内容摘要：本文针对媒体报道和生活现实中的“一房数卖”现象，对此发生的民事纠纷中的合同效力和合同履行问题进行阐述，解决房屋归属和购房资金的处理问题；对此存在的刑事诈骗犯罪和罪名区分进行分析论证，解决特定诈骗方式的行为定罪问题；对此产生的民事和刑事交叉问题予以明确，解决司法实践中的具体问题；最后对于如何避免这一现象和权利保护提出建议。

据环球网报道：在山东济南，五位购房者先后在2018年4月、5月购买了某楼盘14号楼二单元1602室。现在，这套房子里的每个房间里都安了床，客厅里还有两张床，已经有5户人家搬进了这套房子。

这是典型的“一房数卖”问题，那么遇到“一房数卖”问题应该怎么办，可能同事涉及民事和刑事的有关法律问题，民事上存在房屋买卖效力和房屋归属，刑事上除了行为人的刑事责任之外，还以民事法律为根据的受害人的确定以及财产处置问题。

本文所述“一房多卖”，限定于同一真实的出售人对于同一标的的房屋向不同买受人出售的情形。

关于不动产买卖，《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”由此，我们可以归纳出因不动产买卖而发生不动产物权变动的规则是：买卖合同有效+处分权+过户登记。

“一房数卖”问题发生的时间是房屋出卖人还未与买受人办理过户登记，且与多名买受人签订了房屋买卖合同。若是房屋出卖人已经与买受人办理了过户登记，之后再与第三人签订买卖合同，则不属于“一房数卖”。在这种情况下，出卖人只有一套房屋出卖，隐瞒事实与多位买主签订房屋买卖合同，客观上实施了欺骗行为，主观上若具有非法占有目的，则涉嫌构成构成诈骗犯罪。

（一）“一房数卖”的合同效力

我国关于基于法律行为的物权变动的立法模式原则上采债权形式主义，例外地采债权意思主义。在我国，房屋作为一种不动产，其物权变动模式为债权形式主义，即买卖双方既要订立有效的房屋买卖合同，又要去房产管理部门办理过户登记。《民法总则》规定民事法律行为应当符合行为人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律、行政法规的强制性规定、不违背公序良俗的要求。《合同法》规定属于一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；以合法形式掩盖非法目的的；损害社会公共利益的；违反法律、行政法规的强制性规定的情形无效。另外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，属于故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明（但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效），故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实的这样几种情形买卖合同无效；如果出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致在先购房人无法取得房屋，经在先购房人请求，可以确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效。据此，如果仅从每一房屋买卖合同的形式上，很难得出合同无效的结论，合同的效力需要依法作出实质判断。

（二）“一房数卖”的合同履行

最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十五条规定：“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定”。具体来说，“一房数卖”的保护顺位为：

1、第一顺位——已办理房屋所有权变更登记依登记确定。房屋出卖人已为一方买受人办理了房屋所有权变更登记，此时办理登记的一方买受人与出卖人的合同履行完毕，该买受人依登记现实地取得房屋所有权。此前其他买受人与出卖人签订的合同，有关买受人可向出卖人主张违约责任；此后签订的合同，系出卖人的无权处分行为，依无权处分的法律规定处理。

