案件详情：

2015年至2016年期间，恒超公司与中国农业银行K支行（下简称“农行K支行”）签订五份《流动资金借款合同》，借款金额共计30690万元，且农行K支行根据合同约定向恒超公司发放30690万元。其中，有三笔借款已到期，其余两笔借款恒超公司自2016年6月20日开始拖欠利息。经催要，恒超公司偿还150万元本金，剩余借款本金30540万元以及利息未清偿。 恒超公司为保证债务履行，与农行K支行签订如下最高额担保合同：（一）农行K支行与恒超公司签订《最高额抵押合同》约定，恒超公司以房产及建设用地使用权，为其在债权确定期间内形成的全部债务提供最高额抵押担保，担保的最高债权限额为638万元；（二）中超公司与农行K支行签订四份《最高额抵押合同》约定，中超公司以其房产、土地为恒超公司提供最高额抵押担保。其中，0751号、0749号、0768号《最高额抵押合同》担保最高债权限额为2.5亿元，0890号《最高额抵押合同》担保最高债权限额4200万元；（三）金港公司与农行K支行签订四份《最高额抵押合同》约定，金港公司以国有土地使用权证提供最高额抵押担保，担保最高债权限额7770万元；（四）王某与农行K支行签订9680号《最高额保证合同》，为恒超公司债务承担连带责任保证，担保最高额债权限额为3亿元。上述担保合同均约定，担保范围包括借款本金、利息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和担保人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金以及贷款人实现债权的一切费用（包括但不限于律师费等）。 2018年3月23日，农行K支行与长城资产公司签订《不良资产批量转让协议》《分户债权转让协议》，并于2018年6月11日在内蒙古日报上发布《中国农业银行内蒙古自治区分行与长城资产公司债权暨债务催收联合公告》。 后因恒超公司未还款，且上述担保人均未履行担保义务，侵犯了长城资产公司的合法权益，故长城资产公司将恒超公司及担保人中超公司、恒超公司、金港公司、王某诉至内蒙古自治区高级人民法院，农行K支行为案件第三人。长城资产公司诉讼请求如下：1、恒超公司偿还贷款本金30540万元及利息xxx元（该利息暂计至2017年8月19日）；2、恒超公司给付律师代理费xxx万元；3、王某对上述债务承担连带责任；4、中超公司、恒超公司、金港公司承担抵押担保的责任，长城资产公司对《最高额抵押合同》项下抵押财产享有优先受偿权。其中，长城资产公司对《最高额抵押合同》（0751、0768、0749）项下抵押财产在其各自最高债权限额2.5亿元内享有优先受偿权，长城资产公司对《最高额抵押合同》（0890）项下抵押财产在其各自最高债权限额4200万元内享有优先受偿权；长城资产公司对《最高额抵押合同》（0101）项下抵押财产在其各自最高债权限额638万元内享有优先受偿权；长城资产公司对金港公司提供的国有土地使用权在其最高债权限额7770万元内享有优先受偿权；5、诉讼费由被告承担。 案件在内蒙古自治区高级人民法院（下简称“一审法院”）审理，一审判决为：1、支持长城资产公司对恒超公司《最高额抵押合同》（0101号）在638万元内享有担保权利；2、仅支持王某在最高额债权限额1.7亿元内承担担保责任，而非依据《最高额保证合同》（9680号）在最高债权限额3亿元范围内承担担保责任；3、仅支持中超公司依据《最高额抵押合同》（0890）项下抵押财产在4200万元内承担担保责任，未支持《最高额抵押合同》（0751号、0768号、0749号）项下抵押财产作为担保财产；4、未支持长城资产公司对金港公司4份《最高额抵押合同》项下资产享有的担保权利。 后，长城资产公司不服一审判决，遂向最高人民法院提起上诉。北京市盈科律师事务所接受农行K支行委托，指派邬锦梅及其团队律师代理本案。

律师策略：

（一）综合分析案件，找到案件核心问题。

邬锦梅律师及团队接受委托后，通过分析一审法院民事判决书、查阅案件证据材料、与当事人沟通等方式，发现本案有一些不符合常理的情形，比如：农行K支行最早是原告，在判决中却变为了第三人；通过查阅一审案件材料，农行K支行代理人针对对方对农行的不利陈述，几乎没有反驳；且在一审笔录中对案件事实的描述与我们跟农行了解的情况出入很大。后我们通过对一审25本卷宗的认真梳理，列出详细的问题清单，向农行了解情况。通过进一步沟通，我们基本掌握真实原因。农行作为原告起诉后，因债权转让给长城公司，农行未再介入诉讼；原告一审提交的证据不能展示本案事实的全貌；庭审中对案件基本事实陈述的不清楚。在此过程中，长城公司没有与农行进行更多的沟通，导致一审中的关键法律问题，给予了错误的回应。农行虽然有代理人出庭，但代理人为长城公司委托，对案件情况不了解。一审法院根据原告的举证出具判决看似公平公正，但却与客观事实完全不符，对原告及其不公平。但却又因为各方貌似都没有过错的情形下，产生各种乌龙导致此结果。

