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原创|2018年度商品房预售合同纠纷 司法裁判大数据报告

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更新日期:2019-03-11

来源:盈科律师事务所

前言

一、背景概述

我国的商品房销售主要包括商品房现售和商品房预售两种模式。商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房卖与买受人,并由买受人支付商品房价款的交易形式。商品房期房买卖即商品房预售是指房地产开发企业将正在建设的商品房提前出售给买受人,由买受人支付相应定金或者房款,并约定将来将预售的商品房卖与买受人的一种交易形式。商品房预售是目前我国市场普遍认可的房屋交易形式,商品房预售制度的实施对于我国房地产市场的发展有着不可替代的推动作用。但因其预售的特殊形式及由此产生的交易标的物的不确定性,使得该交易在实践中极易产生纠纷。

例如关于开发商预售资质的风险问题。根据我国《合同法》、《城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》、《城市房地产开发经营管理条例》等相关法律法规明确规定,我国的商品房预售制度已经基本建立。开发商想要预售商品房应当符合下列条件:(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;(二)持有建设工程规划许可证;(三)按提供预售的商品房预算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;(四)向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。开发商应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项,必须用于有关的工程建设。因此购房者应当在签订商品房预售合同之前仔细审查开发商的预售资质,从而避免相应风险。其他还有关于“定金”和“订金”的风险问题、一房多卖的风险问题等等,在商品房预售制度中,购房者用一笔巨大的资金来购买尚未建成的商品房,而且现实中绝大多数的购房者采取贷款的形式支付购房资金,全部的不确定性风险往往将购房者置于不利地位。

据我们统计,近十年我国以“商品房预售合同纠纷”为案由结案的民商事诉讼案件数量成倍增长。从2013至2017年平均涨幅达到每年170.88%,在2017年全年涉诉案件达40137件。从我们搜集、分类、整理的结果来看,全国范围内的商品房预售合同纠纷案例涉及的争议焦点相对集中。

全国范围内的“商品房预售合同纠纷”的纠纷案例中涉及到的纠纷争议焦点的类型和种类大致是相同的且有规律可循的。另外,人民法院就纠纷争议焦点所作出的裁判观点也基本是一致的。

伴随着本数据报告从无到有的过程,我们对商品房预售合同纠纷一类的案件有了较为全面的认知,也从宏观层面发现了商品房预售制度在实践过程中容易出现的几类问题和主要风险所在,这也是我们制作本数据报告的初衷。希望通过其中的所知、所得,进一步明确我们对于此类纠纷的认知水平,从而为我们致力于更专业、更精细化的法律服务工作提供数据支持和理论引导。

二、司法裁判数据来源

本数据报告的相关司法材料数据主要来源于“中国裁判文书网”(网站地址:http://wenshu.court.gov.cn)。

三、特别说明

本数据报告搜集整理的司法裁判案例均为2018年1月1日至2018年12月31日期间的已审结案件,部分纠纷案件发生在2017年甚至更早,部分发生在2018年度的纠纷案件尚未审结而尚未上传,因此,本数据报告中的所有判例不意味着对应的所有纠纷案例均发生在2018年度。

本数据报告中统计的全国法院以及杭州市内法院纠纷案件数不代表着全国或杭州市内的商品房预售合同纠纷的数量。实践中,部分的商品房预售合同中约定的纠纷管辖为各地的仲裁委员会。基于仲裁委员会案件审理的不公开原则,该部分商品房预售合同纠纷仲裁案件无公开查询途径。

我们针对已经审结的司法案件的搜集、分类、整理、分析尤其是就某个具体案件裁判文书的整理、分析意见和观点,不代表以后不同的法院就相同或类似的纠纷案件也会采取相同的裁判观点。

行业纠纷司法裁判大数据报告的写作是一项耗时耗力的工作,由于时间和精力有限,我们关于“商品房预售合同”纠纷司法裁判案例的搜集、整理、归纳、分析等系列工作客观上难免会有不全面、深度不够等问题,敬请阅读者多理解,多提宝贵意见和建议,我们将在后续工作中继续完善。

另外,我们也欢迎行业中的从业者以及律师同行进行合作交流,大家共同参与,共同推进实践中商品房预售制度的法律风险管理工作迈入新高度、新水平。


第一章行业纠纷总体情况分析

一、商品房预售合同纠纷案件数量统计


据我们统计,2008至2018年,我国以“商品房预售合同纠纷”为案由结案的民商事诉讼案件呈逐年上升趋势,且在近五年内上升幅度尤为明显,每年的涉诉案件数量成倍增长。从2013至2017年平均涨幅达到每年170.88%,在2017年全年涉诉案件达40137件。以上数据让我们得知,我国各地区的商品房预售合同纠纷数量正在加速增长,我国的商品房预售制度面临新的挑战。

二、商品房预售合同纠纷案件地域分布


据我们统计,广东、福建、贵州、湖南、四川、北京、重庆七省市在2018年的商品房预售合同纠纷数量皆在一千以上,为2018年全国各省市同类纠纷数量排名前七位,占同类纠纷总量的67.33%。从以上数据及图表可得,2018年我国的商品房预售合同纠纷集中在南部及中部地区。这和这些地区经济增长速度加快,区域内商品房市场供不应求、开发商大量涌入及购房者高涨的购房热情息息相关。

三、商品房预售合同纠纷争议焦点法条统计

四、焦点法条摘录

1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

2、《中华人民共和国合同法》第六十条:

当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

3、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条:

当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。

4、《中华人民共和国合同法》第四十四条:

依法成立的合同,自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。

5、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条:被告经传票传唤,无正当理由拒不到庭的,或者未经法庭许可中途退庭的,可以缺席判决。

6、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款:当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

7、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条:

当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据,或者人民法院认为审理案件需要的证据,人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序,全面地、客观地审查核实证据。

8、《中华人民共和国合同法》第八条:

依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同,受法律保护。

9、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款:

当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据,或者人民法院认为审理案件需要的证据,人民法院应当调查收集。

10、   《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项:第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:
(一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定;


第二章杭州市商品房预售合同纠纷案件数据分析

一、涉诉案件地域分布



2018年,杭州地区的商品房预售合同纠纷案件区域分布较为不均,主要原因是购房者众多,每个购房者对应不同的标的物,因此商品房预售合同纠纷往往批量产生,实践中要么是众多购房者纷纷起诉同一个开发商,或者一个开发商分别起诉不同的购房者。

二、审判法院层级分布




据统计,2018年绝大多数的商品房预售合同纠纷均由基层人民法院审理并审结,仅有少数案件通过上诉途径经由中级人民法院审理并审结,上诉率较低,全年上诉率统计为7.69%。

三、案件裁判结果统计

一审裁判结果

统计结果显示:2018年杭州市法院一审案件共有216件,具体裁判结果如下:

一审案件裁判结果

案件数量

所占比例

支持原告全部诉求

79

36.6%

支持原告大部分诉求

79

36.6%

驳回原告诉求

58

26.8%

总计

216

100.0%

二审裁判结果

统计结果显示:2018年杭州市法院二审案件共有18件,具体裁判结果如下:

二审案件裁判结果

数量

所占比例

驳回上诉,维持原判

16

88.9%

撤销原判,发回重审

0

0.0%

直接改判

2

11.1%

总计

18

100.0%

四、涉诉开发商统计

涉诉开发商名称

案件数量

商品房所在地

涉诉楼盘名称

开发商涉案角色

杭州都成置业有限公司

1

余杭区

金翰未来之芯

被告

杭州极富房地产开发有限公司

1

余杭区

西溪盛悦居

被告

杭州美致房地产开发有限公司

1

余杭区

美丽致大厦

原告

杭州恒和蕾束置业有限公司

1

余杭区

依山郡山庄

原告

杭州宝仑房地产开发有限公司

1

余杭区

昆华玉府

被告

杭州美林房地产开发有限公司

1

余杭区

华元美林公寓

被告

杭州华瑞双元房地产有限公司

1

萧山区

华瑞中心

原告

杭州天哲置业有限公司

1

江干区

天阳凤起

原告

杭州恒辉房地产开发有限公司

1

桐庐县

金色桃园

被告

杭州香悦郡置业有限公司

1

拱墅区

香悦郡

原告

杭州富阳野风乐多房地产开发有限公司

1

富阳区

野风山城春晓苑

原告

杭州恒远房地产开发有限公司

1

富阳区

锦绣兰庭

被告

杭州东虹房地产开发有限公司

1

富阳区

富春水岸

原告

杭州森和置业有限公司

1

滨江区

湖漫雅筑

被告

保亿置业(杭州)有限公司

1

余杭区

丽景山花苑围庐

被告

杭州朗坤置业有限公司

1

余杭区

青春时代华庭

被告

杭州良渚文化村开发有限公司

1

余杭区

绿野华语苑

被告

浙江新兰得置业有限公司

1

余杭区

果岭花苑

被告

杭州惠力房地产开发有限公司

1

萧山区

郡望府

原告

浙江亚西亚房地产开发有限公司

1

江干区

阳光景台公寓

被告

浙江迪凯金宏房地产有限公司

1

江干区

迪凯银座

被告

杭州远洋天祺置业有限公司

1

拱墅区

远洋公馆

被告

杭州钧顺房地产开发有限公司

2

富阳区

富春新天地小区

原告

浙江临安中都置业有限公司

3

余杭区

中都.青山湖畔临枫园

原告

峰华控股集团桐庐置业有限公司

3

桐庐县

1号滨江

被告

浙江保利房地产开发有限公司

5

经济技术开发区

江语海阁

原告

杭州倍邦置业有限公司

6

经济技术开发区

元成时代中心

被告

杭州九阳置业有限公司

7

经济技术开发区

泰美国际大厦

被告

桐庐碧桂园房地产开发有限公司

13

桐庐县

碧桂园·珑园

被告

杭州安源房地产开发有限公司

15

余杭区

众安理想湾红墅

原告

杭州嘉威房地产开发有限公司

20

桐庐县

江南水乡

被告

浙江卓伟置业有限公司

22

余杭区

万宝城

被告

杭州宝龙房地产开发有限公司

24

经济技术开发区

宝龙商业中心

被告

杭州祐康紫金港置业有限公司

37

江干区

紫金府

被告

杭州东宇润城房地产开发有限公司

55

江干区

东方时代中心

原告


据我们统计,2018年杭州市商品房预售合同纠纷案件的涉诉开发商有35家,其中13家为涉诉原告,22家为涉诉被告。

五、争议焦点统计

根据统计数据得知,2018年杭州市的商品房预售合同纠纷案件数量虽多,涉诉开发商却仅有20家,这是商品房预售合同纠纷案件往往批量产生的特殊性。主要争议焦点可归为七类,一是开发商与购房者之间签订的《浙江省商品房买卖合同》的成立及效力问题纠纷;二是涉诉商品房质量问题的纠纷;三是开发商的违约责任主要是逾期交房、逾期办证问题的纠纷;四是购房者的违约责任主要是逾期付款问题的纠纷;五是开发商破产时的商品房归属问题的纠纷;六是格式条款的效力问题,包括免责条款与非免责条款效力的纠纷;七是其他个别纠纷。

