【案情简介】

2010年3月1日SM公司与AT公司签订了《房屋租赁合同》，主要条款有：一、房屋基本情况：坐落于**路121号SM公司（北院）所属建筑物及场地，主要包括办公楼、钢材仓库、工程中心楼、冶炼间、磨料楼、专用设备车间、工装所楼3、4、5层、门卫室、院落场地、500千瓦供变电系统—套，供、排水系统等公共配套设施组成。二、用途：教育文化；三、租赁期限10年零4个月，自2010年3月1日始至2020年6月30日。四、租金及其他费用 该房屋年租金为：2010年180万元人民币（每月15万元），2011年200万元，2012年220万元，2013年240万元，自2014年起双方可以根据该房屋及场地周边房屋租赁价格标准，调整租金，每次调整的幅度为5%—10%；……，十二、不可抗力：如因国家政策、国家建设、上级主管部门要求等出现不能履行本合同的情形，甲方（SM公司）必须终止合同时，应提前60日书面通知乙方。否则对乙方的经济损失，甲方给予补偿。

甲乙双方均同意由上级主管部门及政府确定的房屋拆迁属于本合同中约定的不可抗力情形，当该情况出现时，本合同予以解除，甲方返还剩余租金和保证金（不含利息），乙方应于规定时间内积极配合无条件腾退房屋。拆迁补偿问题乙方承诺与其没有任何关系。

纠纷起因：按照ZZ市总体规划，SM公司老所区改造“**项目”被列入ZZ市重点建设项目，包括**路121号南北院均属于改造建设范围。SM公司根据主管部门的要求，先后于2018年4月17日，4月19日，6月5日，给包括AT公司在内SM公司租户发出搬迁通知，具体内容如下：

1、2018年4月17日SM公司出具的《关于SM公司租户搬迁的通知书》，转告根据ZZ市、**区关于**项目建设要求，**项目范围内的所有租户务必于2018年5月5日前搬迁完毕。

2、2018年4月17日SM公司股东GJ公司向SM公司出具《关于SM公司老厂区清租拆迁工作的通知》要求2018年5月15日前完成现有租赁户清租工作。

3、2018年4月19日**办事处、**项目指挥部和SM公司出具的《致SM公司租赁商户的一封信》，告知租户尽快自行将各自的租赁物品搬迁完毕。

4、2018年6月5日SM公司出具《搬迁通知》，并于2018年6月6日10时邮寄，2018年6月7日10时AT公司法定代表人签收。该《搬迁通知》内容为按照ZZ市以及上级主管单位的要求，**121号院将于今年进行拆迁改造。因此，我司已分别于2018年4月18日、4月25日两次通知了贵司。目前，我司**路沿街门面房已经全部清租完毕且已经使用围挡进行了封闭，并将很快实施拆除。现再次通知贵司，请你们务必于2018年8月15日前，全部搬出**路121号院区，避免由于拆迁对贵司造成不必要的损失。

鉴于以上通知，AT公司认为SM公司在租期未到的情况下提前要求搬迁属于违约行为，并提出了索赔请求。具体内容如下：

2018年9月19日AT公司向SM公司出具的《房屋租赁联系函》，该《房屋租赁联系函》内容为AT公司与贵单位于2010年3月1日签订《房屋租赁合同》，承租贵方位于**路121号SM公司（北院）的场地用于创办JS中学，租赁期限为10年4个月，应于2020年6月底截止。合同执行期间，我校均按照协议完成相关责任与义务，但是由于贵方在今年4月17日，4月19日及6月5日给我方连续下达《搬迁通知》，根据双方《房屋租赁协议》贵方此举已经违约，并造成我方师资严重流失，招生受到极大负面影响，引起在校学生及家长情绪极不稳定。鉴于贵方此举已经造成的事实我方也在积极的寻找新的办学场地开展搬迁工作，目前我校中小学培训部、初中部已搬迁完毕，两部分搬迁面积共计5450m，我方提出如下要求与贵方共同协商房屋租赁的后续事宜：

