在开始这篇文章之前，我先明确一下，此文中的公房特指「公有居住房屋」，此文中的承租人特指「公有房屋房卡上登记的人」。

所以，我们今天来聊的是关于公租房的话题。

好，开始进入正题。

平时很少写公租房相关的文章，但是不可否认，公租房的财产属性完全不亚于产权房。随便一套公租房也是大几百万元，而且不能贷款购买，一定是全款购买，还仅限于上海户籍家庭持有。

最近在大面积动拆迁的黄浦区，很多房屋都是公租房，征收利益非常可观。所以，公租房真是家庭不可小视的重大资产。

前两日一位朋友很惊恐地问我：程律师，我想和你确认一下。我爷爷的公租房（房卡上的承租人是我爷爷），我爸爸和我叔叔，还有一个姑姑的户口都在里面，但是我爷爷被我姑姑“控制”了。那么他们可以不通知我爸爸和我叔叔（他们二人户口都在该公房内），就直接把承租人从我爷爷变更成我姑姑吗？

我凭印象和经验回答说：不可以，需要户籍在册人员一致协商同意。如果承租人要从你爷爷变更成你姑姑，需要你爸爸和你叔叔签字同意。

接下来这朋友又来了一句：可是物业人员和我说，只要我爷爷具有完全民事行为能力，他们两个人就可以去做承租权人变更，不需要通知我爸爸和我叔叔。

听他这么一说，我没那么坚定了，有点自我怀疑了，难道是我的知识库没更新？又或者是我记错了？

赶紧去检索法律依据、类似案例，咨询公房领域的老师以及同行，简直是一顿操作猛如虎。

这要是我搞错了，那岂不是自毁专业律师的形象？必须立刻、马上寻求真理。

然后，一顿操作让我找到了相关的法律依据和案例。

《上海市房屋租赁条例》第四十条规定：

公有居住房屋承租人与本处有本市常住户口的共同居住人协商一致，要求将承租户名变更为本处有本市常住户口的共同居住人之一的，出租人应予同意。

然后顺着这条规定，我去检索了案例。

案例1

【案号】上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初13890号

（仅摘抄观点部分）

本院认为，监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责，除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。

系争房屋原承租人为张梦麟，张梦麟系无民事行为能力人，系争房屋系其基本生存、居住保障，任何人不得侵占房屋和擅自改变租赁关系。

《上海市房屋租赁条例》第四十条规定，公有居住房屋承租人与本处有本市常住户口的共同居住人协商一致，要求将承租户名变更为本处有本市常住户口的共同居住人之一的，出租人应予同意。

《上海市房屋土地资源管理局关于贯彻实施的意见(二)》规定，“共同居住人”是指公有居住房屋的承租人死亡或者变更租赁关系时，在该承租房屋处实际居住生活一年以上(特殊情况除外)而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人，结婚、出生可以不受上述条件的限制。

首先，现有证据不足以证明承租人变更时张梦熊满足“共同居住人”的条件；其次，张梦麟虽在申请书上签名捺印，但张梦麟系无民事行为能力人，其同意变更租赁户名的意思表示实则由时任其监护人的张梦熊代为作出，张梦熊变更承租人的行为侵害了被监护人张梦麟的财产权益。

综上，莲溪公司变更系争房屋租赁户名的行为应属无效，系争房屋承租人应恢复登记为张梦麟，张梦麟的诉讼请求具有法律依据和事实依据，本院予以支持，依照《中华人民共和国民法总则》第三十五条第一款、第一百五十七条之规定，判决如下：

一、被告上海莲溪物业管理有限公司、张梦熊将上海市浦东新区莲溪路XXX弄XXX号XXX室公有住房租赁户名由原告张梦麟变更为被告张梦熊的行为无效；

二、被告上海莲溪物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内将上海市浦东新区莲溪路XXX弄XXX号XXX室公有住房租赁户名恢复为张梦麟。

