在复杂的物业权益纠纷中，专业法律策略的选择至关重要。盈科美国YK LAW（尔湾）律师事务所（简称“盈科美国YK LAW 尔湾”）近期高效处理了一起涉及物业边界与“必要性通行权”的纠纷，该“必要性通行权”包含公用事业通行权。通过运用行政救济途径替代传统诉讼，Austen Pell律师同团队成功维护了客户权益，避免了漫长的诉讼程序。

案件梳理

客户在 City 购置的一块土地闲置逾十年，近期巡视时发现邻居正在相邻地块施工，占用了其部分土地建造挡土墙、铺设地下管线、搭建棚屋及设置花坛。客户认为邻居的行为侵占了其地役权，多次沟通无果且矛盾激化，客户曾赴现场阻止施工，双方几乎发生肢体冲突。客户原计划提起诉讼。

盈科美国YK LAW尔湾的 Austen Pell 律师在接受客户的代理后前去了解情况，认为虽然这是邻里民事纠纷，但邻居的施工行为可能影响了该“必要性通行权”中包含的“公用事业通行权”（Utility Easement），即其占用的公共地块可能妨碍电力、水务或天然气公司未来进行基础设施安装、维护和修理所需的通行权。鉴于此，Pell 律师策略性地寻求市政部门介入。

在接手案件的第一、二周内，Austen Pell 律师两次拜访市政部门，成功获取了邻居的《建筑许可证》副本。市政部门不仅提供了查询副本，还应律师要求派出检查员进行现场勘查，同时指令邻居自行委托第三方进行专业勘测并承担费用。

城市检查员在综合现场勘查和第三方勘测结果后，最终确认了地役权的边界。勘查结论认定挡土墙及地下管线未越界，不构成侵占；但邻居建造的棚屋和花坛确实越界，侵占了“公用事业通行权”，市政部门遂勒令邻居限期拆除。客户对这一处理结果表示十分满意。

此案凸显了利用行政救济途径替代诉讼的优势。盈科美国YK LAW 尔湾律师通过有效运用行政程序促使市政部门介入调查与裁决，为客户节省了数万美元成本及数月的诉讼时间，高效、专业地解决了纠纷。

Q 何为 “必要性通行权”（Easement by Necessity）？

在美国加州法律框架下， “必要性通行权” （Easement by Necessity） 是一项重要的财产权利，赋予土地所有者在特定情形下（如其土地被完全包围且无直接通往公共道路的途径）使用相邻土地通行的法定权利。在公用事业领域，该权利常延伸涵盖公用事业公司（如电力、水务、天然气公司）为安装、维护及修理基础设施（如管道、电缆）而在私有财产上必需的通行权限（即“公用事业通行权”）。

以下是一些关键点， 涉及加州的“必要性通行权”和公用事业通行权：

1. 必要性通行权的成立：为了成立这种权利，必须满足两个条件，即被包围的土地必须完全没有通往公共道路的途径，并且通行权必须是不可避免的。

2.公用事业通行权：公用事业公司可以根据州法律或地方政府的授权在私人财产上获得必要的通行权，通常包括安装和维护公用设施。它们可能不需要经过同样严格的审查流程，因为这些设施被认为是公共利益的一部分。

3.法律程序：如果公用事业公司无法与土地所有者达成协议，可能会通过法律程序获得通行权。这通常涉及到对土地使用的补偿和合理的限制。4.限制和义务：虽然公用事业通行权允许公司在私有土地上工作，但通常会有一些限制，以确保对土地所有者的影响降到最低。

律师简介

Austen Pell   盈科美国YK LAW（尔湾）律师事务所高级合伙人

盈科美国 YK LAW（尔湾）律师事务所高级合伙人，加州州立多明格斯山继续和专业教育学院建筑法CMX921讲师，国家建筑师、一级项目检验员、美国焊接协会认证焊接检验员、加州长滩金西部学院建筑督察，长期教授建筑合同、纠纷解决、更改订单、施工缺陷、不可预见的条件、安排和延迟索赔、承包商许可证、机械师的留置权，停止通知和担保问题，曾先后负责众多政府、社会项目建设的法律事务。

YK LAW (IRVINE)

盈科美国YK LAW尔湾是盈科全球一小时法律服务生态圈的核心合作伙伴，选址于花园广场，位于加州橘郡尔湾市（Irvine）的核心商业区，具备全球化法律服务能力，为来自全球的客户提供综合性的商事法律服务。

业务领域

移民业务：

盈科美国YK LAW尔湾拥有专业的移民律师以及快速响应的服务团队，代理各种类型的移民事务，包括：EB-1A 杰出人才移民、EB-1C 企业家移民、EB-5 投资移民、EB-2 / EB-3 职业移民、L-1 跨国公司人员签证，H-1B 工作签证，以及亲属移民等。

诉讼业务:

代理合同纠纷、跨境诉讼、有财产纠纷的婚姻家事、继承案件、破产案件、与仲裁有关案件，认可和执行其他法域裁决的案件，代表中小型公司、银行、私募股权公司、风险基金、投资顾问和个人处理复杂的商业、证券和商业纠纷。 

知识产权业务:

擅长专利、商标和版权的起诉和诉讼，以及尽职调查和许可等业务，可在数据合规、出口控制、技术交易隐私等方面为客户提供经验丰富、及时高效的法律代理、咨询服务（如专利和商标起诉及投资组合咨询、专利分析、策略和解决方案，中国、加拿大、欧洲知识产权实践，数据合规、出口控制、技术交易隐私等）。

并购上市业务:

在公司合并、资产出售、要约收购、股份交换以及特许连锁，本所律师熟悉所有形式的业务流程、交易文件，以及风险控制。

人身伤害及刑事辩护:

核心成员均为具有多年加州法律实务经验的执业律师，在处理人身伤害索赔、刑事辩护、劳动争议、工伤赔偿等案件方面经验丰富、专业能力突出，曾代表数百位客户成功处理案件，获得良好口碑，并与法院、仲裁机构、执法部门等保持良好互动。