2、第二顺位——未办理变更登记的，依房屋占有情况以及合同履行、买卖合同成立先后等情况确定。以下案例中法院对于此种情形的房屋归属阐述完整充分。

张某在2007年12月已经向某公司全部支付购房款并且办理商品房买卖合同的备案登记手续，先行居住六年之久的阳某于2009年8月与该公司亦签订了合法有效的商品房买卖合同并交首付了23.4万元，阳某请求合同有效并履行登记交付。广西壮族自治区高级人民法院于2017年7月10日作出(2017)桂民终75号判决认为：某公司与张某签订的商品房买卖合同为合法有效合同；某公司又与阳某签订商品房买卖合同将讼争房屋出售给阳某，阳某依约支付了首付款并实际占有房屋，无证据证明阳某与某公司之间存在恶意串通的故意，故阳某与某公司签订的商品房买卖合同亦合法有效。涉及本案讼争房屋的两份商品房买卖合同均为有效合同，属于一房二卖的情形。根据公平原则在一房二卖的情况下，如果两个涉及共同标的物的合同均已发生法律效力，已经办理房地产登记的优先于未办理房地产登记的；均未办理登记，先占有的优于后占有的。故在本案讼争房屋存在一房二卖且均未办理房产所有权证的情况下，应根据先行占有的原则确定合同的先后履行顺序。本案房屋均未办理房产所有权证，而讼争房屋已由阳某先行占有六年多，故在买受方张某与阳某对讼争房屋的合同履行发生争议时，应优先履行实际占有方阳某的合同。由于房地产合同备案登记手续属行政管理手段而不具有物权变动的效力，故张某以此主张优先履行，不予支持。

3、恶意登记的买受人，不能对抗已合法占有该房屋的买受人。以下案例中法院对房屋归属的合同履行阐述具体。

秦绪清、解月环与杨洪明、陈晓杰等房屋买卖合同纠纷案，(2017)沪02民终3768号判决认为：本案秦绪清、解月环早在2012年10月即已就系争房屋与杨洪明等签订了买卖合同。此后，秦、解二人按照合同约定支付了大部分房款，系争房屋已实际交付并由秦、解二人占有使用至今。在此情形下，秦、解二人有理由对取得系争房屋所有权寄予充分信赖及合理期待。此种信赖和期待既符合常情常理，也有相关法律规定和公序良俗作为支撑，受到法律的相应保护。秦、解二人对系争房屋享有的上述期待利益，不仅依法约束作为合同相对人的杨洪明，要求其在合同解除或秦、解二人同意前，不得擅自处分系争房屋；而且当然可以合理地约束陈晓杰、徐键等履约程度较轻的其他买受人，要求他们在前手买受人放弃交易或解除合同之前，不得擅自办理系争房屋所有权变更登记手续。从权利保护的顺位来看，显而易见的是，在陈晓杰、徐键与杨洪明商定办理系争房屋所有权变更登记时(2016年7月26日)，相较于陈、徐二人，秦绪清、解月环显然履约程度更深，理应享有更加优先的权利保护顺位。在一、二审庭审中，陈晓杰、徐键均自认，其在办理所有权变更登记前，已明确知晓系争房屋已售予秦绪清、解月环，秦、解二人实际占有使用多年，目前正与杨洪明发生争议，并无放弃房屋权利的意愿等事实。在上述前提条件下，陈晓杰、徐键仍继续与杨洪明办理所有权变更登记，并申请了“加急办理”手续，属于明知自身行为将损害他人合法权益，仍放任此种结果发生的情形。至于杨洪明，更是明知自身行为违反合同约定、损害对方合同权利，仍积极地加以实施。因此，陈晓杰、徐键与杨洪明相互配合，在明知秦绪清、解月环对系争房屋享有受法律保护的期待利益的情况下，仍擅自办理所有权变更登记手续，违反了相关法律的规定，损害了秦绪清、解月环的合法权益，上述所有权变更登记依法不能发生对抗秦、解二人的法律效果。

在“一房数卖”的情况下，不同的行为情形可能属于不同的性质，上述两个案例都属于事出有因、是非理均、争议明显的情况，不能显示出卖人对于买受人房屋价款具有非法占有意图，不具有非法占有目的，不存在刑事犯罪问题。但如果“一房数卖”同时收取了多个买受人的价款，且对价款具有非法占有目的的则涉嫌刑事犯罪。

（一）民事纠纷与刑事犯罪的区分

“一方数卖”通常属于民事纠纷，但也不排除以此作为非法占有他人财物的犯罪手段，同样的行为表现是民事纠纷还是刑事犯罪，主要根据是出卖方对于买受方的购房款有无非法占有的目的。以下情形可能涉嫌刑事犯罪：

