北京市盈科（哈尔滨）律师事务所民商事与仲裁部门执行主任李欣律师，2月23日中午11:00-12:00在FM94.6、AM621黑龙江新闻广播直播热线0451-82898855、82898866、82898877法治在线倾情上线，为您解答房产过户等相关法律问题，关注盈科哈尔滨，优质法律就在您身边！

李欣律师，盈科哈尔滨民商事与仲裁部门执行主任；担任哈尔滨水务投资集团农业经济运营公司、森工集团清河林业局以及哈尔滨市平房区市场监督管理局等多家大型国有企业及政府法律顾问；擅长解决建设工程房地产纠纷及消费者维权纠纷。

精彩回顾

对于很多人而言，现在买套房子实属不易，随着岁月的推移，自己老了，怎么把房子过给子女呢？是不是继承最划算？这是值得深思的问题。房子过户给子女有没有什么新规？“在世办理”与“过世办理”有啥差别！今天节目给大家普个法

问题一：怎样把房屋过户给子女最划算？

我们将房产过户给子女，一般都是为了房产的传承，在实践中，房产传承有很多种手段，主要有：法定继承、遗嘱继承与遗赠、房产变现、房产交易与房产 赠与、房屋居住权的设定、房产信托。现阶段我们最常见的将房产过户给子女三种方式是赠与，继承和买卖。每种方式各有优缺点，单从纳税的方面来讲，我们可以简单的分析一下，我们以一个90平价值100万元的房产为例，以买卖的方式，买方需要缴纳百分之3的契税，也就是3万元，卖方需要缴纳百分之5.55的增值税以及百分之1的个人所得税，也就是6.5万元，当然如果这个住房满2年，满五年，且是唯一住房，这个税会有相应的减免，在不减免的情况下，纳税近10万元，确实不少，如果以赠与的方式，需要缴纳百分之3的契税，以及比较少的印花税、公证费和评估费，总金额在4万元左右，如果以继承的方式仅仅只需要花费较少的印花税、公证费，可能在1万元就够了。但是有一个问题，通过继承和赠与所取得的房屋，再交易需要缴纳百分之20的个人所得税，这样一比较孰轻孰重，就一目了然了。如果短期内不打算出售，那当然是继承比较好，如果有短期内出售的意愿，建议还是以买卖的方式过户给子女。

问题二：房子过户给子女有没有什么新规？

网上确实流传着很多所谓新规，标题是独生子女也不能继承房屋啦，子女能不能继承房屋要看子女的表现了，继承人范围变大啦，侄子外甥也是继承人啦，在世办理，过世办理差别大!可不是差别大么，过世以后就不能以买卖的方式了。子女能不能继承房屋要看子女的表现了 一直都是这样 有扶养能力和有扶养条件的继承人，不尽扶养义务的，分配遗产时，应当不分或者少分。继承法里原文就是这个，民法典一字没动，到网上就是新规了。在这个互联网信息时代我们确实很难判断信息的真伪，我们普通人没有这个能力，也没有这个时间。我自己也有这个抖音的自媒体账号，也会发一些法律知识，我很理解这种博人眼球的命题方式，向我们现在这样去讲案例，讲法条，这个网友也都不爱看，你要是命题为独生子女也不能继承房屋啦，大家一看到都会点进来看，没办法啊。实际上我们电台啊 ，电视啊，这种传统媒体的公信力还是要强一些，要是真说有什么新规呢，中华人民共和国契税法会在今年的9月正式开始实施，其中明确规定了夫妻之间变更土地房屋权属，以及法定继承人继承土地房屋不需要缴纳契税，这算是一个有关于房产过户给子女的新规。房产自动继承，这是常态化想法。很多人认为在自己过世之后，子女自然继承自己的房产；也有的人认为把房子卖给自己的孩子最划算；更有人认为父母在世时把房子赠送给孩子最省钱。父母把自己的房子过户给子女，常见的就是以上这三种方法。

说法解律

案例1、老张曾公证了一份遗嘱，将房屋有两个儿子平均分配，但是在老张晚年重病期间，大儿子在医院陪护照料多年。老张在去世前，又立了一份自书遗嘱，房屋由大儿子一人继承所有。老张去世后，大儿子主张依据老王生前订立的最后一份自书遗嘱继承房屋，小儿子则主张公证遗嘱效力优先，应依据公证遗嘱平分房屋。那老张的房屋究竟应该如何分配呢