第三章杭州市商品房预售合同纠纷情况分析

一、合同的成立与效力问题

1、主合同的成立问题

判例示例

杭州钧顺房地产开发有限公司与袁永芹商品房预售合同纠纷一案【案号(2017)浙0111民初7136号】

法院认为,根据《中华人民共和国合同法》规定:当事人采用合同书形式订立合同的,自双方当事人签字或盖章时合同成立。依法成立的合同,自成立时生效。法律行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。本案中开发商根据第三人代被告作出的承诺,网上下载《浙江省商品房买卖合同》并依照行政法规的规定在网上进行备案登记后,购房者未在《浙江省商品房买卖合同》上签字,也未书面委托第三人在《浙江省商品房买卖合同》上签字。因此,《浙江省商品房买卖合同》未成立。因《浙江省商品房买卖合同》未成立,开发商为使合同生效根据行政法规规定对《浙江省商品房买卖合同》进行的网上签约备案登记也应当予以注销。

风险解读

根据我国合同法第十条规定,当事人订立合同,有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的,或当事人约定采用书面形式的,则必须采用书面形式。根据我国城市商品房预售管理办法第十条规定,商品房预售,开发商应当与购房者签订商品房预售合同并办理商品房预售合同登记备案手续。商品房预售合同的签订与登记备案手续均可以委托代理人签订或办理。委托代理人的,须有书面委托书。若商品房买卖合同未经购房者本人签字或由未经书面委托的第三人签字,将构成因主体不适格导致合同不成立的情形。

2、合同的效力问题

判例示例1

杭州天哲置业有限公司与王某、叶花妹商品房预售合同纠纷一案【案号(2017)浙0106民初12424号】

法院认为,开发商与购房者王某、叶花妹签订《浙江省商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》,其中的购房者王某签订合同时未满16周岁,对于如此重大合同,必须由其监护人确认或者事后追认。该案中,开发商未能证明合同经王某监护人追认,因此在开发商起诉时该合同属于效力待定的状态。开发商作为市场主体,其经营行为主要是通过合同完成的,作为购房者的一老一小,对合同了解和认知是有限的。因此,对双方签订的合同一直处于效力待定状态,开发商应负主要责任。在合同签订后,购房者未按合同约定时间付款。对于逾期支付的款项开发商并未拒收,应视为同意变更付款时间,而购房者在开庭前交付全部购房款的行为,可以推断被告王某的法定代理人已实际履行对王某之前签订的《浙江省商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》行为的追认。

法院认为开发商一面占有被告巨额资金,一面又要求确认合同无效、解除合同,要求购房者承担违约责任,有失公允。即便购房者未按合同约定时间全部支付全部购房款,逾期付款,但只要在涉案房屋未交付前付清全部购房款,不影响合同目的,开发商也不应单方解除合同。毕竟房屋是要出售的,只有通过交换,促进商品流通,维护交易安全符合各方当事人预期,才是合同真正目的所在。现购房者明确不同意解除合同,应当允许。

判例示例2

宣佳丽、杭州良渚文化村开发有限公司商品房销售合同纠纷一案【案号(2018)浙01民终2225号】

本案中,宣佳丽以文化村开发公司在签订商品房买卖合同及补充协议过程中存在故意隐瞒房屋周边有私墓的情形,故而要求文化村开发公司承担缔约过失责任。对此,法院认为,依据现行合同法之相关规定,缔约过失责任是指在合同成立前的缔约过程中,因缔约人一方过错致使合同不成立或无效或被撤销所应承担的责任。宣佳丽曾以文化村开发公司存在欺诈而主张撤销涉案商品房买卖合同及补充协议,后法院判决驳回了宣佳丽的相关请求,现该判决已经发生法律效力。同时,涉案商品房买卖合同及补充协议系双方当事人真实意思表示,不存在违反法律、行政法规的强制性规定之情形,应属合法有效。因此,本案中不存在适用缔约过失责任的法律基础。另外,签订合同系民事主体通过意思表示设立民事法律关系的具体行为之一。宣佳丽作为签订涉案商品房买卖合同及补充协议的民事主体,在签订前述合同及协议前,其理应对包括但不限于涉案房屋周边环境等因素进行充分的实地察看与了解。现涉案商品房买卖合同及补充协议已实际履行,且并无有效证据证明文化村开发公司存在阻却宣佳丽对涉案房屋周边环境进行实地察看与了解的行为。从该角度分析,宣佳丽的相关主张也不能成立。综上,二审法院认为原审法院判定宣佳丽要求文化村开发公司承担缔约过失责任的诉讼请求缺乏法律及事实依据并予以驳回,并无不当。

其他相关案例:(2018)浙0111民初625号。

风险解读

我国目前的现行法律制度对于商品房的买卖双方都有明确要求。商品房买卖合同首先应符合我国合同法的强制性规定。根据我国合同法第九条和第四十七条规定,当事人订立合同,应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力,限制民事行为能力人订立的合同,必须经法定代理人追认后,该合同才有效。根据我国民法相关规定,未满8周岁为无民事行为能力人,已满8周岁未满18周岁为限制民事行为能力人,已满16周岁且以自己的劳动收入为主要生活来源的,视为完全民事行为能力人。

因此在实践中,若未满16周岁的购房者签订的商品房买卖合同在其法定代理人追认前应属于效力待定的状态。这种情况下,开发商有义务通知购房者的法定代理人追认双方之间的商品房买卖合同。购房者的法定代理人可以拒绝追认,若法定代理人经通知一个月内未追认的视为拒绝追认。购房者的法定代理人拒绝追认的,则双方签订的商品房买卖合同自始无效。如判例示例1所示,购房者的法定代理人实际履行合同义务的,则发生追认合同的法律效果,合同自成立时生效。

根据我国合同法第五十二条关于合同无效的法定情形的规定,有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

实践中,若开发商与购房者签订的商品房买卖合同为主体适格的双方当事人的真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,合同应当认定为有效。根据我们的数据,司法裁判中合同无效的案例比较少,典型的几类商品房预售合同无效的情形有:房与地分离出卖的,价格欺诈、显示公平的,未取得商品房预售许可证明的,单位违反规定购房的等。但为维护安全稳定的房地产开发秩序并实现商品房买卖在促进经济发展及保障购房者利益方面的兼顾与平衡,若在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定为合同有效。

根据我国合同法第五十四条关于可撤销合同的法定情形的规定,(一)因重大误解订立的;(二)在订立合同时显示公平的。以上两种情形下,双方当事人都有权请求撤销。但一方以欺诈、胁迫的手段或者趁人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求撤销。

实践中,若有出现欺诈、胁迫等手段或者趁人之危订立合同的情况,往往是对被欺诈一方、受胁迫一方或者危急一方是显失公平的,而相对方往往从中获利且主观上并非善意,因此法律仅赋予前者合同解除权,对于非善意的获利一方来说并没有合同解除权。

二、房屋质量问题

1、主体结构质量问题以外的质量瑕疵,如商住房燃气问题、飘窗问题、得房率问题

判例示例1

范炜、胡皖玲与杭州美林房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案【案号(2017)浙0110民初20609号】

法院认为,开发商与购房者在《浙江省商品房买卖合同》中约定“该商品房建筑面积共90.63平方米,其中套内面积72.85平方米,应分摊的共有建筑面积17.83平方米”,虽然该合同中没有对“得房率”直接做出约定,但从上述合同条款中的相关数据完全可以计算出所购买商品房的套内面积、公摊面积与建筑面积之间的比例,而其中房屋套内建筑面积与建筑面积之间的比例,也就是通常所讲的“得房率”。同时,由于房屋买卖合同标的物的特殊性,最终交付房屋的面积可能与产权面积存在一定范围内的差异,故双方又在合同第六条及《补充协议书》中分别做出了“合同约定面积与产权登记面积有差异的,以产权登记面积为准。1、当事人选择建筑面积作为计价方式时……”及“2、按上述方式进行商品房建筑面积差异处理的,即不存在对商品房建筑面积构成部分套内面积或分摊面积差异的处理……”等约定,但上述相关条款只是房屋买卖合同中房屋开发商与购房者之间根据我国相关法律法规所采用的通常条款。这些条款主要是针对房屋面积的确认标准、价款的结算依据及面积差异的处理方式所作出的约定。本案中,开发商最终实际交付的房屋在建筑面积上确实基本符合合同约定的标准,双方也是根据实际建筑面积进行了房屋价款的结算,但该房屋套内面积与建筑面积之间的比例与合同中体现出的比例确实存在较大差距,即“得房率”明显降低。在该种商品房买卖合同的履行中,虽然实际交付房屋的建筑面积通常会与设计建筑面积存在一定差异,但仍应在合理的范围内,而房屋建筑面积变化所导致的套内建筑面积的变化同样也应当具有合理性。根据日常生活经验,普通购房者,特别是中小户型的购房者对房屋“得房率”这项指标缺失较为重视,并在一定程度上影响购房者的意愿。现由于被告向原告所交付房屋的套内面积与该房屋按合同约定套内面积与建筑面积之间的比例计算所得的套内建筑面积明显减少,超出了合理范围,故被告已构成违约,法院对购房者要求开发商赔偿相应损失的请求予以支持。对于损失的计算标准,考虑本案合同的性质、实际履行情况及被告的过错程度等因素,以交付房屋套内建筑面积与合同约定的套内建筑面积的差额为基数,参考合同约定的单价,酌情确定开发商赔偿购房者的损失为21347元。

判例示例2

夏三东、浙江卓伟置业有限公司商品房预售合同纠纷一案【案号(2018)浙0110民初987号】

法院认为,开发商与购房者签订的《浙江省商品房买卖合同》及补充协议均系双方当事人真实意思的表示,内容不违反国家法律、法规的强制性规定,对双方具有约束力。开发商已于合同约定的交房期限内通知购房者收房,合同第三条约定,案涉房屋的设计用途为办公,而非住宅。燃气公司出具告知函表明,开通燃气存在严重安全隐患、违反国家的相关规定,故在客观上也无法开通燃气。合同第十二条第二点约定,除主体结构质量问题外的质量瑕疵,买受人以此为由拒绝接受交付的,出卖人不承担逾期交付的责任。因此,对购房者要求铺设天然气管道及以逾期交房为由而主张的逾期交房违约金、利息损失和物业费的诉讼请求,法院不予支持。

