近两年，越来越多中国制造企业加快“出海”布局，马来西亚成为热门首选。从柔佛、槟城、雪兰莪到森美兰，大量工业园区和厂房向中资企业敞开大门。然而，在选址和厂房租购过程中，企业往往忽视了几个关键的合规与实务问题，导致后续在申请执照、贷款、甚至运营环节出现障碍。今天，将从实践层面解读下中国企业在马来西亚设厂选址时应重点关注的三大事项！

1、厂房产权与抵押情况

产权清晰，是所有投资的起点。在马来西亚，厂房和工业土地的产权一般是在州政府土地局登记。企业在签署租赁或购买协议前，必须确认以下要点：

土地是否属于Industrial Land（工业用地）；是否存在抵押或租约（Lease）登记；是否有州政府特别条件或者限制；土地的产权是永久还是Leasehold期限（常见为60 年或 99年）。

建议做法：

委托律师向土地局查询，确认产权人、抵押记录及土地类别；若厂房仍有银行抵押或未获州政府批准转租，应评估风险和对应措施。

2、工厂属性与合规匹配

厂房属性必须与生产性质相匹配，否则申请牌照会被拒。马来西亚的土地规划与建筑监管由地方政府负责，不同地区的工业地块分为以下类型：

轻工业：适合组装、包装、电子、食品加工等；中/重工业：适合金属、化工、机械、注塑等；仓储类/物流类：适合物流、跨境电商、仓库使用。

如果企业租用了轻工业用地，却进行重型制造，地方政府与（环保局）都有权拒绝发放执照，甚至勒令整改。

要求房东提供厂房完工验收证明；确认厂房无违规加建；预先索取以下文件用于后续执照申请：

a. 建筑平面图

b. 完工验收证明

c. 地契复印件

d. 其他适用性资料

3、厂房使用的适用性

即使厂房合规，也要评估“是否适合”，企业应评估厂房在生产条件上的适配度，包括：

电力容量：现有电力是否满足设备负载，是否能增容；

排污与通风系统：是否符合DOE 环保标准；

供水与天然气接口：是否具备稳定供应；

厂区改造限制：如承重、层高、防火间距、货车通道等；

周边配套：员工通勤、物流道路、港口/机场距离。

建议做法：

这个属于技术性的厂房适用性问题，企业要充分进行考量和评估，必要时与本地专业机构合作进行评估。

盈科马来西亚提示：

盈科东盟·马来西亚办公室长期为中资制造业客户提供一站式的马来西亚工厂落地的全套服务，包括且不限于公司注册、牌照申请(制造业执照、消防、环评、机械与安全、污水、地方政府批文、州政府批文等)、土地厂房交易、税务规划、签证安排、商标注册、审计与常年合规服务，确保投资落地合规、安全以及可持续。

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盈科马来西亚

盈科马来西亚成立于 2023年9月，汇集了一支精通中文、英语和马来文的多元专业团队，并与当地丰富的行业资源合作伙伴紧密协作。盈科马来西亚深谙中马两国政策与合规要求，提供一站式的商业和专业服务，能够为在马来西亚以及有意拓展至中国和全球主要投资目的地的企业和个人，提供定制化的投资落地服务，全面满足他们在跨境贸易、投资和并购等方面的多元化发展需求。

业务范围

服务范围包括但不限于公司注册、公司秘书服务及注册地址、商标及专利申请、公证认证、财会、薪酬、税务、行业牌照申请及更新、外商投资行业准入、商业工业地产选址、商务考察、特许加盟、签证申请、海外市场调研、海外资源对接、市场策略及品牌推广、合规顾问服务、商务谈判与合同支持、尽职调查、中国及全球其他目的国/城市投资及商业咨询、跨境投资架构设计、境外合规咨询和尽职调查服务等。

主任介绍

要艳菲

盈科马来西亚执行主任

要艳菲主任毕业于中国人民大学，拥有国际注册会计师(FCCA)和国际内审师 (CIA)专业资格。曾就职国际会计师事务所和国际能源公司，具备16年丰富的企业财务工作与项目管理经验，工作领域包括企业财务管理、投资与并购、风险与内控管理、 审计和战略决策等。专注中国企业在马来西亚的全方位投资管理，具备高效的沟通与谈判能力，能够识别项目进展的关键要素并提供解决方案。