1、对已为前者办理过户登记的房屋再行出售，这种情况不属于上述民法意义上的“一房多卖”，但日常生活也有现实存在。这时的出售行为属于出售人对于房屋不再拥有所有权和处分权的“无房可卖”，并对此明知确知，是对他人房屋的无权处分，如同处分他人其他财产一样，必然以虚构事实、隐瞒真相的手段取得后者款项，行为人对于后来取得的购房款通常具有非法占有的目的。

2、已经收取前者的购房款但为后者办理过户登记的，前者的买卖合同无法履行，对于先行收取的款项如果用于挥霍、偿还债务、非法活动等无法承担退还责任的通常具有非法占有目的；如果愿意仅因合同约定不明、违约责任承担、责任方式时间等存在争议而暂未退换的通常不具有非法占有目的；如果预期违约而为取得履行前后合同价款差额利益的，不具有非法占有目的。

3、收取价款均未办理过户登记的，比较房价高低、价款多少而最终确定前者或者后者合同履行相对人的，对于其他人的款项愿意退还但因合同约定不明、违约责任承担等存在争议而暂未退换的不具有非法占有目的。如果收取多人款项并不准备给任何人办理过户而已经挥霍资金、偿还债务，用于违法犯罪活动，听任房屋被他人处置的，且无其他财产可供退还的，对于收取的房屋价值之外的数额通常具有非法占有的目的。

4、无论何种情形均是因房屋买卖的交易方式实施的，如果买受人并不逃避承但且有能力承担至少是并无争议的购房价款退还责任的，可以排除非法占有的目的，不能以犯罪追究。

（二）刑事犯罪的罪名认定

以“一房数卖”手段实施的取得犯罪，必然对于买受方其中一人存在交易过程中的欺诈行为，从而实现非法占有他人财物的目的，这种行为在我国刑法中规定有诈骗罪和合同诈骗罪。作为合同诈骗罪是诈骗罪的补充法、特别法，“一房数卖”以签订履行合同的行为方式进行，如果存在刑事诈骗，首先考虑构成合同诈骗罪，刑法第二百二十四条的规定：“有下列情形之一，以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额较大的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金；数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产：（一）以虚构的单位或者冒用他人名义签订合同的；（二）以伪造、变造、作废的票据或者其他虚假的产权证明作担保的；（三）没有实际履行能力，以先履行小额合同或者部分履行合同的方法，诱骗对方当事人继续签订和履行合同的；（四）收受对方当事人给付的货物、货款、预付款或者担保财产后逃匿的；（五）以其他方法骗取对方当事人财物的”，符合该条情形规定的，以合同诈骗定罪处罚。因房屋买卖的诈骗行为均以合同方式实施而导致无论在理论上还是实践中几乎均认为构成合同诈骗罪，但如果深入细致分析论证，未必如此。

1、无法构成合同诈骗罪。我国刑法第二百二十四条的规定“以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额较大的”构成合同诈骗罪，并列举五种情形。第一种“以虚构的单位或者冒用他人名义签订合同的”和第二种“以伪造、变造、作废的票据或者其他虚假的产权证明作担保的”，不属于本文界定的“一房数卖”。第三种“没有实际履行能力，以先履行小额合同或者部分履行合同的方法，诱骗对方当事人继续签订和履行合同的”，作为房屋这一不动产的不可分性决定这一情形无法存在。第四种是“收受对方当事人给付的货物、货款、预付款或者担保财产后逃匿的”情形。该罪的针对的是“收受对方当事人给付的货物、货款、预付款或者担保财产”后的表现，不存在“逃匿”行为的就不符合这一情形的犯罪构成。收取购房款的行为既然第四种情形规定了收取购房款逃匿的行为，那么收取款项而不逃匿的行为在逻辑上就不应该再归入第五种“以其他方法骗取对方当事人财物的”的情形。那么对于“一房数卖”中“收受对方当事人给付的货物、货款、预付款或者担保财产”并不逃匿的行为，按照罪刑法定的原则，无法根据“收受对方当事人给付的货物、货款、预付款或者担保财产后逃匿的”这一罪状表述认定构成合同诈骗罪。