其他相关案例:(2018)浙0110民初3169号、(2018)浙0110民初3174号、(2018)浙0110民初2947号、(2018)浙0110民初3181号、(2018)浙0110民初2608号、(2018)浙0110民初2611号、(2018)浙0110民初2613号、(2018)浙0110民初3182号、(2018)浙0110民初3252号、(2018)浙0110民初3160号、(2018)浙0110民初3647号、(2018)浙0110民初3171号、(2018)浙0110民初3163号、(2018)浙0110民初3142号、(2018)浙0110民初2341号、(2018)浙0110民初983号、(2018)浙0110民初2012号、(2018)浙0110民初3172号、(2018)浙0110民初3255号、(2018)浙0110民初3178号、(2018)浙0110民初3186号。

2、主体结构质量问题

判例示例

叶斌华、李章钗等与杭州宝龙房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案【案号(2018)浙0191民初1027号】

法院认为,双方签订的《浙江省商品房买卖合同》(合同编号:2013预1214017),系其真实意思表示,对双方当事人均有约束力,双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据合同约定,开发商向购房者交付的商品房入户门应为防盗门,现购房者提供的证据证明案涉入户门的门框与门扇配合活动间隙和锁具防护钢板不符合国家标准GB17565-2007《防盗门安全通用技术条件》丁级防盗门的要求,因此,购房者有权依约向开发商主张相应的违约责任。因合同对防盗门品牌、价位未予约定,且开发商与案外人浙江星月门业有限公司签订的《杭州项目入户门订购安装合同》约定的合同标的物确系防盗门,单价为985元,杭州标质技术检测有限公司的鉴定意见仅认为案涉房屋入户门的门框与门扇配合活动间隙和锁具防护钢板不符合丁级防盗门的要求,法院综合案涉入户门的质量瑕疵、防盗门的采购市场价格、开发商的过错程度、案涉合同的履行情况等因素,酌定开发商赔偿购房者案涉房屋入户门非防盗门的损失2000元。因案涉房屋存在墙体渗漏问题,购房者据此要求开发商对渗漏墙体进行维修并对购房者的装修物因此受到的损坏进行恢复原状,有事实和法律依据,法院予以支持。

风险解读

根据我国最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十二条、第十三条的相关规定,因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

实践中“主体结构”是指房屋的主要构件相互连接、作用的平面或空间构成体。主体结构必须具备符合技术要求的强度、韧性和稳定性,以确保承受建筑物本身的各种载荷。如:地基、承重墙等,这些部位出现结构性迸裂、倾斜、坍塌等问题,应当视为主体结构存在问题。而房屋渗水、墙皮脱落等,不属于房屋的主体结构性问题,而属于非结构性的质量瑕疵,开发商应当对此予以修复。

根据我国最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十四条的规定,出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持;(二)面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

实践中,开发商取消飘窗问题、得房率降低等等涉及房屋面积的纠纷,一般会参照司法解释规定的3%的标准来确认误差是否属于合理范围。

三、开发商逾期交房、逾期办证的责任

1、逾期交房、逾期办证的情形

判例示例1

郭岩伟与杭州宝龙房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案【案号(2018)浙0191民初789号】

法院认为,当事人双方签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定,应认定有效。购房者主张因被告未按约交付土地、房屋权属证书,应支付逾期办证违约金的诉讼请求符合合同约定、依法有据,本院予以支持,但因案涉商品房已于2015年3月23日完成交接,在此之后,购房者作为房屋所有权人应当积极主动的去办理房屋产权转移登记,不能将此之后的逾期办证责任归于开发商,故法院仅支持2014年4月1日至2015年3月23日期间的逾期办证违约金。

其他相关案例:(2017)浙0122民初4485号、(2017)浙0122民初4615号、(2017)浙0122民初4582号、(2017)浙0122民初4840号、(2017)浙0122民初4592号、(2017)浙0122民初4600号、(2017)浙0122民初4482号、(2017)浙0122民初6477号、(2017)浙0122民初4587号、(2017)浙0122民初6443号、(2017)浙0122民初4832号、(2017)浙0122民初6046号、(2017)浙0122民初6476号、(2017)浙0122民初4595号、(2017)浙0122民初4614号、(2017)浙0122民初4597号、(2017)浙0122民初6056号、(2017)浙0122民初4604号、(2017)浙0122民初4837号、(2017)浙0122民初4488号、(2018)浙0110民初6415号、(2017)浙0111民初10730号。

判例示例2

吴黎阳、王毅与杭州远洋天祺置业有限公司商品房预售合同纠纷一案【案号(2017)浙0105民初4049号】

法院认为,本案《浙江省商品房买卖合同》、《补充合同》均系双方真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的禁止性规定,对双方均具有约束力。本案《浙江省商品房买卖合同》第十四条约定:双方将该商品房的装饰、设备标准约定于本合同附件四,如为精装修房,双方应当约定装修使用的主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容。同时附件四对于外墙等用材进行了列举。《补充合同》第八条第5款约定:双方同意以本补充合同中确认的套型平面图(附件一)和《装饰设备标准》(附件二)为交付验收标准,同时附件二列明了装修用材及设备标准。从上述合同内容看,双方并未约定将样板房作为涉案房屋的交付标准,故仍应以合同约定为具体交付标准,吴黎阳、王毅主张以样板房为交付标准法院未采信。关于施工质量问题,依据鉴定意见,涉案房屋及装修施工质量存在若干处瑕疵。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干法律问题的解释》规定,交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,开发商应当承担修复责任。该案中远洋公司主张涉案房屋室内装修已经超过二年保修期,故不需再承担维修责任。法院认为,双方因房屋及装修施工质量问题的纠纷,自2013年1月远洋公司通知交房即已产生,因双方对于是否存在质量问题及存在哪些质量问题意见不能达成一致意见导致纠纷至今未能解决。虽根据鉴定机构的检测结果应认定远洋公司曾对门坎石及客餐厅地面石材等进行修补,但该些修补并不符合相关施工质量验收规范,故仍应认定远洋公司未能积极主动进行修复相关施工质量瑕疵。且涉案房屋至今未完成交付手续,仍处于空置状态,不存在因使用产生质量问题的因素,因此法院认为远洋公司对该些质量瑕疵仍应承担修理、更换、重作等违约责任,因更换材质及维修所导致的其他损失,吴黎阳、王毅则可以另行主张。

关于远洋公司是否存在逾期交房违约行为的问题。依据《浙江省商品房买卖合同》约定,该案房屋的交付时间为2012年12月31日前,而远洋公司实际通知交付的时间为2013年1月27日,此期间属于远洋公司逾期交付,远洋公司应依据合同约定承担逾期交房的违约责任。在远洋公司通知交付后,吴黎阳、王毅因对质量问题有异议而未办理交付手续。法院认为,因样板房并非本案房屋的交付标准,故吴黎阳、王毅以与样板房不一致为由拒收房屋,理由不成立。此其一。其二,商品房作为特殊商品,价值巨大,对于质量瑕疵问题,买受人可通过要求出卖人履行保修责任获得保障。本案房屋经竣工验收合格,具备基本的房屋使用条件,也不存在主体质量问题。而本案房屋经查实存在的质量瑕疵并不会严重影响正常居住使用,故吴黎阳、王毅以存在施工质量问题为由拒收该房屋,理由亦不成立。故远洋公司通知吴黎阳、王毅交付房屋而吴黎阳、王毅拒收之日,即2013年1月27日,应视为房屋已经交付。吴黎阳、王毅主张的其余逾期交房违约金,法院不予支持。

其他相关案例:(2018)浙0191民初789号、(2018)浙01民终1566号。

2、因第三方原因导致逾期交房的情形

(一)判例示例

郑晶莹、郑旭明等与杭州东宇润城房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书【案号(2017)浙0104民初5282号】

法院认为,购房者郑晶莹、郑旭明与开发商杭州东宇润城房地产开发有限公司签署的商品房买卖合同、委托装修管理协议系当事人真实意思表示,合法有效,对当事人双方均具有约束力。开发商未依约定期限向购房者交付商品房构成违约,购房者诉请开发商依约支付逾期交房违约金理由正当,法院对购房者主张的逾期交房违约金之诉请予以支持;开发商辩称系因案外人原因导致其无法向原告交付商品房但未提供证据证明,即使存在因第三人过错导致逾期交房,也不影响开发商根据合同相对性原则向购房者承担违约责任,开发商所受损失可依法另行主张,法院对开发商此辩称不予采纳。

其他相关案例:(2018)浙0104民初1907号、(2017)浙0104民初5210号、(2018)浙01民终1919号、(2018)浙0104民初2099号、(2017)浙0104民初7587号、(2018)浙0104民初1727号、(2018)浙0104民初5251号、(2018)浙0104民初5257号、(2018)浙0104民初5262号、(2018)浙0104民初5269号、(2018)浙0104民初5276号、(2018)浙0104民初5134号、(2018)浙0104民初5138号、(2018)浙0104民初5141号、(2018)浙0104民初5266号、(2018)浙0104民初5270号、(2018)浙0104民初5139号、(2018)浙0104民初5259号、(2018)浙0104民初5140号、(2018)浙0104民初5264号、(2018)浙0104民初5271号、(2018)浙0104民初5272号、(2018)浙0104民初5273号、(2018)浙0104民初5274号、(2018)浙0104民初5275号、(2018)浙01民终1127号、(2018)浙0104民初2021号、(2018)浙0104民初1908号、(2018)浙0104民初1732号、(2018)浙0104民初2659号、(2018)浙0104民初2663号、(2018)浙01民终1357号、(2018)浙0104民初1728号、(2018)浙0104民初2024号、(2017)浙0104民初5203号、(2017)浙0104民初5213号、(2018)浙0104民初2020号、(2018)浙0104民初2023号、(2017)浙0104民初5204号、(2018)浙0104民初2664号、(2018)浙01民终3043号、(2018)浙01民终1691号、(2018)浙0104民初1906号、(2018)浙0104民初1731号、(2018)浙0104民初1729号、(2017)浙0104民初5207号、(2018)浙0104民初1903号、(2018)浙0104民初1905号、(2018)浙01民终1126号、(2018)浙01民终1676号、(2018)浙01民终1128号、(2018)浙01民终3046号、(2017)浙0104民初6256号、(2017)浙0122民初6759号。

3、交付的房屋不符合交付标准的情形

判例示例

丁素琴、金春太等与杭州九阳置业有限公司商品房预售合同纠纷一案【案号(2018)浙0191民初163号】

法院认为,该案中双方签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,应认定有效。案涉《浙江省商品房买卖合同》第九条交付期限及条件部分明确约定,开发商应当在2016年12月31日前,将符合条件的商品房交付购房者使用,其中一项条件为建设工程经竣工验收合格,并取得建设工程竣工验收备案证明。2017年2月5日,开发商向购房者交付的房屋并不符合合同约定的条件,开发商也未提交有效证据证明在告知购房者房屋未取得建设工程竣工验收备案证明的情况下,购房者仍愿意接收房屋,并放弃权利。因此,在房屋未达到合同约定的交付条件下,开发商仍应承担逾期交房的违约责任至取得建设工程竣工验收备案证明之日止。