一、关于初中部和培训部使用的部分场地依据贵方《搬迁通知》要求自2018年9月份起交还贵方。

二、鉴于贵方提前终止合约须退还我方缴纳的租赁保证金60万元人民币并按保证金标准支付双倍违约金。

三、对于贵方提前终止《房屋租赁合同》的违约行为对我方造成的损失由双方共同协商确定对我方的赔偿金额。

双方因提前解除合同的索赔事宜未能达成一致意见，SM公司委托北京市盈科（郑州）律师事务所代理诉讼。

【律师策略】

主办律师在掌握上述案情和起因后认为，SM公司提前解除房屋租赁合同虽然有ZZ市重点工程“**项目”建设的客观情况，以及政府有关部门通知退租搬迁的外部因素，符合了双方合同约定的解除条件，但SM公司在具体操作时不规范，对AT公司及其创办的JS中学造成一定的负面影响。如果直接起诉，会激化矛盾，引发社会不稳定因素。最好先通过协商谈判，妥善解决合同终止及搬迁相关事宜。SM公司作为国企也不想激化矛盾，愿意就提前解除合同给予一定补偿，但要有合理合法的依据，同意进行协商谈判。在此共识下，律师先后组织参与了SM公司与AT公司6次协商谈判，刚开始AT公司负责人看到SM公司委托律师参与谈判，情绪较为激动，言语充满火药味，前两次的协商谈判没进行多久就不欢而散。总结研判AT公司的心理后，主办律师在第三次谈判时改被动倾听变为主动出击，先从话语上打消AT公司的疑虑，接着从法律上分析了诉讼对于双方的利弊，最后指出漫天要价不利于纠纷解决，反而会扩大损失，建议AT公司把自己的诉求形成书面文件，便于SM公司上报请示。经过律师入情入理的分析，AT公司的负责人怨气消了不少，语气也缓和许多。

虽然双方未能达成协商意见，但AT公司对于通过诉讼程序解决争议已经不是那么抵触。从最初双方的剑拔弩张，到最后的理智面对，代理律师牢记社会责任，服务大局，最终平息纷争，既防止了国有资产不受流失，又确保了民营企业合法权益得到合理补偿，兼顾了多方利益，可谓皆大欢喜。

【律师文书】

《SM公司诉AT公司、JS中学租赁合同纠纷案一审代理词》摘录

一、原告SM公司与被告AT公司2010年3月1日签订的《房屋租赁合同》及2011年7月30日签订的《房屋租赁合同补充协议》已于2018年8月15日解除，该事实依法应予确认。理由如下：

1、合同约定的解除条件已经成就。

2010年3月1日签订的《房屋租赁合同》第十二条第2、第3项内容不属于“不可抗力情形”，属于双方约定的“合同解除条件”，即出现“国家政策、国家建设、上级主管部门要求等出现不能履行合同的情形”。

首先，根据《民法总则》第一百八十条第二款的规定：不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。比如战争、洪水、地震等。而本案中“国家政策、国家建设、上级主管部门要求等出现不能履行合同的情形”均属于可以预见的。SM公司老厂院处于ZZ市区黄金地段，随着ZZ市城市建设步伐的加快，拆迁改造是迟早的事，政府不可能在城市的核心地段留一个破旧的老厂院长期闲置，这也是双方签订房屋租赁合同时都能共同预见到的能够影响房屋租赁合同正常履行的情形。因此，“房屋租赁合同”第十二条虽然标题为“不可抗力”，但除第1项内容外，其余第2项、第3项内容均属于“合同约定的解除条件”而非法定的“不可抗力”。

其次，ZZ市**街道办事处致SM公司租赁商户的一封信和主管部门GJ公司《关于SM公司老所区清租拆迁工作的通知》均属于双方约定的“合同解除条件”即“国家建设、上级主管部门要求而不能履行合同的情形”，因此，根据《合同法》第93条的规定，SM公司有权在解除条件成就时解除房屋租赁合同。被告提供的SM公司工作人员张庆的朋友圈照片恰好证明清理租户工作是政府部门主导的拆迁工作，SM公司的上级主管部门GJ公司给SM公司发通知也是响应ZZ市政府关于“**项目”重点项目建设的需要，并非被告所推测的为了配合SM公司解除合同。“**项目”是ZZ市的重点建设项目，ZZ市政府副市长在2018年3月1日曾带领市规划局、文物局、国资委、国土局、房管局等单位负责同志到SM公司实地调研项目，其中就有加快园区内企业搬迁清租等工作的要求。2018年5月18日，ZZ市*区第三批次重点项目开工仪式在**项目驻地举行，省内外媒体均进行了报道。这充分说明SM公司列入“**项目”并非空穴来风，而是客观存在的事实。所以，被告辩称“上级单位要求”不具有真实性、合法性的理由不能成立。