这个案例，似乎不是那么的明确，于是我又检索到一个案例。

案例2

【案号】上海市徐汇区人民法院（2018）沪0104民初9259号

（仅摘抄观点部分）

本院认为，民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。

《上海市房屋租赁条例》第四十条规定，公有居住房屋承租人与本处有本市常住户口的共同居住人协商一致，要求将承租户名变更为本处有本市常住户口的共同居住人之一的，出租人应予同意。

可见“承租人与同住人协商一致”是变更房屋承租人的前置程序。

根据查明事实，肖庆良与王翠平系母子关系，即使现有证据没有显示王翠平签字同意确认系争房屋承租户名变更为肖庆良，但时隔20多年，王翠平方提起本案诉讼，表示对系争房屋承租人变更一事并不知情且不同意，实有悖常理，故本院对于王翠平的诉请不予支持。

关于城开公司、上投公司提出对变更承租人的申请上肖庆良的签名进行笔迹鉴定的申请，因该签字是否为肖庆良本人所签并不影响本案的判定，故本院对此不予准许。

肖庆良经本院传票传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃相应的诉讼权利。

第二个案例就比较明确的写了“承租人与同住人协商一致”是变更房屋承租人的前置程序。这句话一上，就清晰明了了。

可是，这个第四十条表达的意思，多少还是有一些隐晦，不是那么明确，没有「需要协商一致才能变更租赁户名」等类似的表述，是否还有更清晰的表述呢？

我们进一步求证，终于找到了，2019年的一份文件：上海市房屋管理局关于印发《关于公有居住房屋变更、分列租赁户名的若干规定》的通知（沪房规范〔2019〕3 号 ）。

该文件一上来就对变更租赁户名做出了明确规定：

一、公房变更租赁户名的条件

公房变更租赁户名应当符合下列条件：

（一）承租人与本处有本市常住户口的共同居住人协商一致要求变更租赁户名的；

（二）承租人户口迁离本市，本处有本市常住户口的共同居住人协商一致要求变更租赁户名的；

（三）承租人死亡，其生前在本处有本市常住户口的共同居住人协商一致要求变更租赁户名的；

（四）承租人死亡，其生前在本处无共同居住人的，其生前具有本市常住户口的配偶与直系亲属协商一致要求变更租赁户名的。

按照前款第（一）项变更租赁户名后，在五年内不得再依该 规定变更租赁户名。按照前款第（一）项、第（二）项变更租赁户名的，共同居住人的实际居住生活的时间以提出申请时间为节点；按照前款第（三）项、第（四）项变更租赁户名的，共同居 住人的实际居住生活的时间以承租人死亡时间为节点。