其他相关案例:(2018)浙0191民初104号、(2018)浙0191民初70号、(2018)浙0191民初71号、(2017)浙0191民初3492号、(2017)浙0191民初3376号、(2018)浙0191民初116号、(2017)浙01民终6617号、(2017)浙01民终8643号、(2017)浙0111民初4099号。

4、逾期交房时购房者放弃追责的情形

判例示例

孙敏华与杭州倍邦置业有限公司商品房预售合同纠纷一案【案号(2018)浙0191民初1812号】

法院认为,该案中双方签订的《浙江省商品房买卖合同》《自行办理商品房产权转移登记确认书》系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定,应认定有效。双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。购房者现要求确认开发商逾期交付房屋权属证书构成违约,并要求开发商支付违约金的诉请,法院认为,开发商迟至2018年3月13日才将案涉房屋的不动产权证书交付购房者,确实违反了《浙江省商品房买卖合同》的约定,但根据双方于2018年3月13日签订的《自行办理商品房产权转移登记确认书》第四条的约定:买受人确认:已收到该房屋的商品房所有权初始登记权属证书,并视为出卖人的合同条款义务已全部如期完成。可视为购房者放弃追究开发商逾期交付房屋权属证书的违约责任的权利。因此法院对购房者的该项诉请不予支持。

风险解读

根据我国最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十八条和第十九条的相关规定,由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:
(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。根据商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。

实践中,除另有约定外,因开发商的原因未在约定的时间内向购房者交付房屋,则购房者可依据合同约定要求开发商支付逾期交房违约金。若开发商在约定时间内交付房屋,但所交付房屋不符合合同约定的交付标准,则直至所交付房屋符合合同约定的交付标准时,该期间可视为商品房未交付,购房者可向开发商主张逾期交房违约金。在交付的商品房出现主体结构质量问题以外的质量瑕疵情形时,购房者因此拒绝接受房屋并以此主张逾期交房违约金的,法院一般不予支持。




四、购房者逾期付款的责任

1、开发商主张继续履行合同及违约金的情形

判例示例

浙江保利房地产开发有限公司与姜敏商品房预售合同纠纷一案【案号(2017)浙0191民初3543号】

法院认为,该案中双方签订的《浙江省商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示,对双方当事人均有约束力,开发商与购房者应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据《浙江省商品房买卖合同》第八条的约定,购房者逾期付款超过90日,开发商愿意继续履行合同的,合同继续履行,购房者应按日向原告支付逾期应付款万分之四的违约金。故开发商要求购房者支付剩余购房款320000元的诉请,于法有据,予以支持。

其他相关案例:(2017)浙0191民初3526号、(2017)浙0191民初3541号、(2017)浙0191民初3544号、(2017)浙0191民初3534号。

2、开发商主张解除合同及违约金的情形

判例示例

杭州安源房地产开发有限公司与曹锦茂商品房预售合同纠纷一案【案号(2017)浙0110民初15849号】

法院认为,该案中双方签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示,不违反法律法规的禁止性规定,应当认定为合法有效,对双方均具有约束力。该案中,购房者支付首付款1151887元(该款中1051000元为购房者向开发商的借款),借款期限为借款期限自2015年3月31日起至2015年12月30日止,剩余2660000元虽办理按揭贷款,但自2016年5月起未按约还款,开发商向银行代偿了全部剩余贷款本息共计2682314.09元,除去开发商收到的按揭房款2660000元,开发商为购房者代付了22314.09元,后购房者已逾期超过90日未向原告付款。根据合同约定,逾期超过90日的,开发商有权解除合同,购房者按累计应付款的2%向开发商支付违约金,故对原告要求解除合同的诉讼请求,法院予以支持。对开发商要求购房者支付违约金的诉讼请求,合理部分法院予以支持。对开发商要求购房者支付代偿款22314.09元的诉讼请求,法院予以支持。

其他相关案例:(2017)浙0110民初15759号、(2018)浙0110民初6455号、(2017)浙0110民初15946号、(2017)浙0110民初15889号、(2017)浙0110民初19722号、(2017)浙0110民初15777号、(2017)浙0110民初19927号、(2017)浙0110民初15773号、(2017)浙0110民初21207号、(2017)浙0110民初21210号、(2017)浙0110民初21215号、(2017)浙0110民初15832号、(2017)浙0110民初20508号、(2017)浙0110民初15953号、(2018)浙0110民初5275号、(2017)浙01民终7086号、(2016)浙0105民初4633号。

3、开发商放弃追责的情形

判例示例

杭州宝龙房地产开发有限公司与甘小梅商品房预售合同纠纷一案【案号(2017)浙0191民初3198号】

法院认为,该案争议的焦点在于购房者是否需要向开发商支付逾期付款违约金。对此,根据双方签订的《浙江省商品房买卖合同》第十二条的约定以及双方的交易习惯,在购房者未结清房款及违约金的情形下,开发商不会向购房者交房。而该案中开发商于2017年1月1日向购房者送达了收楼通知书,并于同日向购房者交付了案涉房屋,购房者有理由相信开发商已免除案涉房屋的逾期付款违约金。因此,购房者关于案涉房屋逾期付款违约金已免除的辩称,法院予以采信。开发商要求购房者支付逾期付款违约金的诉讼请求,法院不予支持。

其他相关案例:(2017)浙0191民初3199号、(2017)浙0191民初3200号、(2017)浙0191民初3202号、(2017)浙0191民初3203号、(2017)浙0191民初3204号、(2017)浙0191民初3205号、(2017)浙0191民初3208号、(2017)浙0191民初3209号、(2017)浙0191民初3210号、(2017)浙0191民初3211号、(2017)浙0191民初3212号、(2017)浙0191民初3214号、(2017)浙0191民初3216号、(2017)浙0191民初3217号、(2017)浙0191民初3219号、(2017)浙0191民初3222号、(2017)浙0191民初3223号。

4、贷款不能时双方责任认定

判例示例

杭州恒和蕾束置业有限公司、蔡青青房屋买卖合同纠纷一审民事判决书【案号(2017)浙0110民初18758号】

法院认为,蔡青青与恒和蕾束公司签订的《浙江省商品房买卖合同》系当事人真实意思表示,内容不违反法律法规的强制性规定,本院确认合法有效。蔡青青在合同约定的期限内通过恒和蕾束公司向银行提交了按揭贷款资料,但该银行系恒和蕾束公司推荐,该银行也将按揭贷款资料退还给恒和蕾束公司,且恒和蕾束公司更易知晓按揭贷款是否收到,故恒和蕾束公司有义务告知蔡青青按揭贷款不能的事实。恒和蕾束公司未有相应的证据证明其向蔡青青告知按揭贷款不能的事实,故应以蔡青青自认的时间为依据,即蔡青青于2017年7月底前知晓该事实,逾期付款的起始点应从此时开始计算。蔡青青于2017年9月26日才支付其余房款440000元已构成违约,但逾期的时间未超过90天,未达到双方约定的解除条件,故恒和蕾束公司通知解除合同的行为无效,对蔡青青的该项诉讼请求,法院予以支持。双方应继续履行案涉商品房买卖合同,对蔡青青要求恒和蕾束公司交付房屋、办理土地、房屋权属证书的诉讼请求,法院予以支持。对恒和蕾束公司退还的蔡青青已支付的房款440000元,恒和蕾束公司有权向蔡青青另行主张。对恒和蕾束公司要求蔡青青支付违约金5500元的诉讼请求,法院结合双方的合同约定、恒和蕾束公司的实际损失等因素,确定为4928元。对蔡青青要求恒和蕾束公司支付逾期交房违约金的诉讼请求,法院不予支持。

5、购房者部分履行债务时的债务抵充顺序

(一)判例示例

杭州宝龙房地产开发有限公司与甘小梅商品房预售合同纠纷一案【案号(2017)浙0191民初3207号】

法院认为,根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十条的规定:“债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务,应当优先抵充已到期的债务;几项债务均到期的,优先抵充对债权人缺乏担保或者担保数额最少的债务;担保数额相同的,优先抵充债务负担较重的债务;负担相同的,按照债务到期的先后顺序抵充;到期时间相同的,按比例抵充。但是,债权人与债务人对清偿的债务或者清偿抵充顺序有约定的除外。”该案中,开发商诉称购房者支付逾期付款违约金,购房者辩称开发商违约金计算有误,其支付的每一笔款项应分摊至其购买的22套房屋内,违约金的计算期限应以刷卡日期为准,对此法院认为购房者在支付每一笔款项时,开发商按照房号顺序将款项逐一抵扣并开具收款收据,且收款收据上已标明具体房号、开票日期以及POS机刷卡单号等内容,购房者对此并未提出异议,且由购房者委托人对收款收据予以签收。另购房者亦以301室至312室房款已付清要求开发商减免违约金,并在开发商通知收房后接受了上述12套房屋。结合以上两点,应视为原、被告已就房款抵充顺序达成约定。因此,被告的付款时间及违约金起算时间应以收款收据记载的为准。现购房者未按双方约定时间支付购房款,应承担相应的违约责任。故开发商要求被告支付逾期付款违约金的诉请,符合双方约定,本院予以支持。

其他相关案例:(2017)浙0191民初3215号、(2017)浙0191民初3220号、(2017)浙0191民初3221号。

风险解读

根据我国最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十五条和第十六条的相关规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。

实践中,商品房买卖合同解除条件与违约金标准都可由开发商与购房者自行约定,购房者逾期付款时,开发商可以根据合同约定主张逾期付款违约金。当购房者逾期付款期限到达合同约定的解除条件时,开发商有权选择解除合同并主张违约金或主张要求购房者继续履行合同并主张违约金。

五、开发商破产时房屋归属问题

1、归属开发商的情形

判例示例1

浙江临安中都置业有限公司与陈林凤、沈福林商品房预售合同纠纷一案【案号(2017)浙0110民初11513号】

法院认为,该案中双方签订的合同系双方真实意思表示,但因合同签订后,购房者未举证证明其履行了付款义务,开发商亦未按约履行交付房屋、产权过户等义务。根据法律规定,人民法院受理破产申请后,管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行,并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月未通知对方当事人,或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的,视为解除合同。该案法院于2015年1月15日裁定受理浙江临安中都置业有限公司破产清算一案,案涉合同至审理时尚未履行完毕,开发商管理人在法院受理破产申请之日起二个月内未通知购房者解除或者继续履行涉案合同,故双方签订的《浙江省商品房买卖合同》(合同编号:2014预0001337)自2015年3月15日起依法解除。对原告要求确认合同解除的诉讼请求,法院予以支持。