2、解除房屋租赁合同通知已经通知到被告。

首先，SM公司列入“**项目”是不争的事实，SM公司老所区商户需要清租搬迁在2018年3—4月份开始已经人尽皆知，被告反诉提供的张某朋友圈图片也充分说明SM公司要提前清租搬迁解除合同，二被告对SM公司提前解除房屋租赁合同是有心理预期的。

其次，在前期宣传的基础上，考虑到二被告租赁房屋较多，搬迁工作相对繁杂，SM公司于2018年6月5日正式向被告AT公司创办的ZZ市JS中学发出《搬迁通知》，要求于2018年8月15日前全部搬迁完毕，已经明确表达了SM公司作为出租方解除房屋租赁合同的意思表示，而且被告AT公司也收到了《搬迁通知》并进行了回复，因此，双方于2010年3月1日签订的《房屋租赁合同》已经解除。

再有、被告辩称《搬迁通知》没有“解除合同”的字样，不产生解除合同法律效力的理由不能成立。

根据《民法总则》第一百四十二条的规定，“有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。”因此判断《搬迁通知》是否属于SM公司“解除合同的意思表示”，不应拘泥于文件标题，而应结合合同条款，内容、目的以及前期宣传确定意思表示的含义来综合判断，其中《搬迁通知》中限期“全部搬出**路121号院区”的内容已经表明SM公司解除合同的理由以及解除合同的意思表示已经清晰明了，毋庸赘言。

最后，AT公司虽为房屋租赁合同的名义承租人，但实际承租人是JS中学，而且AT公司和JS中学以及AT公司的法定代表人庞某、JS中学的法定代表人季某本身就存在财产相互混同，AT公司的法定代表人庞某也是JS中学的创始人，实际控制人，从案涉房屋的租金、水电费等一直由JS中学、庞某、季某予以缴纳即充分说明，被告JS中学不仅是案涉房屋的实际承租人，占有使用房屋，而且还缴纳了房屋租金、水电费，租赁发票也是开具的JS中学。SM公司向JS中学发出《搬迁通知》AT公司辩称“《搬迁通知》接收对象错误，不产生解除效力”的理由不能成立，形式上的瑕疵不影响SM公司解除房屋租赁合同意思表示的告知，被告要尊重客观事实。

3、被告对解除合同有异议但并未在三个月内向人民法院请求确认解除合同的效力，其现在提出反诉依法不应予以支持。

根据《合同法》第九十六条及《合同法司法解释》二第二十四条的规定，当事人对《合同法》第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。被告于2018年9月19日给SM公司的联系函虽然提出了对提前解除合同的异议，但并未在三个月内向人民法院起诉，故其此项反诉请求依法不应予以支持。

综上，被告反诉要求继续履行合同直至期满的请求不能成立，请法庭予以驳回。

二、被告拖欠租金的事实清楚，不存在调减和应予抵扣租金的情形。

1、房屋租赁合同约定自2014年起开始每年按5%—10%调整租金是双方真实意思表示，无论是按5%还是按10%调整均符合双方约定。结合前面文字表述，上述幅度显然是调增的幅度比例，根据合同约定，双方可以根据该房屋及场地周边房屋租赁价格标准调整租金。结合租赁市场租金价格呈现逐步增长的态势，且该合同租金低于场地周边房屋租赁价格行情的实际情况，SM公司按10%幅度调整租金并无不妥，而且在2018年6月底以前，被告均是按照10%的调增比例缴纳的租金，并未提出过异议。其所称直到发生争议才知道SM公司均是按照上涨10%调整的租金，显然与事实不符。二被告如果对当期缴纳租金有异议，完全可以要求重新核算租金计算数额，而且自己也可以复核租金数额，但长达快8年的时间里，二被告并未提出异议，并实际缴纳了租金，这充分说明二被告不知按10%幅度上涨调整租金是假，借机不交或少交租金是真。

