合同期限和内容上存在前后冲突,且第一手承租人杨某已故,相关协议的原始签订情况无法向其本人核实,另因本案涉及土地面积较大,腾退时间紧迫,所以任务艰巨。如何确定被腾退人,厘清法律关系,尽快完成腾退任务迫在眉睫。乡政府与村委会就腾退补偿款的数额问题多次与相关主体进行协商仍无法达成一致意见,且村委会不能明确具体的被腾退主体。

律师工作内容及成果:针对上述情况,我们变换了思维,提出新的解决思路,即村委会先通过合法程序腾空土地,再与相关主体协商确定腾退补偿款的问题。该思路得到合作社和村委会的认可。

我们从协议书中找到了村委会单方解除合同的条款依据(即未经村委会书面同意不得擅自改变土地用途或者将土地转让第三方使用),随即村委会以此为由向第一手承租人杨某送达了解除协议告知书,要求即日起解除租赁合同、限期腾空土地、恢复原状,如不能如期履行的,村委会将采取帮助拆除措施等。此后,在通知限定的腾退期限届满、杨某没有腾空土地的情况下村委会对本案涉及地块采取了帮助腾退措施。至此合作社和村委会如期完成了地上物腾空任务,同时也为接下来的调解工作争取了主动。

腾退任务虽然完成,但是地上物补偿问题仍作为遗留问题尚待解决。宋某在协议书中的法律地位?北京某公司是否仍在实际占有使用承租土地?王某能否依据《合作经营权转让协议》作为被腾退人直接与合作社签订《村解除承包(租赁)协议的合同》并且领取全部的腾退补偿款?

我们通过企业信用信息网查询得知北京某公司的法定代表人即宋某。我们通过对协议书的审查,认为上述协议书虽然协议名称各不相同,但是均可定性为租赁合同性质。同时合作社和村委会认可王某作为承租土地的实际占有使用人。综合上述内容和法律分析,我们建议本案的最终解决和法律关系厘清,必须宋某亲自到场陈述并对如下内容作出声明,即宋某从杨某处受让获取土地租赁权后,北京某公司与杨某签订的《土地有偿使用合同》并未再实际履行、宋某认可并同意王某作为被腾退人与合作社解决所有协议书等。上述意见被合作社和村委会采纳。但是王某本人坚持要求直接签订腾退相关的文件材料并直接领取腾退补偿款,对宋某在整个案件中的法律地位并不认可。我们律师亲自到现场对该问题进行反复讲解,为了给王某施加压力、迫使宋某到场说明情况,我们明确提出如果宋某不能到场,那么必须提供王某实际支付宋某1400万元的付款凭证。在我们的强烈要求下,王某经过权衡利弊,最终同意积极联系宋某。

本案通过合作社、村委会各领导、工作人员和我们律师团队的共同努力,法律关系得到有效梳理,最终宋某在声明书上签字确认,王某作为腾退人签订《村解除承包(租赁)协议的合同》。该案得到圆满解决。

以上是我们对我们律师在孙河乡疏解非首都功能项目中的工作情况进行的简要总结和汇报。该项目目前已取得阶段性成果,且在有序进行中,在日后的法律服务过程中,我们将继续在政府部门的政策指导下,严格服从各级政府部门、司法局及律师事务所的管理和要求,遵守律师法及律师执业规范,充分发挥律师在疏解非首都功能项目中的积极作用。



北京市盈科律师事务所赵进忠律师团队:

赵进忠律师自2009年以来即秉承着律师专业化的发展思路组建了自己的律师团队,截至目前,团队已拥有近十名律师。多年来,赵进忠律师带领团队一直致力于政府法律顾问、拆迁专项服务、行政诉讼及政府部门重大民商事诉讼等业务领域,在政府法律服务及涉农法律服务方面具有丰富的实践经验。同时,自2009年至今赵进忠律师团队一直致力于朝阳区村居公益法律服务,为朝阳区公益法律服务做出了巨大的贡献。

本律师团队的主要法律服务内容:

一、政府部门常年法律顾问服务

本律师团队目前担任朝阳区数十家乡政府、村委会、乡属大型企业的常年法律顾问。

二、拆迁专项法律服务

近年来,本律师团队为多家乡政府的征地拆迁项目提供拆迁专项服务,为腾退实施方案、腾退协议的制定和修改提供专业的法律审核并提出建设性的意见和建议。在拆迁过程中,参与被腾退人的和解、调解工作,对复杂疑难的被腾退人提供针对性的解决方案。

截至目前,本律师团队已参与的重大拆迁专项服务包括:

1、将台乡拆迁腾退专项服务。该次腾退涉及一千多户,除了为乡政府在拆迁腾退过程中的依法行政工作提供专业的意见和建议外,本律师团队还根据乡政府的要求,专门成立了司法调解工作组,针对被腾退人的家庭内部纠纷进行和解、调解,在该次腾退项目中共促成被腾退人之间达成调解、和解协议近百件。这不仅帮助被腾退人解决了家庭内部矛盾,同时为政府拆迁工作的顺利推进起到了非常重要的作用。

2、孙河乡清理整治低层次产业、收回集体土地及疏解非首都功能项目中提供专项法律服务。该次腾退涉及非宅腾退面积一百多万平方米、住宅腾退涉及两千多户。在非宅腾退中,我们协助乡政府、村委会与承包(租)人达成调解协议,促使乡政府、村委会顺利收回集体土地并给予承包(租)人一次性经济补偿,推动政府收回集体土地项目的顺利开展、减少纠纷,在推动政府部门依法行政的基础上充分保障了老百姓的合法权益,维护社会稳定。在住宅腾退中,根据当地的实际情况再次成立司法调解工作小组,针对被腾退人的家庭内部纠纷进行和解、调解,现该项目正在开展过程中。

三、代理乡政府行政复议、行政诉讼案件

参与政府信息公开、确认行政行为违法等行政案件的处理,代理乡政府的行政复议、行政诉讼案件。其中2016年全年累计代理各乡政府行政复议、行政诉讼案件达百余件。

四、代理乡政府重大民商事诉讼案件

为乡政府的日常诉讼纠纷提供诉讼代理服务,主要包括乡政府或乡属企业与其他企业或自然人之间的集体土地租赁合同纠纷、房屋拆迁安置补偿纠纷等民商事案件。

五、参与重大突发性事件的协调与处理

受相关政府部门的邀请,赵进忠律师曾参与在北京市具有重大影响力的5·5事件、11·19重大火灾案、1·24事件的处理与协调工作,案件处理结果得到事故处理小组及当事人的一致认可和好评。

六、村居公益法律服务

本律师团队自2009年以来即积极响应司法局的号召,参与“法律服务村居行”公益法律服务,且因在活动中成绩突出,曾荣获北京市律师协会及盈科律师事务所授予的“优秀公益律师”称号。多年来,本律师团队提供的村居公益法律服务范围已形成较大规模,其中2017年本律师团队共服务朝阳区四十多个社区和村委会,为朝阳区公益法律服务贡献了重要力量。

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