其他相关案例:(2017)浙0110民初11514号、(2017)浙0110民初11515号。

判例示例2

彭国新与峰华控股集团桐庐置业有限公司商品房预售合同纠纷一案【案号(2017)浙0122民初24号】

法院认为,《中华人民共和国企业破产法》第三十条规定,破产申请受理时属于债务人的全部财产,以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产,为债务人财产。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定(二)》第二条规定:下列财产不应认定为债务人财产:(一)债务人基于仓储、保管、承揽、代销、借用、寄存、租赁等合同或者其他法律关系占有、使用的他人财产;(二)债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产;(三)所有权专属于国家且不得转让的财产;(四)其他依照法律、行政法规不属于债务人的财产。购房者彭国新与开发商峰华控股公司签订商品房买卖合同之后,未办理房屋所有权转移登记,房屋仍登记于峰华控股公司名下,故案涉房屋并不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定(二)》第二条规定的情形,不应排除在峰华控股公司财产之外,应属于峰华控股公司的债务人财产。购房者彭国新继续履行商品房买卖合同的主张,实质上是要求峰华控股公司对其债权在破产程序之外给予全额、个别清偿。对于破产企业而言,其在进入破产程序后债权人参与分配破产财产前,破产财产这一集合财产不得被随意处分,以保证债权人能够公平受偿。案涉合同如果继续履行将构成个别清偿,并对峰华控股公司其他债权人的利益造成损害,有违《中华人民共和国企业破产法》第十六条有关人民法院受理破产申请后,债务人对个别债权人的债务清偿无效之规定。且案涉商品房买卖合同系由借贷合同转变而来,在峰华控股公司进入破产程序之后,并不足以形成优先于一般债权的特殊利益。故购房者彭国新提出继续履行合同的诉讼请求,法院不予支持。

其他相关案例:(2017)浙0122民初21号、(2017)浙0122民初23号。

2、归属购房者的情形

判例示例

包国标、叶梅芳等与杭州祐康紫金港置业有限公司等商品房预售合同纠纷一审民事判决书【案号(2017)浙0104民初4249号】

法院认为,购房者包国标、叶梅芳与开发商杭州祐康紫金港置业有限公司之间的商品房预售合同关系成立,双方主体适格,意思表示真实,应依法认定有效。杭州祐康紫金港置业有限公司未能按约交付房屋权属证书,应当按照合同约定,履行向购房者交付房屋权属证书的义务,并承担相应的违约责任。购房者主张的违约金,符合合同约定,且金额合理,应予支持。杭州祐康紫金港置业有限公司系一人有限责任公司,其股东杭州祐康置地有限公司未能证明杭州祐康紫金港置业有限公司的财产独立于其自己的财产,应当对上述债务承担连带责任。因杭州祐康紫金港置业有限公司、杭州祐康置地有限公司破产清算申请已被受理,购房者包国标、叶梅芳要求确认开发商的上述办证及给付义务,符合法律规定,法院予以支持。

其他相关案例:(2017)浙0104民初6334号、(2017)浙0104民初4343号、(2017)浙0104民初4434号、(2017)浙0104民初4445号、(2017)浙0104民初3337号、(2017)浙0104民初4650号、(2017)浙0104民初4514号、(2017)浙0104民初4255号、(2017)浙0104民初4969号、(2017)浙0104民初4665号、(2017)浙0104民初4418号、(2017)浙0104民初3340号、(2017)浙0104民初3330号、(2017)浙0104民初4405号、(2017)浙0104民初3321号、(2017)浙0104民初4382号、(2017)浙0104民初3341号、(2017)浙0104民初4669号、(2017)浙0104民初4160号、(2017)浙0104民初4262号、(2017)浙0104民初3327号、(2017)浙0104民初3342号、(2017)浙0104民初4338号、(2017)浙0104民初4457号、(2017)浙0104民初4193号、(2017)浙0104民初4562号、(2017)浙0104民初4438号、(2017)浙0104民初6051号、(2017)浙0104民初4148号、(2017)浙0104民初4340号、(2017)浙0104民初5123号、(2017)浙0104民初4454号、(2017)浙0104民初4439号、(2017)浙0104民初3339号、(2017)浙0104民初4666号、(2017)浙0104民初4564号。

3、购房款返还是否有优先受偿权

判例示例

浙江亚西亚房地产开发有限公司、赵巧萍商品房预售合同纠纷二审民事判决书

【案号(2018)浙01民终1360号】

原审法院审理认为,赵巧萍与亚西亚公司签订案涉合同,赵巧萍已按约定支付房屋首付款人民币833070元,按理,应办理按揭和房产预登记手续,但亚西亚公司未办理房产预登记手续也未催告赵巧萍办理银行按揭,亚西亚公司在履行合同过程中明显存在过错,赵巧萍缴纳购房款系以获得房屋为对价,其可以要求房产公司继续履行合同。但该案中,考虑到赵巧萍所购房屋被司法机关执行,赵巧萍仅能选择取回购房款,故赵巧萍要求返还的购房款系基于房屋买卖合同发生,并不属于普通债务,可予优先偿付,对于赵巧萍主张的违约金,因赵巧萍仅缴纳首付款,后并未缴纳房屋全款,此前也未提出要求解除合同,故赵巧萍主张违约金不当,不予支持。法院认为:对于原审法院审理认定的事实,双方当事人均无异议,本院予以确认。赵巧萍诉请主张的亚西亚公司因违约而应承担的还款之债,原审判决予以确认并无不当。但该债权依法属于普通破产债权,原审判决确认赵巧萍就该债权享有优先受偿权利缺乏法律依据。亚西亚公司就该节之上诉理由成立。原审判决系确认亚西亚公司应返还赵巧萍的债务数额,并不存在给付内容,亚西亚公司就原审判决主文所提异议不能成立。原审判决认定事实清楚,但适用法律错误,致实体判决部分有误,二审法院予以纠正。

风险解读

根据我国企业破产法的相关规定,人民法院受理破产申请后,管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行,并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月未通知对方当事人,或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的,视为解除合同。对于债务人财产的认定,破产申请受理时属于债务人的全部财产,以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产,为债务人财产。其中下列财产不应认定为债务人财产:(一)债务人基于仓储、保管、承揽、代销、借用、寄存、租赁等合同或者其他法律关系占有、使用的他人财产;(二)债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产;(三)所有权专属于国家且不得转让的财产;(四)其他依照法律、行政法规不属于债务人的财产。

实践中,开发商企业出现破产情形时,若商品房买卖合同处于双方均为履行完毕的阶段,则破产的开发商管理人有权解除或要求履行开发商与购房者之间的商品房买卖合同。若购房者已经履行完毕全部付款义务,且商品房尚具有履行可能性的,购房者主张开发商交付房屋并办理房屋权属证书时,一般可得到人民法院支持。

六、格式条款的效力问题

1、免责条款的效力

判例示例

谢萌霞、杭州都成置业有限公司商品房预售合同纠纷一案【案号(2017)浙0110民初18225号】

法院认为,该案中双方签订《商品房认购协议》系预约协议,主要目的是约定双方签订本约。双方签订本约时可在平等自愿基础上就未尽事宜进行协商。购房者主张原认购协议中关于限制双方就签订本约进行磋商的格式条款系加重对方义务、限制对方权利的条款应属无效的意见,本院予以采信。现原告因双方就本约签订事宜未能达成一致意见,亦无继续履行签订本约之可能,购房者要求开发商返还已付定金50000元及车位款10000元的主张,于法有据,法院予以支持。

2、非免责条款的效力

判例示例

郑招伟、鲁杰英等商品房预售合同纠纷一案【案号(2017)浙01民终3652号】

法院认为,首先,对于案涉商品房买卖合同及附件,当事人意思表示一致,未违反法律法规的强制性规定,当合法有效;其次,所涉花园系购房赠送,案涉楼书对此并无明确具体的表述、承诺内容,且在文本底页及其他文件注明有“不作为合同要约”等说明,依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定,无法认定为要约,即案涉楼书不具有合同的法律效力;第三,案涉房屋买卖合同附件八第六条第2款虽有事先拟定及可重复使用的特点,但根据保亿置业公司的举证,比照《商品房销售管理办法》第二十四条第二款的规定,尚不能认定系保亿置业公司免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的约定,不符合《中华人民共和国合同法》第四十条所规定的无效情形;故双方应当依据案涉商品房买卖合同及附件的约定,享有权利、承担义务。(合同附件八为补充内容,其中第六条第2项中约定:无需规划行政主管部门事先批准的规划设计变更和其他设计变更,以及虽经规划部门批准但未改变该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向等方面的规划设计变更,即视为未影响到买受人所购商品房质量或使用功能,出卖人无需通知买受人,也无需征得买受人的同意;)

其他相关案例:(2017)浙0108民初5184号。

风险解读

根据我国合同法的相关规定,格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款。对格式条款的理解发生争议的,应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的,应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的,应当采用非格式条款。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。并明确规定合同中的下列免责条款无效:(一)造成对方人身伤害的;(二)因故意或者重大过失造成对方财产损失的。

实践中,开发商提供的格式条款中属于加重购房者义务或限制购房者权利的免责条款可被认定为无效,对于开发商提供的不属于加重购房者义务也不属于限制购房者权利的非免责条款有效,双方都应遵守。

七、其他

1、销售顾问未经授权所作的承诺是否有效

判例示例

廖明伟、桐庐碧桂园房地产开发有限公司、周国燕房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【案号(2017)浙01民终8440号】

法院认为,廖明伟购买案涉房屋时,周国燕系碧桂园公司销售顾问,代表碧桂园公司与廖明伟签订了认购书,其就购买案涉房屋所作相关承诺,系其履行职务所作行为,即使未经碧桂园公司授权,廖明伟仍有理由相应周国燕有代理权,其所作承诺系代表碧桂园公司。至于碧桂园公司提交的《签约特别提示》,其条款系碧桂园公司为重复使用而事先拟定且未与对方协商的条款,故原审法院认定系格式条款并无不当。碧桂园公司以格式条款形式免除其销售顾问周国燕向客户廖明伟所作的购房优惠承诺,系其为了免除自己责任、排除廖明伟的权利,故原审判决对《签约特别提示》相应格式条款不予认定符合法律规定。原审判决事实认定清楚,适用法律正确。碧桂园公司的上诉理由不能成立。

2、开发商的告知义务

判例示例

朱积攀、张雁等与杭州极富房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案【案号(2018)浙0110民初589号】

法院认为,该案中双方签订《浙江省商品房买卖合同》时,开发商开发建设的西溪盛悦居尚未建成,购房者购买的房屋是期房,且购买房屋时系通过观看沙盘及听取售楼人员的介绍,经综合判断后作出的慎重决定。涉案楼盘沙盘上显示了消防连廊的位置与实际一致,但是售楼人员在售楼时告知购房者消防连廊在第十一层顶部,图纸上体现的是第十二层,并未将实际对第十一层造成影响进行特别告知,为此,开发商存在没有如实告知购房者实情的过错。双方签订的商品房买卖合同是格式合同,开发商作为提供格式合同条款的一方,应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款。开发商对“买受人对所购买房屋的周边环境、位置、空间、结构、朝向及外立面、阳台、空调机位等处理的形式,以及由于上述情况导致该房屋采光、通风、噪音以及其他使用功能等的影响均已充分了解并无异议。”合同中的该条款,实际影响第十一层住户的生活,应作特别提示,但开发商并未将该条款加粗加黑且未作特别提示,亦存在过错。现消防连廊对购房者的隐私权和财产权利造成了一定的影响,对购房者房屋价值贬损造成了一定的损失。开发商对购房者负有合同附随的告知义务,但开发商对消防连廊给购房者房屋通风采光造成影响未全面告知,存在未全面告知义务的过错,应承担赔偿责任,但考虑到消防连廊系开发商履行法定的设置消防设施的行为,目的在于保障居民的生命财产安全,应在有限范围内予以赔偿。综合开发商的过错程度、消防连廊的设置目的及对购房者生活造成的影响程度,法院酌情确认开发商赔偿购房者损失5000元。