2、合同解除后，AT公司、JS中学继续占有使用SM公司房屋，应参照房屋租赁合同约定租金计算标准支付房屋占有使用费，直至实际交还租赁房屋之日止。至于说房屋交还后是否闲置，有无收益，均属于SM公司内部管理问题，不是被告应该考虑的范畴。只要被告占有使用一天，就应参考合同约定租金标准支付一天的房屋占有使用费，这也是确保国有资产不受流失的正当诉求。SM公司租户早搬迁一天，就能早进行拆迁，早开工建设，早日建成收益。

3、被告所称租赁物变电站、钢材仓库、专用设备车间、工装所3、4、5层，提前解除合同的5450平方米租金及维修费的扣减问题，我方在质证时已充分发表了质证意见，在此不再重复，其要求扣减上述租金及费用的请求依法不能成立。

三、被告支付滞纳金有事实和法律依据，依法应予支持。

1、被告在合同解除后不仅没有按期搬迁，反而继续占有使用案涉房屋至今，且没有按照约定支付合同解除前的租金和解除后房屋占有使用费，参照合同约定租金标准计算租金和滞纳金符合合同约定和法律及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，滞纳金依法应予支持。

2、SM公司不存在单方违约的情形，被告所称“同时履行抗辩权”和“先履行抗辩权”缺乏行使的前提。前面已述，如果被告对SM公司解除合同有异议，可以在三个月内向人民法院提起诉讼，被告现在再提“同时履行抗辩权”和“先履行抗辩权”显然已经是时过境迁，不应予以支持。

3、SM公司不存在拒绝接收租金的情形，被告所称应免除其违约责任的理由不能成立。

SM公司的对公账户没有发生过变化。被告若要支付租金，直接银行转账即可，SM公司的银行账户不存在转入资金还需要验证确认的情况，而且按照银行账户的交易规则，转入资金不需要开户行或开户单位授权，这是银行交易的常识，目前没有任何证据表明SM公司有拒绝接收租金的行为。因此，不能免除被告延迟交付租金的违约责任。

4、关于延迟交付租金违约金是否过高的问题。我方认为合同条款是双方当事人意思自治的结果，已经订立均应严格遵守，至于是否过高，能否调整，请法庭根据案件情况予以酌定。

四、SM公司不存在所谓的“未全面履行、不符合约定、拒绝履行、单方解除合同等违约行为”，故不应承担退还租金、支付维修费、赔偿损失的法律责任。

1、关于变电站等公共配套设施租金的扣减问题。变电站不属于租赁物，合同约定的是500千瓦供变电系统一套，不包括变电站房屋的管理使用，变电站属于高压危险设施，需要有资质的专业人员管理，故变电站不存在扣减租金问题；

2、关于钢材仓库维修及租金扣减问题。钢材仓库屋顶漏雨维修义务根据合同第七条第1项属于AT公司；2010年3月1日房屋租赁合同并未约定按面积计算租金；2011年7月30日补充协议退回房屋时的面积是根据房产证的面积所进行的折算，钢材仓库并未计入折算面积范围，故不存在扣减租金问题。

3、关于SM公司专用设备车间和工装所3、4、5层租金扣减问题。如果存在争议，应在缴纳下期租金时提出，但反诉原告多年来并未提出异议，也未诉诸法院，应视为无争议，同时在签署补充协议时也未提出异议，故不应扣减。

4、关于5450平方米房屋退还问题。被告并未向SM公司交还，截止目前仍在占有使用，故应参照合同约定租金标准继续计算占有使用费直至实际交还房屋之日止。

5、关于维修大门、安装伸缩门和道闸、维修钢材仓库房顶所产生的费用抵扣问题。质证时已经发表过意见，不再重复。

6、关于被告所称“300万元双重租金损失”问题，与SM公司无关。

房屋租赁合同对于合同履行过程中可能出现的“国家建设、上级主管部门要求及政府确定的房屋拆迁会导致合同提前解除”的风险，被告是预知和认可的，其在出现合同提前解除事由后，另行寻找其他经营场地并支付费用是其正常的投资经营行为，与SM公司无关。即便是正常履行至合同期满，也同样会存在被告提前寻找经营场地并支付租金的问题，也会存在支付租金重合的问题，故该费用依法不能转嫁给SM公司承担。