通过综合分析本案，邬律师及团队认为如果要想胜诉，必须证明各方担保人需要承担担保责任的法律依据。通过反复与农行多次沟通，我们获得了农行所有与该案相关的所有借款合同、担保合同等相关的所有协议、放款凭证等，只要有的，我们都要求提供，然后再将所有材料逐一梳理。通过分析，我们初步拟定代理思路：一、本案所涉债务性质是属于“借款展期”还是通过“借新还旧”产生的新债务？二、本案所涉借款是否超出各担保人的担保范围及担保期限？三、本案担保人用来担保的部分房产已经出售，长城资产公司的抵押权与房屋买受人的消费权益谁享有优先权？

首先，原告在一审时，仅针对农行K支行与恒超公司部分借款合同进行举证，未充分举证证明案涉借款合同的债权债务性质，即要求担保人中超公司、恒超公司、金港公司、王某按照原担保合同承担保证责任；也没有充分举证证明本案所涉借款并没有超过担保人的担保范围及担保期限；其次，没有充分举证证明担保权为什么可以优先消费者权利；最终，一审法院仅针对原告主张的“新债权”进行审理，因新债权超出保证人原担保的范围或形成时间，一审法院未全部支持长城资产公司的诉讼请求。

（二）针对案件核心问题，制定应诉策略。

通过对本案债权发生事实及展期证据的梳理分析，我们发现：本案债权人与恒超公司签订了4份《贸易融资展期协议》，实际是对原5份《流动资金借款合同》借款期间内形成12笔业务融资合同的展期。延长融资合同的履行期限，前后两债属于同一个债，通过展期，不仅不会增加原担保人中超公司、恒超公司、金港公司、王某的担保责任，反而使债务人恒超公司增加还款可能性。且，针对本案新债权，原保证人在《贸易融资展期协议书》中均承诺愿意在展期后对原担保合同承担担保责任。故，我们认为本案新债权均未超出担保人中超公司、恒超公司、金港公司、王某的担保期间及担保范围，应当依据相关合同约定及法律规定，对原担保债务承担担保责任。而本案的应诉策略在于：如何通过举证将“债务展期”的案件事实全貌展现给法官，说服法官支持长城资产公司的上述请求。

同时根据案件的一些特殊情况，我们也给予当事人实时引导，为本案提供多元化解决方案。

案件结果：

本案在二审开庭前夕，在各方交换意见及证据的情况下，本案被上诉人恒超公司、中超公司、金港公司、王某提出调解动议，后长城资产公司与各方达成如下调解协议：

（一）各方确认恒超公司在本案的债务金额为30540万元及利息为35056698.61元（利息暂计算至2017年8月19日），并确定分期还款的金额及期限。

（二）恒超公司同意并确认，按照编号为0101的《最高额抵押担保合同》中约定的抵押担保方式承担抵押责任。

（三）中超公司同意恒超公司与农行K支行后续签订的0002、0011的2份《进口贸易融资合同》及0355、0356、0357、0358、0359号共5份《国内保理合同》均属于展期过程中“借新还旧”的业务操作，且对此是知情并同意继续按照0749号《最高额抵押合同》在最高限额2.5亿元范围内承担抵押担保义务。

（四）金港公司确认编号为0913（2401）的《最高额抵押合同》系双方真实意思表示，合法有效，并同意在最高额7700万元范围内承担连带清偿责任。

（五）王某认可全部涉案债权的清偿均为借新还旧，并同意按照最高额保证合同约定对30000万元范围内对涉案全部债权30540万元及相应的利息、复利承担连带保证责任。

综上，经过律师对案件材料的细致梳理，提取关键证据，向法官还原借款展期、债务担保展期事实真相，并与客户、法官的及时有效沟通，最终达成二审通过调解解决纠纷的成果，且调解协议支持了长城资产公司的一审全部诉讼请求，免于我当事人，即农行K支行被事后追责的风险，实现了纠纷圆满解决的局面。

典型意义：

在目前经济下行时期，作为银行金融机构在债务人贷款到期不能归还借款时，往往会通过“债务展期”或“借新还旧”方式，化解银行的不良贷款，降低银行的不良贷款率。虽然两种方式均能实现债务“展期”，但保证人是否对展期后的债权按照原约定承担担保责任，则存在巨大区别。针对“借新还旧”问题，最高法院民二庭编著的九民纪要《理解与适用》一书认为：贷款到期后，借款人与贷款人订立新的借款合同，将新贷用于归还旧贷，旧贷因清偿而消灭，为旧贷设立的担保物权也随之消灭。 本案债务是“展期”还是“借新还旧”，关系到是否有权要求保证人承担保证责任。本案一审时，长城资产公司、农行K支行均未就债务展期问题进行详细说明，是导致法院未支持长城资产公司全部诉讼请求的主要原因。故，律师在代理本案时，主要是从银行的视角出发，对“债务展期”的事实进行还原，且收集银行保证人对债务展期事实知道并进行确认的证据，并最终促使本案成功调解。