盈科深圳为有效推动律所专业化建设、提升律师专业化水平，从2022年5月起，开展“盈科南风讲坛”系列活动。活动邀请所内外专家、学者、知名律师开讲，为盈科深圳律师打造高质量的学习平台，目前已经开展二十三期。

活动现场

2024年6月28日下午，由盈科深圳主办，盈科深圳业务指导与融合委员会、工程与房地产法律事务中心共同承办的2024年“盈科南风讲坛”第三期（总第二十三期）正式开讲。本次讲坛邀请赵明利老师为盈科深圳律师开展题为《土地规划争议及土地历史遗留问题处理》的讲座。

主持人：胡玉芳律师

本次讲坛由盈科深圳高级合伙人、工程与房地产法律事务中心副主任胡玉芳律师主持。

赵明利老师

本次讲坛的主讲人赵明利老师为中国城市规划学会城市更新委员会委员（第一届、第二届）、深圳市城市规划学会存量规划实施专业委员会副主任、深圳市蕾奥规划设计咨询股份有限公司总规划师/城市更新总监。2000年参加工作，自2004年起工作细分方向转向城市更新，至今工作24年。长期重点从事城市更新和土地整备规划的编制与技术、质量审查工作，先后主持国内多个市级，区级城市更新总体规划和五年实施规划，完成30余个城市更新和土地整备项目的规划编制工作，技术管理城市更新和土地整备规划项目200余项，部分项目已成为经典改造案例。

赵明利老师以《土地规划争议及土地历史遗留问题处理》为题，围绕城市规划基础知识、深圳规划40年感悟、城市更新与土地整备、近期热点与未来趋势、常见法律事务处理五个部分进行专业讲解，具体内容如下：

一、城市规划基础知识

（一）规划体系

1、原规划体系存在“城规”与“土规”两种：

2、现国土空间规划体系

3、国土空间规划：三区三线

按照生态功能划定生态保护红线、按照保质保量要求划定永久基本农田、按照集约适度、绿色发展要求划定城镇开发边界。

4、深圳国土空间规划体系及主要内容

（二）法定与非法定

法定规划：有明确严格的编制、审批制度和程序，成果具有刚性的法律效力，是规划行政许可的根本依据，通常具有条块综合、系统平衡、空间覆盖等特点。

非法定规划：以解决实操问题为主，编制、审批制度和程序相对灵活，具有重点研究、专项（题）深化、强化实施的特点，成果具有行政实操性，部分成果可以通过其他方式转化成法定内容。如战略规划、城市设计、地下空间专项规划等。

（三）国空体系下城市更新规划

国空体系下城市更新编制办法指引正在出台，规划编制体系针对一般、较小城市时，有些过于豪华、繁琐，且针对的总体还是偏拆除重建类。法定核心更新规划主要是总体和详细两个层面的规划，详细层面分为更新规划单元和更新实施单元两类。

二、深圳规划40年感悟

自1980年8月26日深圳经济特区正式成立至今，深圳经过44年发展，人口从33万发展到近2000万的实际管理人口；经济从3亿到3万亿；建城区从3平方公里到970余平方公里；深圳的崛起，可谓是世界城市发展史上的奇迹。

深圳发展可概括为四个阶段：塑形——改革创新、开放搞活；建制——发展提速、矛盾积累；转型——难以为继、寻求转型；提质——创新突破、示范带动。每个阶段持续十年，涵盖了深圳从无到有、从小到大、二次创业、突围破困的复杂发展历程。深圳城市规划亦是从无到有，不断地调整完善，发挥着政府“有形之手”的作用。

三、城市更新与土地整备

（一）城市更新项目

1、中国城市建设已逐步进入存量开发时代

中国城镇化率已超60%，进入第二拐点阶段，土地二次开发、城市双休（城市修补、生态修复）将成为今后城市建设工作的主要内容；

未来开发的模式将会从单一建设走向综合全面（策划、设计、建设、融资、运营、管理等），趋势迫使个人、企业要进行对应调整，拓展新的领域，延伸新的业务，调整已有业务比重（日本、欧美的启示）。

2、深圳城市建设早已进入存量开发时代，深圳土地开发主要类型：已建设用地（主流），即城市更新与土地整备；空地（极少），已批未建用地、非农合作开发、国有空地出让开发。

3、城市更新与土地整备

4、城市更新拆除重建类实施流程

更新单元计划报审--土地信息核查及历史用地处置--更新单元规划编审--实施主题确认和房屋拆迁--产权注销与用地出让与监管--建设工程规划与施工许可--项目实施--项目竣工与物业移交--物业回迁与销售。