3、开发商与购房者互相配合的义务

判例示例1

杭州华瑞双元房地产有限公司与葛莉莎商品房预售合同纠纷一案【案号(2017)浙0109民初16121号】

法院认为,该案中双方签订的商品房买卖合同有效,双方均应按约履行自己的义务。但在商品房买卖合同解除后,被告理应配合原告办理撤销上述商品房买卖的预告登记手续。为此,原告的诉请本院予以支持。

判例示例2

蒋勤勇、王亚雷等与杭州倍邦置业有限公司商品房预售合同纠纷一案【案号(2018)浙0191民初863号】

法院认为,该案中双方签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定,应认定有效。双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。购房者要求开发商提供办理不动产权证书的申报材料,开发商辩称双方合同约定由购房者委托开发商办理商品房转移登记,购房者的该项诉请与合同约定不符。对此,法院认为,购房者向倍邦置业公司购买案涉房屋,合同约定开发商负责办理土地使用权初始登记,取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。开发商负责申请该商品房所有权初始登记,取得该商品房《房屋所有权证》。开发商承诺于2017年6月30日前取得前款规定的土地、房屋权属证书交付给购房者。购房者委托开发商办理该商品房转移登记,现开发商并未按约办妥产权转移登记手续,购房者要求其交付土地、房屋初始登记权属证书、商品房交接书自行办理商品房产权转移登记手续,法院予以支持,但购房者要求开发商交付的土地、房屋初始登记权属证书实为不动产登记结果告知单及不动产登记清单,故法院判令开发商向购房者交付不动产登记结果告知单及不动产登记清单。购房者另要求开发商提供房屋交易、税收、不动产登记申请表、门牌证的诉请,法院认为,办理商品房转移登记手续需要双方的配合,且案涉房屋已经交付,购房者亦应积极履行自己的义务,故本院对购房者的该部分诉请不予支持。购房者要求开发商提供物业维修基金发票的主张,法院认为,根据双方合同约定,物业维修基金由开发商统一代交,在物业交付时向购房者收取,故购房者有权要求开发商出具物业维修基金发票,符合合同约定,法院予以支持。购房者要求开发商支付逾期办理房屋产权证书的违约金,开发商辩称其已经及时通知购房者办证,系因购房者拒不配合相关代办手续而导致办证迟延,故违约金应计算至其取得初始登记之时,即2018年2月26日。对此,法院认为,开发商未提供相应的证据证明其辩称事实,故法院对该项辩称不予采纳,购房者的该项诉请符合合同约定,法院亦予以支持。

其他相关案例:(2018)浙0191民初867号、(2018)浙0191民初865号、(2018)浙0191民初864号、(2018)浙0191民初1096号。

风险解读

根据我国合同法相关规定,行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效。实践中,开发商的销售顾问在工作地点、工作时间向购房者介绍商品房信息时,购房者有理由相信销售顾问拥有开发商代理权,其超越代理权限所做的代理行为构成表见代理,在此情形下销售顾问所做承诺应当认定为有效。

对于合同的履行,合同双方有互相配合的义务,如商品房买卖合同履行过程中,开发商应配合购房者办理房屋权属登记,购房者应积极主动办理房屋权属登记。当商品房买卖合同依法或依约解除时,购房者也应当配合开发商办理撤销房屋预约登记的手续。

附件1

最高人民法院

《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件,根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律,结合民事审判实践,制定本解释。
第一条 本解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。

第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。

第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。

第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。

第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。

第六条 当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的,从其约定,但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。

第七条 拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议,明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的,应予支持。
被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的,按照本解释第八条的规定处理。

第八条 具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:
(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;
(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。

第九条 出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:
(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;
(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;
(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

第十条 买受人以出卖人与第三人恶意串通,另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用,导致其无法取得房屋为由,请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的,应予支持。

第十一条 对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。
房屋毁损、灭失的风险,在交付使用前由出卖人承担,交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知,无正当理由拒绝接收的,房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

第十二条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。

第十三条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。
交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

第十四条 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:
(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持;
(二)面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

第十五条 根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。

第十六条 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。

第十七条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:
逾期付款的,按照未付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

第十八条 由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:
(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;
(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;
(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

第十九条 商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。

第二十条 出卖人与包销人订立商品房包销合同,约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的,包销期满未销售的房屋,由包销人按照合同约定的包销价格购买,但当事人另有约定的除外。

第二十一条 出卖人自行销售已经约定由包销人包销的房屋,包销人请求出卖人赔偿损失的,应予支持,但当事人另有约定的除外。

第二十二条 对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷,人民法院应当通知包销人参加诉讼;出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的,按照约定的内容确定各方的诉讼地位。

第二十三条 商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

第二十四条 因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持。

第二十五条 以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的,如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求,应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理;未提出诉讼请求的,仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的,可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

第二十六条 买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款,亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续,担保权人起诉买受人,请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的,应当通知出卖人参加诉讼;担保权人同时起诉出卖人时,如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的,应当列为共同被告。

第二十七条 买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款,但是已经取得房屋权属证书并与担保权人办理了商品房抵押登记手续,抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的,不应当追加出卖人为当事人,但出卖人提供保证的除外。

第二十八条 本解释自2003年6月1日起施行。
《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件,本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的,适用本解释。
《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件,在本解释公布施行前已经终审,当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的,不适用本解释。
《中华人民共和国城市房地产管理法》施行前发生的商品房买卖行为,适用当时的法律、法规和《最高人民法院〈关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答〉》。

附件2

浙江省实施《中华人民共和国消费者权益保护法》办法(2017年新修订)