公房承租人有以下情形之一的，不得变更租赁户名：

（一）欠租未缴清的；

（二）违法搭建建筑物、构筑物未拆除并恢复原状的；

（三）擅自改变房屋结构或房屋用途未恢复的；

（四）因违法使用公房已进入行政处罚程序，或者因纠纷进 入诉讼、仲裁程序的；

（五）按照本条第一款第（一）项变更租赁户名，承租人与 本处有本市常住户口的共同居住人协商不一致的；

（六）法律、法规和规范性文件规定的其他情形。

到此，我们就找到了明确的法律规定。同时也收到了长期工作在公租房领域一线的老师回复，需要本处有本市常住户口的共同居住人协商一致。

那么这个问题就没有什么悬念了。

但是，日常生活中，承租人在世时变更租赁户名的情况其实只是一小部分。多数情况下，是原承租人过世后，剩余户籍在册人员推选新的承租人的争议，这种纠纷其实是更多数的。

那么怎么推选呢？

仍然是一个原则：

户籍在册的成年的共同居住人协商一致推选一名新的承租人。

细心的人此刻会发现，这句话是隐含了两层意思，一层是户籍在册，另一层是共同居住人。

也就是说户籍在册，未必就是共同居住人，还有空挂户口的呢！

所以，是不是我如果有「空挂户口」的嫌疑，他们推选新的承租人时就可以不通知我了，不需要我同意？

实践中并非如此。因为是否是空挂户口，一般的人很难界定，物业公司也很难界定，那由谁来判断呢？

当然是法院来作权威的判断和下结论。

所以，原则上物业还是会让户籍在册的同住成年人都同意签字。

那么，这么说，这事儿就难办了。

你说有长辈在的时候，长辈做承租人，大家都没有异议。

长辈过世了，把承租人让给同辈的兄弟姐妹，那其他人不甘心，更不放心呀。更何况老房子随时都有可能面临被征收的情况，这承租权权利可大了去了。

承租人一个人就可以签订征收协议，领取征收款，其他户籍在册的同住人会非常被动。

此外，在认定是否他处有房被排除同住人身份时，是不看承租人的。也就是说，如果是承租人曾经在他处享受过福利分房，但因为他现在是这个房子的承租人，所以他仍然可以享有动迁征收利益。但如果是非承租人享受过福利分房，就基本会完全被排除在「分蛋糕」的队伍之外，这差别太大了。

基于以上种种，坚决不同意推选其他人为承租人。

那么就尴尬了。

房子几年甚至十几年，都处于一种无承租人的状态。

可是，动迁来了！

这个时候，不得不选一个代表出来了，不推选也得推选！

我就是不选「他」，虽然「他」可能只是一个签约代表，我仍然对他不放心呀。

这个时候怎么办？

不得不确定的时候，物业不情愿地登场了：既然你们不选，那我来做这个坏人吧！

物业就开始指定了，这个时候物业指定的不再是签约代表，而是名正言顺的承租人。

那物业是闭着眼睛指定呢？还是有什么规则可循？

原则上，指定承租人，是有规则可循的。

上海市房屋管理局关于印发《关于公有居住房屋变更、分列租赁户名的若干规定》的通知

三、变更（分列）租赁户名的程序

（三）办理

1、变更租赁户名

（1）承租人死亡或户口迁离本市，在本处有本市常住户口的共同居住人协商不一致的，按下列顺序确定承租人：

a.原承租人的配偶；b.原承租人的子女（按他处住房情况，本处居住时间长短）；c.原承租人的父母；d.其他人（按他处住房情况，本处居住时间长短）。

（2）承租人死亡，其生前在本处无本市常住户口的共同居住人的，按下列顺序确定承租人：

a.原承租人的配偶；b.原承租人的子女（按他处住房情况）；c.原承租人的父母；d.原承租人的其他直系亲属（按他处住房情况） 出租人在指定承租人后应及时通知其办理变更租赁户名手续。当事人对出租人确定的承租人资格有异议的，应当通过司法途径解决。

那么好了，有规则可循就好，不是拍脑袋确定的，大家就放心了。

可是，如果我对物业指定的承租人不认可，我可以提出异议吗？

答案是可以的。

以「向法院起诉的方式」提出异议，相关的法律依据是《上海市高级人民法院关于审理公房承租权确定及使用权转让纠纷案件若干问题的意见》（沪高法民一〔2004〕44号）。

当然，享有起诉的权利不代表赢得诉讼，只有物业确实在指定承租人时存在明显的问题，才会有可能推翻指定，然后物业再重新指定。

重新指定也不一定会指定你啊。

最后，还有一个问题：我能不能请求法院来指定承租人？

抱歉，指定承租人，只能是物业（出租人）指定，法院可没有这个指定承租人的权利。法院只能作为中间人，来评判你这个指定承租人的程序和实体是否合法合规。

好了，说了这么多，相信大家对承租人变更、承租人过世后或者户籍迁出公房后推选新的承租人、以及承租人指定、承租人指定后其他人提异议的基本概念，已经非常清晰明了了。

最后的最后再说一句，户籍不在公房内，且也不是公房的原始受配人的，原则上对公房是不享有权利的。比如我户籍曾经在册很多年，基于某种因素迁出，但我一迁出房屋就被征收了。抱歉，这种情况没办法享受征收利益。

还有人问，房子是父母的，其他子女户籍都在册，只有我不在册，这房子是父母的遗产，我能继承吗？公房原则上是不能继承的，除非有其他家庭协议之类。

希望看完这篇文章，你不再因为无知而恐惧，不再因为不懂而焦虑。

作者简介：程苗苗 律师