借名买房二十载，终审翻案解心愁

导语

今天分享一件由盈科北京王代华律师团队代理的房屋买卖合同纠纷案件。自2012年起，当事人一审、二审均败诉，十余年的诉讼长跑似乎看不到尽头，2024年再次起诉后一审依旧败诉，但委托专业律师团队后，案件在二审迎来转机，最终翻案胜诉！

2025年7月31日，北京市第一中级人民法院支持了当事人的诉讼请求，纠正了原判决裁定的错误，圆了当事人多年的房产过户梦。

案情简介

2003年，徐女士因无北京购房资格，与朱某约定借名购买石景山区经济适用房：徐女士出资以朱某名义购房，待朱某取得产权证后过户至徐女士名下。双方签订《协议书》，徐女士以朱某名义与开发商签订购房合同，支付全部房款（212670元）并完成装修，此后一直居住该房并缴纳物业费、水电费，朱某从未实际使用房屋。然而，当朱某于2004年取得房屋产权证后，却以各种理由拒绝将房屋过户至徐女士名下。

诉讼历程

2012年，徐女士诉至北京市石景山区人民法院，要求朱某履行房屋过户义务并提交《协议书》。朱某以协议系女儿代签且女儿当时在国外为由主张证据伪造，徐女士则称协议系2004年倒签至2003年。法院认定存在借名买房关系，但因徐女士无法证明协议真实性，判决驳回诉求。

2013年徐女士上诉，申请笔迹鉴定未获准。二审中朱某主张房屋为经济适用房，借名买房违反政策。法院确认借名关系，但因徐女士无北京购房资格（无户籍、社保及个税记录），维持原判。

2024年徐女士与女儿张女士签订《债权转让协议》，将协议书权利转让给张女士，并再次起诉要求过户至张女士名下。朱某以房屋性质争议、无直接协议、规避税费为由抗辩。法院认定借名事实存在，但徐女士仍无购房资格，转让协议亦无法履行，再次驳回诉求。

徐女士委托王代华律师团队代理二审。律师通过证据梳理与法律分析，重点论证借名合同效力、资格与履行的区分、债权转让合法性，最终说服二审法院改判支持过户请求，实现案件逆转。

律师代理思路

一、一审法院认定《转让协议》不具备履行条件，存在事实认定根本性错误

借名买房协议本质为委托合同，借名人享有要求出名人协助过户的债权请求权，该权利依法可流转。根据北京高院司法文件，2003年签订的借名协议符合经济适用房转让有效情形，生效判决已确认借名事实，协议合法性毋庸置疑。参照同类判例精神，因购房及产权登记均完成于2011年限购令生效前，限购政策对本案无约束力。

二、一审法院因事实认定错误，导致法律适用严重偏差

一审法院错误解读北京高院司法文件立法目的，相关文件的核心是保护借名人权益、遏制出名人恶意反悔。本案完全符合文件支持过户的情形，一审法院未适用上述司法文件，属法律适用错误。同时，一审法院在认可借名事实的情况下，以“不具备履行条件”驳回请求，既违背合同相对性原则，也违反诚实信用原则，与法律规定直接冲突。此外，一审法院未正确适用《中华人民共和国民法典》债权转让规则，未认定徐女士向张女士转让过户请求权的合法性（无禁止情形且已通知债务人），导致当事人权益无法实现，属法律适用错误。

三、一审法院背离司法精神，判决结果显失公平

一审法院未按北京高院文件精神裁判，导致同案不同判，破坏司法统一性与权威性，致使徐女士的合法期待及张女士的债权受让权益受损。同时，一审法院未考量实际履约情况，徐女士已付清房款、长期占有使用房屋并缴纳物业费，全面履行合同义务；朱某取得产权证后拒不过户且否认借名事实，明显违反诚信原则。

综上，一审判决在事实认定、法律适用上均存在严重错误，背离司法原则与公平正义，应予纠正。

法条链接

1、《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》

第十条 借名买房的认定和处理借名人以出名人（登记人）为被告提起诉讼，要求确认房屋归其所有的，法院应当向其释明，告知其可以提起合同之诉，要求出名人为其办理房屋过户登记手续。

《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第16条规定中的政策性保障住房包括经济适用住房、两限房等保障中低收入家庭住房困难的房屋。借名人要求办理房屋过户登记手续，经审查借名购买的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日（含）之前签订的，可以参照前述指导意见第6条第2款的规定处理。

2、北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》的通知

第六条第一、二款 相关政策、法规规定的限制上市交易期限内买卖已购经济适用住房，当事人主张买卖合同无效的，可予支持。政策、法规有新规定的，适用其规定。

出卖人转让的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日（含）之前签订，当事人又在转让该已购房屋的合同中约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记或在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的，可以认定合同有效。

第十五条第一款 当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。

律师团队简介

王代华 | 律师

王代华律师，盈科北京高级合伙人，盈科北京中国区董事会董事、盈科北京合同法律事务部主任，北京市朝阳区律师协会公益委员会委员。深耕法律职业多年，法学理论功底扎实，司法实践经验丰富，律师团队专门办理来自全国各地的重大疑难复杂案件，在公司法律事务、建设工程和房地产项目、民商事仲裁、高端婚姻家事纠纷、拆迁、合同纠纷案件领域有较强的操作能力，擅于运用诉讼策略处理重大复杂疑难案件。代理的典型案件有合同知产案件《三生三世十里桃花》、《孤芳不自赏》，某明星购买房车案，某著名作家继承纠纷案，某大型车企建设工程案，河南虐童案等。

时德玮 | 律师

时德玮律师，盈科北京合同法律事务部律师，专业从事民商事诉讼、仲裁及非诉法律业务，法学理论功底扎实，司法实践经验丰富，擅于运用诉讼策略和处理重大复杂疑难案件。主要业务领域：合同纠纷、建设工程纠纷、婚姻继承纠纷、征地拆迁、公司法律顾问、商事仲裁等。