第一条 根据《中华人民共和国消费者权益保护法》和有关法律、行政法规,结合本省实际,制定本办法。
第二条 本省行政区域内发生的消费行为或者住所地在本省行政区域内的经营者提供商品或者服务的行为,适用本办法。
消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务,其权益受《中华人民共和国消费者权益保护法》和本办法等法律、法规的保护。单位为职工生活需要购买商品或者服务的,依照本办法规定执行。
第三条 本办法由各级人民政府组织实施。县级以上人民政府应当加强对消费者权益保护工作的领导,建立健全协调机制,研究、解决消费者权益保护工作中的重大问题,督促有关行政管理部门做好消费者权益保护工作。
负责工商、质量技术监督、食品药品监督、价格、旅游、卫生、建设、商务、交通运输、教育、农业、林业、渔业、文化体育和广播电视、检验检疫、通信、邮政、金融等管理工作的部门和机构应当在各自职责范围内,依法加强对经营者及其经营行为的监督、管理,及时处理消费者的投诉、举报,查处侵害消费者权益的违法行为。
设区的市和县(市、区)人民政府市场监督管理部门应当设立或者指定保护消费者权益的专门机构,乡(镇)、街道市场监督管理所应当确定保护消费者权益的专门人员,开展消费者权益保护工作。
第四条 省、设区的市和县(市、区)依法成立消费者权益保护委员会。消费者权益保护委员会履行职责所需经费列入同级财政预算。
消费者权益保护委员会由有关部门和行业协会、新闻单位、社会团体与消费者代表等组成,可以根据工作需要设立专业委员会。
第五条 消费者权益保护委员会履行下列公益性职责:
(一)对商品和服务的质量、价格、售后服务和消费者的意见进行调查、比较、分析,并公布结果;
(二)对消费者因合法权益受到损害依法提起诉讼或者申请仲裁的,提供支持和帮助;
(三)对侵害消费者权益的经营者进行约谈,通过大众传播媒介对侵害消费者权益的行为予以劝谕、揭露、批评;
(四)推动行业协会就商品或者服务的质量、售后责任等作出有利于消费者的行业约定或者承诺;
(五)法律、法规规定的其他公益性职责。
第六条 消费者享有《中华人民共和国消费者权益保护法》等有关法律、法规规定的各项权利。消费者应当提高自我保护意识,依法行使权利。
经营者应当遵守《中华人民共和国消费者权益保护法》《中华人民共和国产品质量法》《中华人民共和国价格法》等有关法律、法规的规定,履行保障消费者权益的义务。
第七条 经营者及其工作人员应当依法履行保护消费者个人信息的义务。消费者个人信息包括经营者在提供商品或者服务中获取的消费者姓名、性别、出生日期、身份证件号码、住址、职业、工作单位、联系方式、收入和财产状况、消费交易记录以及反映健康状况的体检及诊断报告、病史、治疗记录或者医疗美容记录、生物识别信息等能够单独或者与其他信息结合识别公民个人身份的信息。
第八条 经营者在经营活动中使用的格式条款、通知、声明、店堂告示等应当符合法律、法规规定。对格式条款、通知、声明、店堂告示等内容的理解发生争议的,应当按照通常理解予以解释;有两种以上解释的,应当作有利于消费者的解释。
经营者及其工作人员在提供商品或者服务时对商品或者服务的介绍、承诺,以及对消费者询问、投诉的答复,视为经营者的行为。
第九条 宾馆、商场、餐馆、银行、客运场站、影剧院、游泳池、洗浴室、健身房、游乐园、风景区等经营场所的经营者,应当对消费者尽到安全保障义务,为消费者提供安全的消费环境,保证其经营场地、服务设施、店堂装潢、商品陈列、网络环境等符合保障人身、财产安全的要求;对可能危及消费者人身、财产安全的场所和设施,经营者应当以显著的方式设置安全使用说明、警示标识,并采取必要的安全防护措施。
经营者提供可能危及人身安全的游乐服务的,应当建立安全管理制度和应急预案,按照规定配备安全防护人员并督促其履行职责。消费者的人身、财产遇到危险或者不法侵害时,经营者应当给予及时、必要的救助。
第十条 经营者自营业执照核准登记之日起六个月后,方可发放单用途商业预付凭证(以下简称预付凭证)。预付凭证包括磁条卡、芯片卡、纸券等实体预付卡,或者以密码、串码、图形、生物特征信息、电子数据等为载体的虚拟预付凭证。
企业法人提供的单张记名预付凭证金额不得超过五千元,单张不记名预付凭证金额不得超过一千元;其他经营者对同一消费者提供的记名预付凭证金额不得超过两千元,单张不记名预付凭证金额不得超过五百元。但是,预付款存入第三方支付平台并且凭消费者指令支付的除外。
预付凭证金额超过前款规定的最高限额的,消费者有权要求退还超过限额部分的款额,经营者不得因此减少或者取消已经承诺的优惠。
第十一条 经营者应当在发放预付凭证的合同中明确下列事项:
(一)企业经营者的名称、住所地、联系人及联系方式,个体工商户经营者的姓名及身份证明、住址和联系方式;
(二)提供商品或者服务的名称、价格、地点、期限等;
(三)预付款缴存方式、金额、优惠措施;有第三方支付平台的,应当明确第三方支付平台的单位及联系人、扣付方式、退款条件等。
在设定的使用期限内不限制消费次数的年卡、季卡等记名预付凭证,消费者因居住地变化、身体健康等客观原因需要转让预付凭证的,经营者应当允许,并不得收取额外费用。消费者因预付凭证遗失要求挂失的,经营者不得拒绝。
以消费者实际购买的商品或者接受的服务扣付费用并设定使用期限的预付凭证,在设定的使用期限届满后,经营者应当退还预付款余额或者延长期限,并不得收取额外费用。
经营者未按约定提供商品或者服务的,消费者有权要求退还预付款余额,并要求依法赔偿损失;消费者已享受的折扣等优惠,经营者不得在消费者的预付款余额中扣减。
经营者终止经营活动的,应当提前三十日发布告示,并以电话、短信、电子邮件等形式告知消费者,消费者有权要求退还预付款余额。经营者终止经营活动后,承受其权利义务的经营者应当继续向持有预付凭证的消费者提供商品或者服务,不得对消费者增设新的条件或者减损消费者的权利。
消费者要求退还预付款余额的,经营者应当自消费者要求退款之日起五日内予以退还。
本办法所称预付凭证,不包括城市公共交通的月票或者月卡。
第十二条 考试培训、兴趣班或者辅导班、驾驶员培训等营利性培训经营者应当与消费者订立书面合同,明确培训项目、课程内容和课时数量、教师资格资质、教学培训地点、设施设备、收费项目和标准等内容。
国家和省对培训资格、预收费用最高限额、资金存管和扣付方式等有规定的,应当遵守该规定。
经营者及其工作人员有辱骂、体罚学员等严重违反教育规范行为或者经营者有违反合同约定行为,导致消费者无法继续接受培训或者继续培训无法达到预期效果的,消费者有权要求经营者退还相应费用,并要求依法赔偿损失,经营者应当自消费者要求退费之日起五日内予以退还。
第十三条 经营者提供的赠品或者免费服务,应当符合质量要求;赠品或者免费服务的质量存在瑕疵的,应当向消费者事先说明。
经营者因其提供商品或者服务的质量问题依法承担退货或者退款责任时,不得要求消费者退还赠品,不得将赠品、免费服务折价抵扣退款。
第十四条 餐饮业经营者对食材的产地、品质和价格(计量单位)不得作引人误解的表示,对消费者选定的酒水菜品及价款,下单前应当经消费者确认;未经消费者确认发生争议的,按照有利于消费者的原则处理。
第十五条 修理、加工业经营者应当事先告知消费者修理、加工所需要的零部件、材料、期限、费用等真实情况,经消费者同意后,再进行修理、加工,并保证修理、加工质量。
经营者不得偷换零部件或者更换不需要更换的零部件,不得使用不符合质量标准或者与约定不相符的零部件或者材料,不得偷工减料或者谎报用工用料。
经营者对修理的部位应当予以包修,包修期不得少于三十日,自商品修复后交付消费者之日起计算。
第十六条 摄影摄像、冲印业经营者应当保证摄影、冲印照片和摄制录像的质量。照片或者录像存在明显瑕疵或者因经营者保管不善遗失的,经营者应当根据消费者的要求免费修复或者重拍、重印,并依法赔偿损失。经营者不得自行保留消费者的照片和底片。
第十七条 美容医疗机构提供医疗美容服务的(因疾病治疗涉及的修复重建除外),应当事先向消费者本人或者其监护人书面告知实施医疗美容项目的适应症、禁忌症、美容方式和效果、医疗风险、医用材料、负责实施医疗美容项目的主诊医师和注意事项等,并取得消费者本人或者其监护人的书面确认。对美容效果的约定应当以图片、音像等事后可以核对的方式保留。因美容医疗机构责任导致医疗美容达不到约定效果或者消费者容貌受损的,美容医疗机构应当根据消费者的要求退还费用或者重作,并依法赔偿损失。
美容医疗机构明知其服务存在缺陷仍然向消费者提供服务,或者未取得资质的机构和个人实施医疗美容,造成消费者死亡或者健康损害的,受害人有权依照《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条的规定向经营者要求赔偿。
第十八条 供水、供电、供气、电信、有线电视等公用事业经营者应当公示提供商品或者服务的质量标准和收费标准;提供的商品或者服务未达到公示标准的,应当根据消费者的要求采取补救措施,并依法赔偿损失。
经营者应当配备和使用符合规定的计量器具,保证计量准确;对消费者有关计量的投诉,应当自接到投诉之日起三日内核查,并在查明原因后及时告知消费者。水、电、气、通话时间、网络流量等计量异常增加,经营者没有证据证明是消费者责任的,不得要求消费者承担由此产生的费用。消费者对计量有异议的,应当自收到费用账单之日起六个月内提出。
电信、有线电视等经营者提供收费服务或者免费使用服务的,应当在合同期满前十五日内向消费者作出明确提示,由消费者确认是否延续服务。未经消费者确认延续提供服务的,经营者对延续提供的服务不得收取费用。终止服务后,消费者需要退还设有押金、保证金的设备的,有权要求经营者提供免费上门服务。
第十九条 商品房因勘察、设计、施工原因,在设计使用期限内发生地基下沉、房屋倾斜、承重的柱墙梁板等构件结构开裂变形等问题,超出工程建设强制性标准规定的安全限值,无法维修或者一次维修后仍超出安全限值的,消费者有权要求退房,并要求依法赔偿损失。
商品房的屋面防水工程、有防水要求的厨房、卫生间、地下室和外墙面的防渗漏保修期限不得低于八年,保修期限自商品房交付消费者之日起计算。商品房因勘察、设计、施工原因,在保修期限内发生渗漏的,经营者应当自与消费者就维修方案达成一致之日起六个月内予以修复,并依法赔偿损失;同一区位的渗漏,经营者自与消费者就维修方案达成一致之日起六个月内未予修复的,消费者有权要求退房或者自行委托维修单位进行维修,维修费用由经营者承担。保修期限内的维修费用(包括公共部位的维修费用)由经营者承担。
根据本条第一款、第二款规定退房的,遇价格下降时,按原价格退还房款;遇价格上涨时,按同类地段同类商品房标准的新价格退还房款。
第二十条 房地产经营者销售全装修商品房的,应当在合同中明确所用主要装修材料的名称、品牌、规格、型号、等级和施工质量标准等内容;提供室内设施设备的,应当明确提供的设施设备的名称、品牌、规格、型号、等级和安装标准等内容。
全装修商品房交付时,经营者应当提供项目竣工验收时委托第三方专业检测机构出具的空气质量检测合格报告、电气网络管线和给排水管道等隐蔽工程的设计施工资料。埋设在墙体、地面内的电气网络管线和给排水管道等隐蔽工程的保修期限不得低于八年,自全装修商品房交付消费者之日起计算。
房地产经营者预售全装修商品房的,应当提供交付样板房。交付样板房的保留时间,自全装修商品房交付消费者之日起不少于六个月,或者自建设项目竣工验收合格之日起不少于两年。全装修商品房的展示样板房、模型、展示板以及广告对于合同订立有重大影响的,应当作为房屋装修质量的交付标准。
第二十一条 住宅装修经营者应当与消费者订立书面合同,明确施工期限、施工质量、施工费用、质量保证方式、违约责任等内容;由经营者提供装修材料的,应当书面约定材料的名称、品牌、规格、型号、等级和价格等。
埋设在墙体、地面内的电气网络管线和给排水管道等隐蔽工程的保修期限不得低于八年,其他装修部位的保修期限不得低于两年,自装修工程竣工验收合格之日起计算。
第二十二条 快递经营者应当按照国家有关规定对消费者交寄的快递物品内件进行验视,保存相关记录,妥善堆放、装卸和运载快递物品,在承诺时间内将快递物品投递到约定的收件地址,并由收件人或者其指定的代收人签收,双方也可以约定以智能自助快递柜等方式进行投递和签收。