综上，我方的本诉请求应予支持，被告的反诉请求依法不应予以支持，建议法庭予以驳回。

《SM公司诉AT公司、JS中学租赁合同纠纷案二审代理词》摘录

一、本案的争议焦点

焦点一：SM公司提前通知AT公司、JS中学搬迁是否构成违约行为，是否产生解除租赁合同的效力？

焦点二：AT公司反诉要求扣减的费用是否应该支持

焦点三：AT公司反诉要求的300万元双重租金损失是否存在，SM公司是否应予赔偿？

二、关于各争议焦点的代理意见

（一）焦点一：SM公司提前通知AT公司、JS中学搬迁是否构成违约行为，是否产生解除租赁合同的效力？

代理人认为：SM公司通知AT公司、JS中学提前搬迁不构成违约行为，足以产生解除租赁合同的效力。理由如下：

1、租赁合同履行期间，出现双方约定的“合同解除条件”，即出现“国家政策、国家建设、上级主管部门要求等出现不能履行合同的情形”。SM公司依约通知AT公司、JS中学解除租赁合同有合同依据。

2、“房屋租赁合同”第十二条虽然标题为“不可抗力”，但除第1项内容外，其余第2项、第3项内容均属于“合同约定的解除条件”均属于不能履行合同的约定情形。

3、**街道办事处致SM公司租赁商户的一封信和SM公司主管部门GJ公司《关于SM公司老所区清租拆迁工作的通知》均属于双方约定的“合同解除条件”即“国家建设、上级主管部门要求而不能履行合同的情形”，因此，根据合同法第93条的规定，SM公司有权在解除条件成就时解除房屋租赁合同。

4、AT公司提供的SM公司工作人员张某的朋友圈照片恰好证明清理租户工作是政府部门主导的拆迁工作的组成部分。照片显示城管执法人员给相关租户发放搬迁通知的事实再次佐证合同约定的不能履行的解除合同的条件已经成就。

5、媒体报道ZZ市领导2018年3月1日带领市规划局、文物局、国资委、国土局、房管局等单位的负责同志到SM公司老厂院等实地调研项目，其中就有加快园区内企业搬迁清租等工作的要求。2018年5月18日，**区第三批次重点项目开工仪式在**项目驻地举行，省内外媒体均进行了报道。这些客观事实均是双方约定“合同解除条件”成就的有力佐证。

6、SM公司《搬迁通知》中限期“全部搬出**路121号院区”的内容已经表明SM公司解除合同的理由以及解除合同的意思表示已经相当清晰明了，足以产生解除合同的效力。上诉状已经充分阐述，不再赘述。

7、AT公司于2018年9月19日《房屋租赁联系函》明确认可收到了《搬迁通知》，因此该通知足以产生解除租赁合同的法律效力。

8、AT公司于2018年9月19日给SM公司的联系函虽然提出了对提前解除合同的异议，但并未在三个月内向人民法院起诉。根据合同法第九十六条及合同法司法解释二第二十四条的规定， 当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。

9、根据二审法庭SM公司当庭拆开的邮件可以显示，SM公司在2018年11月30日SM公司给AT公司寄送回复函（EMS单号：1001892555931），就其2018年9月19日联系函相关事宜予以明确回复，其中有明确解除《房屋租赁合同》的意思表示，但该邮件被AT公司拒收，因此，无论是《搬迁通知》还是回复函，SM公司解除《房屋租赁合同》的意思表示都很明确，足以产生解除合同的效力。

焦点二：AT公司反诉要求扣减的费用是否应该支持？

代理人认为：AT公司反诉要求扣减的费用无事实根据，一审判决超出反诉请求范围，属于事实错误，依法应予纠正。理由如下：

1、一审判决从AT公司应付房屋租金中扣减钢材仓库、专用设备车间、工装所楼3、4、5层和“已退还”的5450平方米租赁物租金共计1938869.30元是错误的，超出了AT公司反诉的请求范围，依法应予纠正。

首先、钢材仓库、专用设备车间、工装所楼3、4、5层和“已退还”的5450平方米租赁物租金不应扣减，上诉状中已有充分阐述，不再重复。需要特别说明的是AT公司所称“已退还”的5450平方米也与事实不符，根据此前该部分房屋被JS中学转租给**学校的《房屋租赁协议书》显示，AT公司所称“已退还”的5450平方米，实际建筑面积为4450平方米。退一步讲，即便是应该扣减，也应是扣减4450平方米的租金。