2、能够构成诈骗罪。“一房数卖”中的合同诈骗，自然是以合同作为犯罪的表现形式，是行为人取得款项的根据，而合同具有相对性的特征，如果非法占有他人财物的诈骗行为的主体对象与遭受损失的一方不一致时，认定构成合同诈骗罪就会出现错位。如果行为人当初就是预谋以先取得前者买受人的购房资金之后过户给后者买受的方式骗取财物且不逃匿，先前的买卖没有虚构事实、隐瞒真相，不符合诈骗罪的客观行为特征但具有非法占有的目的；之后的买卖隐瞒了前者买卖付款的事实，但过户了房屋收取了价款，没有使合同相对的买受付款人遭受损失，按照物权法规定合同履行的房屋登记有效，后者买方也不会认为出卖人对其实施诈骗犯罪，再以合同诈骗论于理不合、于法相悖；再者，该条第四项明确规定诈骗的对象也是“收取对方当事人给付”，对方当事人则是根据先后存在的两个合同各自确定。如此一来，前后合同的买卖行为与合同诈骗的犯罪构成总有不合之处 ，这种困境之下只能考虑以诈骗论罪。

（1）合同诈骗是诈骗罪的补充法、特别法，符合该罪犯罪构成的以此定罪，不尽符合这一特别法犯罪构成的，依据一般法的诈骗罪定罪处罚。由于行为不符合刑法第二百二十四条关于合同诈骗罪第四种“逃匿”和“收受对方当事人给付”情形的规定，但却符合诈骗罪的犯罪构成，以此定罪具有法律根据。

（2）诈骗罪的犯罪构成不存合同相对性原理和“收受对方当事人给付”这一法律规定的约束，刑法是对行为人实施的先后行为的整体评价，而非民法对于特定法律关系的个别评价。在这种诈骗犯罪的整个行为进程中，出卖人主观上具有非法占有他人财物的目的即符合诈骗犯罪构成的主观特征，并不要求行为人意识或认识到从最终的法律确认结果上，是谁取得房屋不受损失、是谁取得不了房屋受到损失；而事实上也不可能对于行为人存在这样的要求。出卖人客观上的整体行为存在后来的买卖环节隐瞒先前的出售房屋和收取款项的事实，这一事实符合诈骗罪的客观特征。因此，这一整体行为的主观故意和客观行为相一致，从而完全符合诈骗罪的犯罪构成。其行为结构是：先行出卖房屋收取款项——隐瞒出卖收款事实虚构房屋可卖真相而再行出卖房屋收取款项——实现非法占有他人购房款项目的。至于付款人中最终房屋归谁、谁受损失，出卖人并不关心；如果对此关心，说明其以房屋买卖的民事纠纷掩饰刑事诈骗犯罪的用心。房屋最终归属、谁受损失，在犯罪构成上也同样并不要求，只是在被害人的确定，犯罪所得处置上必须明确。

1、买卖合同的效力。数个买卖合同中，出卖人收取了款项、买受人取得了登记过户的房屋，在无法定无效的情况下，这一实际履行的买卖合同是有效的。与其他人的买卖合同如果在民事诉讼的程序下，属于有效合同，出卖人需对自己的违约行为向买受人依据合同和法律承担退还购房款、支付违约金和赔偿损失的责任；但这一合同项下的款项作为诈骗犯罪构成对象而发生刑事诉讼时，法院不存在认定合同效力的职能，也就不能存在合同效力的刑事判断问题。如果对此合同从民事上进行理论判断的话，涉嫌或认定构成犯罪的出卖人的行为意思表示肯定是虚假的，否则诈骗不会发生，也不存在刑事诈骗问题；而买受人作出的也是因受被欺诈蒙蔽而形成的不真实的意思表示，不符合法律规定的意思表示真实的有效要件，属于无效合同。