经营者在接收快递物品时,应当事先要求消费者申报物品的实际价值;消费者在交寄文件资料(包括照片、图片、合同等,下同)或者对其具有特殊意义的物品时,应当事先申报文件资料或者物品的价值。快递物品属于易碎易损物品或者消费者申报的价值超过一定限值的,经营者可以要求消费者就超过限值部分进行保价寄递。
快递物品因经营者责任遗失或者损毁,事先申报价值的,经营者应当按照申报价值予以赔偿;事先未申报价值但事后能够确定实际价值的,经营者应当按照实际价值予以赔偿;事先未申报且事后无法确定实际价值的,由双方协商确定赔偿数额,协商不成的,由经营者按照所收取资费十倍的标准予以赔偿,但最高额不超过八百元。
第二十三条 金融机构依法销售自有金融产品或者代理销售金融产品的,应当建立产品信息查询服务平台,履行信息披露义务,向消费者告知金融产品的发行主体、产品属性、投资风险和担保设定等情况,不得夸大产品收益率或者隐瞒重要风险信息,不得提供虚假或者引人误解的产品信息。告知情况应当经消费者书面确认或者以其他事后可以核查的方式确认。
银行业金融机构应当建立自有理财或者代理产品销售专门区域,设立明显标识,并按照规定要求保存有关销售情况的录音录像记录或者数据信息,不得允许非本机构工作人员在其营业场所从事产品宣传推介、销售等活动。银行业金融机构对非本机构工作人员在其营业场所内从事的宣传推介、销售等活动依法承担赔偿责任。
第二十四条 第三方网络交易平台提供者应当按照规定要求建立并实施平台交易规则、交易安全保障、消费者投诉快速处理、信用评价、商品或者服务质量监控等管理制度,保证消费者能够便利、完整阅览和保存各项管理制度。
第三方网络交易平台提供者应当对网上经营者的名称、地址和联系方式等信息进行核查和登记,保证信息的真实有效,并在网上经营者从事经营活动的主页面的醒目位置予以公开。
消费者因对网上经营者作出负面评价而遭受其骚扰或者威胁的,第三方网络交易平台提供者查证核实后,应当按照平台管理制度采取措施,对该网上经营者作出信用降级、不良行为记录等处理或者停止对其提供平台服务。
第三方网络交易平台提供者应当设立消费者权益保障金,并公开消费者权益保障金的管理和使用办法。网上经营者对消费者提出的合理要求故意拖延或者无理拒绝的,第三方网络交易平台提供者应当使用消费者权益保障金先行赔付。
第二十五条 除国家规定实行包修、包换、包退(以下简称三包)的商品外,省工商行政管理部门应当会同省质量技术监督、商务主管部门和有关行业主管部门,根据本省实际规定实行三包的商品目录以及相应商品的三包有效期限、三包责任。
国家和省规定或者经营者与消费者约定实行三包的商品,经营者在出售商品时应当出具三包凭证,并确定具备条件的维修单位。三包凭证应当明确消费者的权利和义务。
第二十六条 国家和省规定实行三包的商品不符合质量要求的,自商品交付之日起七日内,经营者应当根据消费者的要求予以退货、更换或者修理;自商品交付之日起十五日内,经营者应当根据消费者的要求予以更换或者修理。
经营者按照三包规定承担退货责任的,应当根据商品的发票价格一次性退清货款,不得收取折旧费、使用补偿费等任何费用。
经营者按照三包规定承担更换责任的,应当免费为消费者调换同型号的商品。无同型号商品的,经营者应当根据消费者的要求予以退货,退货时不得收取折旧费、使用补偿费等任何费用。
经营者按照三包规定承担修理责任的,应当自收到消费者要求修理的商品之日起五日内修复,并不得收取材料费、人工费等任何费用。经营者应当在三包凭证上如实记录每次接受修理的日期、维修所占时间、修理部位、故障原因等情况,在三包有效期限内不得删除修理记录。经营者未在五日内修复的,应当为消费者提供同类相应规格的商品在维修期间使用。
商品在三包有效期限内经两次修理仍不能正常使用、全部修理时间累计超过三十五日,或者因经营者原因无法提供维修服务的,经营者应当根据消费者的要求予以退货或者更换。消费者选择退货的,按照本条第二款规定执行。商品在三包有效期限内修理或者部件更换的,其修理部位或者更换部件自商品交付消费者之日起重新执行原规定的包修期;其他部位的包修期应当扣除维修占用的时间。
家用汽车产品三包有效期限内更换或者退货的条件,按照本办法第二十七条规定执行。
第二十七条 家用汽车产品自销售者开具机动车销售统一发票之日起六十日内或者行驶里程三千公里内(以先到者为准),出现转向系统失效、制动系统失效、车身开裂、燃油泄漏、安全装置失效、车辆自燃或者因其他质量问题引起车辆失控,或者发动机、变速器的主要零件出现产品质量问题的,家用汽车产品销售者或者生产者应当根据消费者的要求予以整车更换或者退货,并依法赔偿损失。
家用汽车产品自销售者开具机动车销售统一发票之日起两年内或者行驶里程五万公里内(以先到者为准),发生下列情况之一的,家用汽车产品销售者或者生产者应当根据消费者的要求予以整车更换或者退货,并依法赔偿损失:
(一)因严重安全性能故障累计进行两次修理,严重安全性能故障仍未排除或者又出现新的严重安全性能故障的;
(二)因质量问题,发动机整体或者其主要零件分别或者合计更换两次后、变速器整体或者其主要零件分别或者合计更换两次后、发动机和变速器整体合计更换两次后,仍不能正常使用的;
(三)转向系统、制动系统、悬架系统、车桥、车身的主要零件因质量问题,分别更换两次后仍不能正常使用的。
发动机、变速器、转向系统、制动系统、悬架系统、车桥、车身的主要零件,经营者应当根据国家相关标准在三包凭证上明示。
家用汽车产品三包有效期限内,除经营者能够证明出现产品故障与消费者使用、维护或者改装有直接因果关系外,经营者不能免除三包责任。
第二十八条 家用二手汽车销售经营者应当对二手汽车的来源是否合法、行驶里程、维修记录、交易记录、车辆存在问题等重要信息在出售前进行全面核查、检测,并将核查、检测的准确结果以书面或者其他可以确认的方式告知消费者。二手汽车的行驶里程、维修等情况无法核查的,应当将无法核查的事实和可能存在的隐患以书面或者其他可以核查的方式告知消费者。
经营者应当保证其销售的二手汽车安全性能良好;自开具二手车销售统一发票之日起六十日内或者行驶里程三千公里内(以先到者为准),二手汽车发生安全性能故障的,经营者应当承担包修责任。
经营者未按本条第一款的规定对二手汽车进行核查、检测或者隐瞒、谎报核查、检测结果,造成消费者损失的,消费者有权依照《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条的规定向经营者要求赔偿。
第二十九条 按照三包规定由经营者负责修理、更换、退货的商品,经营者应当上门服务或者承担消费者运送商品支付的必要费用。对其中的大件商品,经营者要求消费者运送的,经营者应当承担运输费、误工费、差旅费等合理费用。
前款所称的大件商品目录以及运输费、误工费、差旅费的具体标准,由省工商行政管理部门会同其他有关部门制定。
第三十条 经营者提供的机动车、计算机、电视机、电冰箱、空调器、洗衣机等耐用商品或者装饰装修等服务,消费者自接受商品或者服务之日起六个月内发现瑕疵,发生争议的,由经营者承担有关瑕疵的举证责任。其中属于国家和省规定的三包商品的,在三包有效期限内由经营者承担有关三包责任的举证责任。
消费者提供的经营者维修过程的录音录像或者照片,以及经营者提供的维修单据,可以作为确定修理次数的证据。
第三十一条 经营者对消费者提出的修理、重作、更换、退货、补足商品数量、退还货款和服务费用或者赔偿损失的要求,应当按照规定或者约定履行义务,不得故意拖延或者无理拒绝。
前款所称的故意拖延或者无理拒绝是指:
(一)经营者以故意变更联系电话或者拒绝接听电话等方式,致使消费者无法有效联系;
(二)经营者自接到消费者向其提出履行义务的要求或者行政管理部门、消费者权益保护委员会要求处理争议的通知之日起五日内不作答复;
(三)经营者自承诺履行义务后三日内或者在消费者同意的期限内仍不实际履行承诺的义务;
(四)不履行行政管理部门作出的生效决定或者消费者权益保护委员会依法作出的调解协议;
(五)国家规定的其他故意拖延或者无理拒绝的情形。
第三十二条 消费者就消费者权益争议向消费者权益保护委员会投诉的,消费者权益保护委员会应当自接到投诉之日起五个工作日内按照规定作出是否受理的决定。
消费者权益保护委员会受理投诉后,应当在十个工作日内进行调解。达成调解协议的,当事人应当按照调解协议履行。
行政管理部门对消费者权益保护委员会提出的查询,应当在五个工作日内作出答复。拒不答复的,消费者权益保护委员会可以向有关行政管理部门的本级人民政府或者其上级行政机关报告,也可以通过大众传播媒介予以披露。
第三十三条 行政管理部门对消费者的投诉或者消费者权益保护委员会转交的投诉,应当自收到投诉之日起七个工作日内作出是否受理的决定,并以可以核查的方式告知投诉人或者消费者权益保护委员会。对以书面方式投诉的,行政管理部门可以对投诉人是否为消费者本人或者其委托代理人予以核实。
行政管理部门决定不予受理的,应当书面说明理由。行政管理部门决定受理的,应当及时处理。确属经营者责任的,行政管理部门可以责令其负责修理、重作、更换、退货、补足商品数量、退还货款和服务费用。
第三十四条 消费者权益保护委员会或者行政管理部门调解消费争议达成调解协议的,双方当事人可以向人民法院申请司法确认。人民法院应当及时审查,依法确认调解协议的效力。
第三十五条 大型商场、大型超市、商品交易市场、网络交易平台、电视购物平台、公共服务企业、旅游景区等消费集中的场所,应当建立快速处理消费争议的绿色通道,工商行政管理部门、消费者权益保护委员会应当予以指导。
第三十六条 消费者与经营者因商品或者服务质量发生争议需要进行检验、鉴定的,可以提交共同约定的检验、鉴定机构进行检验、鉴定;消费者与经营者对检验、鉴定机构无法协商一致的,可以由受理投诉的行政管理部门、消费者权益保护委员会确定的检验、鉴定机构进行检验、鉴定。
检验、鉴定费用由经营者先行垫付,消费者提供等额担保,最终由责任方承担。
商品或者服务质量争议因客观条件无法根据本条第一款规定检验、鉴定的,可以由受理投诉的行政管理部门、消费者权益保护委员会聘请的专家出具意见。
第三十七条 经营者提供商品或者服务侵害消费者人身权益,给消费者造成精神损害的,应当停止侵害、恢复名誉、消除影响、赔礼道歉,并给予精神损害赔偿;有下列情形之一的,应当给予五千元以上的精神损害赔偿:
(一)侮辱或者捏造事实诽谤消费者,情节严重的;
(二)搜查消费者的身体或者其携带物品的;
(三)侵犯消费者人身自由的;
(四)其他给消费者造成严重精神损害的。
第三十八条 经营者有违反本办法第十条、第十一条规定行为的,由商务主管部门责令改正;经营者拒不改正的,处一万元以上十万元以下的罚款。
经营者有违反本办法第十二条规定行为的,由教育、人力资源、工商、道路运输等主管部门或者管理机构按照各自职责责令改正;拒不改正的,处一万元以上十万元以下的罚款。
房地产经营者违反本办法第二十条第三款规定,未按规定提供交付样板房或者未按规定时间保留交付样板房的,由建设行政主管部门处十万元以上五十万元以下的罚款。
第三方网络交易平台提供者违反本办法第二十四条第一款规定,未按规定要求建立并实施平台交易规则、交易安全保障、消费者投诉快速处理、信用评价、商品或者服务质量监控等管理制度的,由工商行政管理部门或者商务主管部门按照各自职责责令改正,处五万元以上五十万元以下的罚款。
经营者有违反法律、法规规定情形的,除依法予以处罚外,处罚机关应当将对经营者的处罚决定等信息记入信用档案,向社会公布。
第三十九条 工商行政管理部门或者其他有关行政管理部门查处侵害消费者权益的违法行为时,可以按照规定程序行使下列职权:
(一)询问有关当事人、利害关系人、证人,并要求提供证明材料或者与违法行为有关的其他资料;
(二)检查与违法行为有关的场所、财物,责令被检查的经营者说明商品的来源和数量,责令暂停销售商品或者提供服务;
(三)查阅、复制与违法行为有关的合同、发票、账册、文件、广告宣传品和其他资料。
第四十条 国家规定或者经营者承诺更有利于保护消费者权益的,应当按照国家规定或者经营者承诺执行。
第四十一条 本办法自 2017年5月1日起施行。


陈少军律师

北京盈科(杭州)律师事务所党总支书记/股权高级合伙人

盈科杭州“企业法律风险管理事务部”主任

盈科律师学院杭州分院院长

盈科全国企业法律风险管理专业委员会秘书长

中共杭州市下城区律师行业委员会委员

徐宇晴,北京盈科(杭州)律师事务所实习律师

曹倩楠,北京盈科(杭州)律师事务所实习律师

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