其次、AT公司反诉请求总额为3940765.37元，其中包含300万元的“双重租金损失”，那么扣掉300万元之后，仅剩940765.37元，即便其反诉全部成立，最多也只能扣减940765.37元，但一审法院却扣减1938869.30元，显然超过了AT公司的反诉请求范围，案件事实存在严重错误。

再有、一审认定AT公司应付SM公司租金4089920.80元，即便AT公司反诉的3940765.37元全部得到支持，两者相互冲抵后，也应是AT公司支付SM公司149155.43元，而不是SM公司反过来支付AT公司938748.50元。

2、AT公司反诉要求扣减的上述费用在2018年6月30日前双方从未存在争议，反诉超过了诉讼时效，依法不应予以支持。

焦点三：AT公司反诉要求的300万元双重租金损失是否存在，SM公司是否应予赔偿？

代理人认为：AT公司反诉要求的300万元双重租金损失不存在，SM公司不应予以赔偿。

首先，AT公司反诉主张的提前1年零1个半月即与他人签订租赁合同的事实与本案无关联。从AT公司提供的证据材料显示，均是以ST公司负责人个人名义与案外人签订的合同，和本案无关联关系。

其次，AT公司反诉所主张的300万元损失费用是JS中学所缴纳，根据AT公司和JS中学一审答辩意见（见一审判决书第7页），JS中学、AT公司在法定代表人、银行账户、资产等方面均相互独立、各自的资产也均有各自独立持有、不存在相互混同的情形；所以，JS中学缴纳的300万元费用和ST公司负责人个人签订的合同和本案并无必然的联系，故AT公司并无产生300万元双重租金损失的证据支撑。

再有，AT公司从SM公司2018年6月5日通知搬迁，至今仍占有使用SM公司租赁房屋及场院未予退还，按照合同约定支付房屋占有使用费至实际腾退之日理所应当，与AT公司反诉所称的“300万元双重租金损失”并不相关。

最后，AT公司所称的“300万元双重租金损失”，与SM公司的解除合同行为不存在因果联系。前面已述，SM公司依约解除租赁合同不构成违约，故依据约定，SM公司无需承担违约责任。

综上，代理人认为一审判决背离本案客观事实，采用双重标准取舍证据，导致认定事实错误，判决结果超出反诉请求范围，有违公平正义，请求二审法院依法改判，撤销一审判决、改判驳回AT公司的反诉请求，支持SM公司的本诉请求。

【案件结果】

一审法院判决继续履行合同，本诉和反诉请求冲抵后，SM公司倒付AT公司90余万。

二审期间赶上新冠疫情，法院停止线下办公，给沟通案件情况带来诸多不便，经过律师不断和法官电话沟通解决方案，并提醒法官此案二审无论是发回重审、改判或是维持原判都不能做到案结事了，如果能调解达成协议，双方自愿履行，对于国有资产保护和民营企业权益保护都能兼顾，案件承办人采纳代理律师建议，通过对方律师和AT公司、JS中学进行多次沟通，最终双方达成一致意见，AT公司在租赁合同到期后把JS中学搬走并结清租金301万元，此案从一审被动到二审峰回路转，圆满解决。

【典型意义】

本案代理律师在法律服务过程中始终牢记律师的执业使命，以维护当事人合法权益、维护法律正确实施为己任，注重化解矛盾，维护社会稳定，引导当事人在法律框架内解决争议。从开始的剑拔弩张，话不投机，到最后的理智面对，相互退让。代理律师凭借扎实的专业技能，依靠丰富的实践经验，充分把握调解的时机火候，克服新冠疫情影响，最终促成各方握手言和，实现了公平正义，其社会效果有目共睹。

【回顾思考】

本案涉及的法律关系比较常见，其中约定的“国家政策、国家建设、上级主管部门要求等出现不能履行合同的情形”是属于“不可抗力情形”还是“合同解除条件”？双方存在较大争议。现结合案件事实和法律规定简要分析：

（一）当事人能否协议约定“不可抗力情形”？

《民法典》第一百八十条第二款规定：不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。构成不可抗力必须具备以下要件：

