如何认定商品房交付条件中“房屋经验收合格”？

作者/刘思琼律师

【案情简介】     

2009年3月陈某（买方）同某房地产公司（卖方）签订了《商品房买卖合同》，约定卖方应在2010年12月31日前，将该商品房经验收合格并交付使用。出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期交房处理。合同签订后，买方已于2010年12月31日前付清合同约定的全部房价款。2011年5月3日，卖方将涉案房屋交付给买方。2011年5月10日，卖方同勘查、设计、监理、施工单位和业主单位五方对诉争房产进行了工程竣工验收。2012年3月，经网上备案受理系统进行了诉争房产工程竣工验收消防备案。2012年9月3日，卖方就诉争房产向某市建筑业管理局进行了竣工验收备案。2013年11月13日，买方陈某诉至法院，请求判令：卖方某房地产公司支付逾期交房违约金205530元（2011年1月1日起至2012年9月3日止共计600天，合同中约定按已交房款日万分之一计算）。

【判决结果】      

一审、二审法院：判决卖方承担2011年1月1日起至2012年9月3日期间按日支付已交付房价款万分之一的逾期交房违约金205530元。

再审高院：撤销了一、二审判决，判令卖方支付买方自2011年1月1日起至2011年5月9日止的逾期交房违约金共计人民币43846元。

【律师解读】       

一审、二审法院认为取得《竣工验收备案证》是商品房投入使用的前提和法定条件。 故开发商与购房者自行约定的交付条件低于法定交付条件的条款，系违反法律强制性规定。卖方于2012年9月3日向建筑业管理局进行竣工验收备案，买方可以要求卖方承担至2012年9月3日延期交付的违约金。而再审法院则认为房屋经勘查、设计、监理、施工单位和业主单位五方经验收合格即可交付，并非经有关机关备案才能交付。因此，案涉房屋于2011年5月10日经五方竣工验收合格后，已达到双方约定的交付条件。因此，买方只能要求卖方承担至2011年5月9日期间的违约金。

这个案件的核心就在于如何认定商品房交付条件中“房屋经验收合格”。本案《商品房买卖合同》约定的交付条件有五项可供选择的内容：即商品房经验收合格、经综合验收合格、经分期综合验收合格、取得商品房住宅交付使用批准文件、空白项。从合同文义理解，上述五种交付条件为递进关系，第一项“商品房经验收合格”应属于最低标准的交付条件。

根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。根据以上规定可以看出在行政法规及部门法规层面上，“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”中的“验收合格”为五方验收，即要求建设单位收到建设工程竣工报告后，组织勘察、设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收后，即可进行交付。

因此，若当合同约定“经建设单位组织验收合格”作为交付条件，属于是最低标准的交付条件。其后，买受人不能以房屋消防、人民防空、环境卫生设施、防雷装置等未验收合格或未办理竣工验收备案要求退房或拒绝收房或者要求开发商承担逾期交房责任。因此，买受人在买房时需特别注意房屋交付标准，在收房时若发现房屋存在严重的质量问题要及时与开发商进行沟通并提出异议或收房后在合理期间提出，同时保留相关证据，以便于后期更好的进行维权。