本文根据姜昀律师受邀参加首届“中国民法青年论坛”发言内容概括整理

一、逻辑起点：最高人民法院执行异议规则

目前，处理不动产买受人物权期待权的主要依据，还是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用》第二十八条的规定，该条比较详细地规定了无过错不动产买受人物权期待权的保护条件。最高法院的判例也明确指出，在执行程序中，买受人取得的是物权期待权。规定虽解决了执行异议程序上的问题，但并未解决房屋归属的实质性问题，使得房屋上的物权权利人仍然是悬空的。

二、当前执行程序中第二十八条的适用情况

对于《规定》第二十八条的适用，笔者选取了50个近两年最高院和京沪地区中高院的判例，可知：

1、司法实践中是以《规定》第二十八条作为解决案外人异议之诉中排除执行认定的主要依据，而且总体审理标准卡的相对较严。

2、司法实践中有盲目援引《规定》第二十八条而损害抵押权人利益的嫌疑。

3、从申请人的诉讼请求看，往往执行异议的诉请中包含有确认之诉。

三、执行异议之诉中带有确认诉请的适用选择：

目前的执行异议之诉中往往掺杂着确认请求，一是同时提出物权确认和停止执行两项请求；二是提出停止执行的诉讼请求；三是仅请求确认执行标的物的归属，不要求停止对标的物的执行。在实践中最为常见的判决是停止对执行标的物的执行，驳回了案外人其他诉讼请求。

四、破产实践中如何认定买受人物权期待权分歧中存有共识

一方面，破产程序对买受人物权期待权的保护标准不一。在最高法院和高院层面，有法院认为，尚未给买受人办理过户登记的房产不应列入房地产开发企业的破产财产。但另有法院却认为，尚未给买受人办理过户登记的房产应列入房地产开发企业的破产财产。

另一方面，对买受人物权期待权的争议中存在着理论共识。由于物权期待权背后往往体现的是购房消费者的生存权，学者们也都认为应将生存权置于更高的价值位阶予以保护。对一般买受人物权期待权，学术界各理论观点的共识是对于未办理过户登记无过错的买受人仍应给予保护，只不过持不同看法的是，对于这种保护的具体解释路径应建立在何种权利基础之上以及保护的具体限度应有多大。

作者简介

姜昀 律师

姜昀，男，华东政法大学法学博士。曾任上海某中级法院商事审判与执行法官。现任盈科全国海事海商法律专业委员会主任、盈科上海银行法律事务部主任、高级合伙人律师。