1、不可预见的偶然性。

不可抗力所指的事件必须是当事人在订立合同时不可预见的事件，它在合同订立后的发生纯属偶然。当然，这种预料之外的偶然事件，并非是当事人完全不能想象的事件，有些偶然事件并非当事人完全不能预见。但是由于它出现的概率极小，而被当事人忽略不计，把它排除在正常情况之外，但结果这种偶然事件真的出现了，这类事件仍然属于不可预见的事件。

在正常情况下，判断其能否预见到某一事件的发生有两个不同的标准：

（1）客观标准

在某种具体情况下，一般理智正常的人能够预见到的，该合同当事人就应当预见到。如果对该种事件的预见需要一定的专门知识，那么只要具有这种专业知识的一般正常水平的人所能预见到的事件则该合同当事人就应当预见。

（2）主观标准

在某种具体情况下，根据行为人的主观条件，如当事人的年龄、发育状况、知识水平、职业状况、受教育程度以及综合能力等因素来判断合同当事人是否应该预见到。

2、不可控制的客观性。

不可抗力事件必须是该事件的发生是因为债务人不可控制的客观原因所导致的，债务人对事件的发生在主观上既无故意，也无过失，主观上也不能阻它发生。债务人对于非因为可归责于自己的原因而产生的事件，如果能够通过主观努力克服它，就必须努力去做，否则就不足以免除其债务。

不可抗力事件的不可预见性和偶然性决定了人们不可能列举出它的全部外延，不能穷尽人类和自然界可能发生的种种偶然事件。所以，尽管世界各国都承认不可抗力可以免责，但是没有一个国家能够确切地规定不可抗力的范围，而且由于习惯和法律意识不同，各国对不可抗力的范围理解也不同。根据我国实践、国际贸易惯例和多数国家有关法律的解释，不可抗力事件的范围主要由两部分构成：

一是由自然原因引起的自然现象，如，火灾、旱灾、地震、风灾、大雪、山崩等；

二是由社会原因引起的社会现象，如，战争、动乱、政府干预、罢工、禁运、市场行情等。

一般来说，把自然现象及战争、严重的动乱看成不可抗力事件各国是一致的，而对上述事件以外的人为障碍，如政府干预、不颁发许可证、罢工、市场行情的剧烈波动，以及政府禁令、禁运及政府行为等归入不可抗力事件常引起争议。因此，当事人在签订合同时应具体约定不可抗力的范围。事实上，各国都允许当事人在签订合同时自行约定不可抗力的范围。自行约定不可抗力的范围实际上等于自订免责条款。

结合本案，双方把“国家政策、国家建设、上级主管部门要求等出现不能履行合同的情形”列为不可抗力情形，显然与法律关于“不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”不相符的。案涉SM公司老厂区位居市中心地带，早晚都要更新改造，所以双方在2010年签订租赁合同时就预见到了案涉租赁物可能会因“国家政策、国家建设、上级主管部门要求等出现不能履行合同的情形”，并写进了合同条款。因此，该约定的情形并非不能预见，不属于法定的“不可抗力”，应属于“约定的合同解除条件”。

（二）不可抗力能否免责？

《民法典》第五百九十条 （原《合同法》第117条）当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。

本案中，AT公司因SM公司提前解除合同，自2018年7月1日起开始延付租金，案件进入二审程序后，赶上新冠疫情，各行各业受影响很大。AT公司就提出减免3个月的租金，国家有关部门也出台减免政策。对此SM公司认为，新冠疫情是发生在AT公司迟延履行期间的，依法不能免除其违约责任。考虑到纠纷的起因毕竟是由于SM公司在合同未到期前要求解除合同引起的，并且国家有减免政策，SM公司作为国企也应有责任担当，最后同意给AT公司减免3个月的租金，为案件最终和解创造有利条件。

为了避免产生争议，当事人在订立合同不可抗力条款时不妨参考以下三种方式：

第一种是概括式。即在合同中只概括地规定不可抗力事件的含义，不具体罗列可能发生的事件。如果合同签订后，客观情况发生了变化，双方对其含义发生争执，则由受理案件的仲裁机关或法院根据合同的含义解释发生的客观情况是否构成成不可抗力；

第二种是列举式。即在合同中把属于不可抗力的事件一一罗列出来，凡是发生了所罗列的事件即构成不可抗力，凡是发生了合同中未列举的事件，即不构成不可抗力事件；

第三种是综合式。即在合同中既概括不可抗力的具体含义，又列举属于不可抗力范围的事件。