2025年3月，经过北京市朝阳区司法局和潘家园街道办事处筛选审查，再次选聘北京市盈科律师事务所高级合伙人、房地产与城市更新法律事务部主任胡文友律师为北京市朝阳区潘家园街道武圣西里社区2025年度社区法律顾问。

胡文友律师

盈科北京房地产与城市更新法律事务部主任

为积极履行法律顾问职责，践行人民律师为人民的理念。2025年9月24号，胡文友律师前往北京市朝阳区潘家园街道武圣西里社区为社区居民提供公益法律咨询服务。

法律咨询的内容涵盖房产继承、遗嘱设立、投资理财等多方面。胡文友律师根据问题的具体情况，从法律角度给出专业意见，帮助居民更好地了解和维护自己的合法权益。胡文友律师专业耐心的解答获得了社区居民的一致好评，居民也对胡文友律师的暖心服务表示了诚挚的感谢。

胡文友律师接着又对“央产经济适用房买卖的法律风险”题目做了一个专题讲座：

央产经济适用房买卖的法律风险央产经济适用房（即中央在京单位建设或分配的经济适用住房）的买卖因涉及特殊政策限制，存在较高的法律风险。以下是结合现行法律和实践的详细分析：

一、交易合法性风险未完成上市审批导致合同无效央产经济适用房上市交易需经原产权单位同意，并在 “在京中央和国家机关住房交易办公室” 办理《央产房上市出售确认表》。若未完成审批，即使签订买卖合同，法院可能认定合同无效，买方无法取得产权，卖方需承担返还房款及赔偿损失的责任。

案例：某职工未取得单位同意擅自出售央产房，法院判决合同无效，卖方退还房款并赔偿买方装修损失。

五年限售期限制与普通经济适用房一致，央产经济适用房需自购房合同签订或房产证登记之日起满 5 年方可交易。未满 5 年的交易可能被认定无效，且买方无法通过 “借名买房” 等方式规避限制。

例外：因继承、离婚等特殊原因需转移产权的，需经审批后办理，但仍受原政策约束。

特殊类型房屋禁止交易部级干部住房：无论是否超标，均不得上市交易。

涉密单位住房：如党政机关、科研部门在办公区内的住房，原单位有权禁止交易。

未建档房屋：若原单位未将房屋纳入住房档案，无法办理上市手续。

二、产权瑕疵风险超标面积未处理央产经济适用房面积需符合职工职级标准（如科级以下 60 平方米，正司级 120 平方米），超标的部分需按 4000 元 / 平方米补交差价或腾退。若卖方未处理超标问题，交易可能被暂停或要求补缴费用，增加买方成本。

计算方式：超标面积≤10 平方米的部分按当年房改成本价（约 1560 元 / 平方米）补缴；超过 10 平方米的部分按 4000 元 / 平方米补缴。

共有权人未同意若房屋为夫妻共有或家庭共有，需所有共有人签署《同意出售声明》。遗漏共有人可能导致交易无效，买方需承担维权成本。

案例：卖方隐瞒配偶出售央产房，配偶起诉确认合同无效，买方被迫退房。

原单位优先购买权按标准价或优惠价购买的央产房，原单位在同等条件下享有优先购买权。若卖方未书面放弃优先购买权，交易可能被撤销。

三、政策合规风险物业费、供暖费未结清交易需提供原单位出具的《物业供暖结清证明》，否则无法办理过户。若卖方拖欠费用，买方可能被迫垫付或承担违约责任。

土地出让金补缴争议央产经济适用房土地性质为划拨，上市时需按房屋成交价的 10% 补交土地出让金（2008 年 4 月 11 日后购买的按差价 70% 补缴）。若双方未在合同中明确承担方，可能引发纠纷。

继承与分割限制继承：继承人需办理继承公证，并承诺遵守原单位回购条款。若多个继承人无法达成一致，法院可能仅确认份额，无法实际分割。

离婚分割：法院可能因房屋性质特殊，暂不处理产权分割，仅判决使用权归属。

四、资金与履行风险卖方一房二卖或反悔因交易周期长（需数月至半年），若房价上涨，卖方可能以未完成审批为由违约。买方需通过约定高额违约金或资金监管降低风险。

买方资格不符导致无法过户买方需符合当地住房保障政策（如户籍、收入限制），否则无法完成过户。例如，非京籍家庭购买央产经济适用房可能受限。

五、风险防范建议

交易前全面核查

四查：查产权证书、查上市审批、查超标处理、查共有权人。

咨询原单位：确认房屋是否允许交易、是否存在未结清费用及优先购买权等问题。

合同条款细化

明确违约责任：约定卖方未完成审批或隐瞒瑕疵的赔偿标准（如房价的 20%）。

资金监管：通过银行或中介设立监管账户，待过户完成后释放房款。

承诺与保证：要求卖方书面承诺房屋无权利瑕疵，并承担因政策变动导致的损失。

专业法律支持

委托熟悉央产房交易的律师全程介入，审查合同合法性，协助办理审批及过户手续，降低法律风险。

六、政策动态与地区差异

全国性政策调整

部分城市（如郑州、烟台）试点取消经济适用房，统一纳入公租房体系，但已出售的央产经济适用房仍按原政策执行。

地方细则差异

北京以外地区的央产经济适用房交易可能适用不同规定，例如上海要求额外提交《中央单位已购公房上市出售申请表》。建议咨询当地房管部门或律师。

央产经济适用房买卖需严格遵守政策流程，任何环节的疏漏都可能导致交易失败或法律纠纷。买方务必谨慎核查房屋合法性，卖方需提前处理产权瑕疵，双方通过合同条款明确权责，并寻求专业法律支持。唯有如此，才能最大限度降低风险，确保交易安全。

初心不改，砥砺前行。律师是法律服务的主力军，参与公益性法律服务活动是律师义不容辞的责任。律师进社区进行法律咨询可以增强人民群众的法治观念，及时化解矛盾，息诉解纷，减轻人民群众的诉累。同时，还可以减少社会的不和谐、不稳定因素，起到构建和谐社会的良好效果。坚定维护人民群众的合法权益，切实增强人民群众的法治获得感、幸福感、安全感。盈科律师将始终秉承着“无公益，不盈科”的理念，尽心、尽力做好公益法律服务事业，更好的服务人民群众，做人民的好律师！