这个案例很好，确实是民法典中很重要的一个变动，如果这个事发生在今年以前，那么是公正遗嘱效力优先，也就是两个儿子平均分配，现在民法典规定的是以最后的遗嘱为准，也就是由小儿子继承，我觉得这样规定还是更合理的。因为根本就没法保证我在公正遗嘱之后再想变动遗嘱呢，那时我都病重了，起不来床了，我把儿子叫过来，我说儿子，这房子不能给你继承了，我得遗赠给我女朋友，我儿子说爸你现在说啥都没用了，就以公正遗嘱为准，可能直接我就气死了。

案例2、假如我从房产中介处租了一套房子，签订合同时房东没有到场，中介说房东将该房委托给自己，自己可代表房东签合同并提供了房东的房产证和收款账号，我签了合同并将三个月房租和押金打入该账号。入住几个月后，有一天房东找上门来，说自己并没有把房子委托给中介，说我此前跟中介签订的合同无效，要求我搬离。那我跟中介签的合同有效吗？

这个肯定是有效的，第一种情况，如果房东真的委托给中介了，那么中介作为代理人与我签订的租赁合同合法有效，房东作为委托人要履行该租赁合同，第二种情况，如果房东没有委托中介，或者中介超越代理权限与我签订租赁合同，这也是有效的，这就构成了表见代理，钱我是直接打到房东账号，而且我还公然的，平和的入住了几个月，我完全有理由相信中介是有代理权的，而且房东也当在第一时间对我提出异议，这都过了几个个月了，房东说他不知情，那可能吗，如果真的给房东造成了经济损失，那他只能去找中介承担了。

案例3、买了一套二手房，后来听说这套房是“凶宅”，卖房人事前没有告知此事，买房人可以要求卖房人赔偿吗？

“凶宅”作为一项与房屋买卖合同有关的重要信息，房子出卖人应当遵循诚实信用原则，主动向买房人披露该信息，不应有任何隐瞒，此前，南京就有一套花园式独栋住宅，房子内曾发生凶杀案件，因房主欠付债务，房子被法院拍卖，房子市场价本为1236多万元，但最终房子成交价仅为786万元，房子价值贬损了36%。可见，“凶宅”的市场价值严重低于正常房子的市场价值。买房人在违背其真实意思的情况下订立合同，卖房人构成欺诈，买房人有权请求人民法院撤销房屋买卖合同。但是要注意请求人民法院撤销房屋买卖合同应当自买房人知道房子为“凶宅”这一情况之日起一年内提出，否则，法院无法保护买房人的权益。

案例4、父亲离婚再婚，和继母购买新房，房子是父亲出资购买，房产名字是继母，继母有一女儿，问父亲去世我是否有权继承？继承额是多少？是否需要什么手续？

先说一下，该房屋的所有权归属，首先我先默认该房屋为全款房，第一种情况，你父亲和他的再婚配偶结婚时间比较短或者有足够的证据证明是由你父亲一方单独出资，房屋登记在配偶名下，司法实践中一般认为是共同财产，也就是一人一半，。第二种情况结婚时间比较长，用的是婚后赚的，攒的钱买的，登记在另一方名下，这就是标准的夫妻共同财产，如果父亲去世，这个房产的一半作为你父亲的遗产由第一顺位继承人继承。在不考虑双方对这个房产归属真实意思表示的情况下，那原则上这个房产的一半会作为你父亲的遗产。

说一下你的第一个问题你父亲去世，你有没有权利继承，如果你父亲有遗嘱，遗嘱中，该房屋的继承人有你，那你就可以继承，如果没有你不好意思，你不能继承，如果你父亲没有遗嘱，那么按法定继承，你是有继承权的

第二个问题，继承份额是多少？如果你父亲有遗嘱，按照遗嘱中继承的份额去执行，如果没有遗嘱，那么按照第一顺位的继承人人数去平均分配，第一顺位继承人，包括父母，子女，配偶，你可以查一下，你们家一共有多少个第一顺位继承人？有几个你就是几分之一。

第三个问题，需要什么手续？

办理遗产过户。需要被继承人死亡证明，公正的遗嘱（没有遗嘱就拿着其他继承人放弃继承的声明书），亲属关系证明材料，本人身份证件。