在财产处置上，刑事诉讼并不考虑合同效力问题，有其自身的处置规则。刑法第六十四条明确规定“犯罪分子违法所得的一切财物，应当予以追缴或者责令退赔，对被害人的合法财产，应当及时返还”，据此规则的财产处置结果，只是针对实际损失，而不发生违约金和其他赔偿的承担问题。

2、买卖房屋的归属。根据《物权法》第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”和《物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，法院裁判、仲裁裁决和行政机关有权确认房屋所有权，由于存在多个买受人，而争议房屋的最终只能归属其中一人，此时的房屋归属确认，需要依据民事法律规范，即本文上述“‘一房数卖’的民事纠纷”部分所述规则。

3、诉讼程序的运行。房屋的不动产登记确认是认定权利所有人的法定根据，如果登记错误必须依法定程序进行更正，刑事程序无权直接认定房屋归属于不动产登记之外的其他人，这样就有可能出现民事诉讼和行政诉讼先行的问题，这是刑事诉讼以行政诉讼或民事诉讼的另一案件为结果，刑事诉讼应当中止。如果权属登记明确，刑事诉讼的在房屋归属的事实上是清楚的，没有取得房屋登记的买受人的权利保护依据刑事判决进行，属于同一事实的民事诉讼即可终结，对于同一事实之外的其他争议则另当别论。

4、刑事被害人确定。取得房屋登记的买受人依据有效的房屋买卖合同支付了价款、取得了登记，不存在财产受到损失，不是刑事被害人，那些支付了部分和全部价款的人，其支付的价款被行为人非法占有，属于刑事被害人。

5、购房款项的处置。在房屋归属确定和刑事被害人确定的情况下，遵循刑法和刑事诉讼法的有关规定，对于购房款项的处置依据通常规则进行。

从房屋取得的风险预防上，通常的手段包括：

1、办理预告登记：《物权法》第二十条规定“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。经过预告登记的房屋，没有经过权利人同意，房屋出卖人是不可以为其他买受人办理房屋过户登记的。

2、约定高额违约金：“一房数卖”的出现，有些情形是由于利益的驱动，往往在房价短时间内飙升以后，房屋出卖方能够出卖的高价在承担违约金之后仍有利可图，从而又与其他买受人签订买卖合同。为了防止出卖人“一房数卖”侵害自己的合法权益，在签订房屋买卖合同时，可以在合同中约定高额的违约金，出卖人出于对高额的违约金的承担与再行出卖的利益权衡，能够避免一些出售人再与其他人签订房屋买卖合同的情况出现。

3、尽快办理过户手续：买受人与出卖人签订完房屋买卖合同以后，应当及时办理完成过户手续。如果拖延办理，一旦房价高升，出卖人会产生再售企图，为“一房数卖”情况的出现留下空间。及时办理了办理完房屋过户登记，登记完成产生房屋买卖合同履行完毕的法律效果。

4、先行占有房屋：根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十五条规定，如果多名买受人均未办理房屋所有权变更登记，那么应尽快占有房屋。房屋的占有交付虽然不能使得房屋所有权发生转移，但是占有交付仍然具有公示的效力，在房屋所有权的司法裁判过程中，裁判结果也将明显有利于实际占有该房屋的买受人。但值得注意的是，实际交付之后，房屋风险负担转移，如果不慎发生火灾等事故，由实际占有人承担责任。

在购房款项的权利保护上，发生“一房数卖”纠纷之后，首先要从事实、证据和法律上论证通过民事诉讼取得房屋所有权的可能性，争取依据合同取得房屋产权，完整实现合同权利；不能取得房屋产权的情况下，需要刑事犯罪构成的论证，认为不能构成犯罪的要及时提起民事诉讼，依据合同实现退回购房款项、取得违约金和损失赔偿的权利。对于涉嫌犯罪的需要考察出售人的财产状况和民事责任承担的可行性，如果不能实现合同权利，则需提出刑事控告追究行为人的刑事责任，通过刑事诉讼追缴其他财产，最大限度的取得退赔，并依据刑事裁判申请对于罪犯任何时候可能拥有的财产继续执行。