盈科国际律师学院与盈科女律师学院合作推出的系列课程“以继承之诉阻碍房屋买卖合同履行被判巨额赔偿”成功直播。

本次课程由北京盈科（深圳）律师事务所刘亚娟律师担任主讲嘉宾。刘亚娟律师现为盈科深圳管委会委员。刘律师大学毕业后先后从事警察、律师之职，从警期间曾多次被评为优秀公务员（警察），从事律师行业亦有将近十五年，并多次分别被盈科总部及分所评选为优秀律师、领军人才、律政巾帼等。刘律师一直专注于离婚诉讼、继承诉讼、房产诉讼等与家事相关的诉讼争议解决，其服务能力及服务态度受到众多当事人好评和称赞，且多次获得客户赠与的表彰锦旗。

本次课程刘亚娟律师结合实务案例刘某（买方）诉汪某（卖方）房屋买卖合同纠纷一案进行讲解。该案中卖方以继承之诉阻碍合同履行，最后法院判决支持房屋差价损失赔偿，最终判决卖方汪某向买方刘某（我方当事人）退还定金并支付违约金共计1711550元（远高于合同约定的20%违约金）。刘律师结合时间轴对该案的争议焦点进行了深入的解析。该案的争议焦点及分析如下：

一、房屋在客观上存在共有人，虽然产权信息登记在汪某一人名下，在没有征得其他共有人同意的情况下，签订的《房屋买卖合同》是否合法有效？

刘亚娟律师当时根据《合同法》和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》中的相关规定（注意：现行法律可参考《民法典》第五百九十七条），针对案件中房屋买卖合同的效力问题做了分析，进而对合同的效力问题作出了总结。本案房屋的所有权人除了汪某以外还有案外人（已故妻子的父母、其女儿），虽然登记在汪某一人名下，但如果没有经过其他共有人的同意而处分了房屋，在客观上属于无权处分。根据2020年修订前的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此，本案中汪某虽和买受人刘某签订的《房屋买卖合同》仍然是有效的。

二、汪某违约后提出解除合同，刘某可否主张继续履行合同？

解除合同的权利属于守约方，原则上，即使违约方单方提出解除合同，但守约方若不同意，则合同应继续履行，除非出现无法履行的障碍。而本案中，出现无法履行合同的障碍正是案外人李某、魏某、汪某嘉三人申请参加诉讼的时候。因此，此时建议守约方变更诉讼请求为解除合同并要求对方赔偿损失是最大化保护守约方合法权益之举。刘亚娟律师通过大量实务案例阐述了自己的观点，最终得到了法院的认可。

三、法院如何判断刘某的损失？

刘某的诉讼请求之一是要求汪某赔偿损失，但具体损失数额的依据一直是争议的焦点，也是法院判决的难点。刘亚娟律师通过申请法院评估涉案房屋的财产价值，最终法院以评估价和购房价的差额作为计算刘某损失的依据。

四、对方违约后，在什么情况下可以要求增加违约金？

根据《民法典》规定，约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加。刘亚娟律师综合案情考虑，汪某违约后对刘某造成的损失已远远超过合同约定的违约金数额（20%违约金），因此建议买方刘某变更诉讼请求要求卖方向买方刘某退还定金并以房屋差价损失为依据主张调高违约金，后终获法院支持---判决卖方汪某向买方刘某退还定金并支付违约金共计1711550元（远高于合同约定的20%违约金）。

诚实守信原则是市场交易中最重要的原则之一，在合同履行中，买卖双方应严格遵守诚实守信原则。但在本案中，卖方无视该原则并以另案阻碍本案正常审理，虽获成功，但终究需要承受相应的代价——赔偿高额违约金。因此，司法的公平正义贯穿于每一个案子的始终，任何人都不能自作聪明利用法律程序规则随意行事，最后损人不利己！

尽管《民法典》及相关司法解释对于违约金责任的认定进行了规定，但由于不同的司法解释在违约金或者实际损失认定及计算标准上存在一定的差异，加之具体案情的“千姿百态”，导致司法实践中关于买卖合同违约金的具体裁判规则呈现出较大差异，刘亚娟律师通过研究大量的实务案例以及凭着多年的实战经验，在本案中为正确处理违约金纠纷提供切实可行的解决思路，并在最终获得了法院的支持。

本次课程从实务案例出发，理论与案例相结合，给大家介绍了买卖合同中的重点难点问题，具有很强的指导作用。同时也会在其公众号持续输出优质的继承法诉讼研究案例。

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