（二）土地整备项目

1、土地整备实施流程

2、城市更新与土地整备对比

早些年以城市更新项目为主，近年土地整备项目立项、留用地规划审批呈现加速；两类项目立项范围面积总体接近，但数量相差6倍，业务数量差别也较明显；城市更新项目基本全市分布，规模在小型化；土地整备项目主要分布于原特区外，规模在巨型化。

3、机构演变 ——城市更新、土地整备从独自发展到合并。

四、近期热点与未来趋势

赵老师从其专业角度分析了保障房建设、城中村改造变革、老旧居住区改造、集中连片招商、低效用地再开发等近期热点与未来趋势。

五、常见法律事务处理

（一）土地发展历程与征地方式演变

深圳土地发展历程重要分为：特区内零星征地时期（特区成立-1988），特区内零星征地时期（特区成立-1988），特区外城市化转地及后续处理时期（2003-至今）的三个主要特征阶段。从征地实行货币补偿的时期（特区成立－1988年），到明确征地时返还用地政策的时期（1989年－1999年），再到取消征地返还用地政策的时期（2000年－2004年），直至征地历史遗留问题处理的时期（2005年-至今）。

（二）自征地/三方地处理

自征地也叫代征地或者直接征地，是指土地使用单位直接向集体土地所有权单位依法商谈土地征用补偿、安置补偿等事宜，并签订征用土地协议书的行为。因“8.31”和“6.30”等政策大限，目前无法完善土地手续，期待新的土地整备政策出台处理。

（三）两规与三规办理

（四）土地供应管理与出让

1、最新政策

《深圳经济特区国有土地供应管理条例》（征求意见稿），适用范围：市/区政府通过划拨、出让、作价出资（入股）、租赁等方式将国有土地提供给单位/个人使用的行为。

2、部分土地出让手续不能完善的根本原因

2004年8月31日，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（国土资发发〔2004〕71号），要求从2004年8月31日起，商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地供应必须严格按规定采用招标拍卖挂牌方式。

2007年4月4日《国土资源部监察部关于落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度有关问题的通知》（国土资发〔2007〕78号），明确6月30日以后政府出让的工业用地必须招拍挂。

（五）分宗合宗办理

1、分宗合宗的主要原因

合宗：多个相邻宗地和宗后土地、空间利用更规整（地块退线、地下空间、指标内部优化调整、建筑空间布局更理想等）；分宗：单宗变成多宗地，增加开发灵活性和政策的适应性（债务处理，归属不同主体、采用不同的开发政策与路径等）。

2、《深圳市规划和国土资源委员会关于土地分宗、合宗的办理规则》《深圳经济特区国有土地供应管理条例》（征求意见稿）

（六）深圳非农建设用地划定与使用

1、划定主要政策依据：

《深圳市宝安、龙岗区规划、国土管理暂行办法》（深府[1993]283号） （特区外宝安、龙岗两区成立）；《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》（深府[2004]102号）（特区外城市化转地，特区内92年已完成统征）；《深圳市宝安龙岗两区城市化非农建设用地划定办法》（深府[2005]65号）。

2、非农建设用地

（七）城市更新五类用地指标提高

五类用地包括国有已出让用地、城中村用地、旧屋村用地、农村城市化历史遗留违法建筑处理用地、其他已获得用地权属证明文件的用地，提高五类用地指标是更新项目计划立项的门槛要求，按照容积计算规则，适当提高规划总指标。

互动环节

现场互动交流中，盈科律师积极提问，气氛踊跃。对盈科律师提出的专业问题，赵明利老师均予以耐心、详细解答，获得了盈科律师的一致好评。

王志强律师

盈科深圳管委会副主任、业务指导与融合委员会主任王志强律师对本次讲座进行总结点评，首先，王主任对赵明利老师用心准备课件，并进行三个半小时的精彩讲座表示衷心的感谢。其次，王主任指出，本次讲坛之所以特邀赵老师讲解《土地规划争议及土地历史遗留问题处理》，是基于土地问题是我们发展工程房地产业务的基础，且深圳土地问题是全国范围内较为复杂的土地问题，此次讲坛赵老师将各种重要的土地问题为我们进行了梳理讲解，包括对最新的热点政策分析，希望通过本次学习，对大家提升专业水平及拓展新的业务机会有所帮助。最后，王主任指出，“盈科南风讲坛”至今已经开展了二十三期，在以往的讲坛中，我们邀请到了法学专家教授及优秀的律师同行来为我们授课，我们每期讲坛也都大受好评。未来，欢迎我们同事多邀请像赵老师这样优秀的老师来“盈科南风讲坛”为我们授课。

合影

赵明利老师用三个半小时的时间，为大家详细讲解了土地规划争议及土地历史遗留问题处理的相关专业问题，讲坛会场座无虚席，与会律师都收获颇丰，再次感谢赵明利老师的精彩授课。