盈科|解读 五大责任主体验收合格是否可以认定具备交房条件
——从大数据看生效判决怎么说
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更新日期：2019-12-13
来源：盈科律师事务所
摘要：商品房交房条件在商品房买卖合同中具有重要的法律意义，但是在我国现行法律中，对商品房的交付条件并未提出明确的标准，因此，目前在法律理论界和司法实务界尚无统一观点，存在着竣工验收合格即满足交房条件、登记备案即满足交付条件以及综合验收合格即满足交付条件三种主流观点。本文通过对商品房交付的法律渊源、现行法律法规对商品房交付条件的理解及适用、河南省内生效判决的大数据图文分析以及作者认为四个部分，围绕五大责任主体验收合格即竣工验收合格是否可以认定商品房具备交房条件进行探讨，希望有助于减少和解决商品房交付纠纷,探寻规范房地产市场，保护购房者及开发商利益，防范社会风险的应对之策。
关键词：商品房交付条件 五大责任主体验收合格 大数据分析
2019年年初，洛阳某地几位业主将开发商告上法庭，要求开发商承担逾期交房的违约金，业主和开发商围绕着五大责任主体验收合格是否可以认定具备交房条件展开了剧烈交锋。业主认为除五大责任主体验收合格外，还应该满足消防等要求才能认定为符合交房条件，但是开发商认为，五大责任主体验收合格即符合交房条件，一审法院支持了业主方的观点，判决开发商承担逾期交房的违约责任。二审阶段，开发商继续委托盈科郑州建筑房地产团队律师代理，我团队律师从案件事实、证据、法律等方面对该案再次进行了梳理和研讨，坚持认为合同约定了五大责任主体验收合格即满足交房条件，依法上诉，通过大数据的检索结合河南省高院及各地中院的判决进行了分析，并将该分析报告交给法院。最终，二审法院支持了我方律师的观点，依法改判。
以下是我团队对五大责任主体验收合格是否可以认定具备交房条件的大数据分析报告，着重从大数据角度研究分析河南省高院和省内各地市中院的生效判决，旨在寻找司法实践中审判意见的普遍性及差异性，既为更专业地解决争议，也为客户、业内同行提供参考。
一、五大责任主体验收的法律渊源
商品房的法定交付条件，总的来说目前有四种观点：第一种是以建设、勘察、设计、施工和监理五大责任主体验收合格为准；第二种是以取得建设主管部门的竣工验收备案为准；第三种是以竣工综合验收合格为准；第四种是以开发商取得初始登记的权属证明书为准。其中，第一种交付条件即是本文重点探讨的“五大责任主体验收合格”（以下简称“五方验收”）。
“五方验收”的正式法律渊源是2000年国务院颁布的《建设工程质量管理条例》（以下简称“条例”），该条例第16条规定：建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织建设、勘察、设计、施工和监理五方单位进行竣工验收。因此，住房城乡建设部和国家工商总局在2000年联合发布了新版《商品房买卖合同示范文》（GF-2010-0171），合同第八条约定了交付期限（如下图），其第1项，即约定 “依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房验收合格条件或经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。
[2000年示范文本（GF-2000-0171）中约定的交付条件]
很多开发商和购房者在签订合同时，会选择第1项或直接在第五项写明“经建设、勘察、设计、施工和监理单位五方联合验收合格”。然而虽然购房者在签约时认可五方验收合格即满足交房条件的约定，但实际交房中，购房者往往会以房屋存在质量问题或房屋未经建设行政主管部门备案等理由拒绝收房，因此纠纷不断。
开发商和购房者如果在《商品房买卖合同》中选择第1项约定交房条件，签订时此约定从表面来看并无问题，但在合同履行过程中却会出现迥然不同的两种解释。开发商主张的解释是：经验收合格或具备验收合格条件是经建设、勘察、设计、施工和监理五大责任主体验收合格；而买受人的理解却是：经验收合格是指开发商将该工程进行竣工验收备案取得相关手续即竣工验收备案表，这样才能证明该房屋验收合格经官方确认达到交房的前提条件。如果买卖双方选择第2项或第3项的综合验收合格，国务院办公厅分别在2002年和2004年发布的《关于第一批取消和调整行政审批项目的决定》和《关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》中将“房地产开发项目竣工验收”和“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”项目予以取消，由此可见，综合验收就不再是房屋交付使用的法定条件，同时，这也意味着，国家在对商品房竣工验收的管理上已确立了由开发商申请、政府批准并组织验收向开发商自行组织、政府监督的制度性转变，因此，“条件2、3”就属于无效条件。如选择第5项，直接写明双方约定交付条件，只要该交付条件不违反法律法规的强制性规定且符合地方管理规定，法院在审判实践中就应当尊重双方真实的意思表示。
二、现行法律法规对商品房交付条件的理解及适用
在现行法律法规的框架下，正确理解和适用商品房交付应该具备什么样的条件，是解决实践中商品房买卖双方纠纷的重点。
1、法律
《中华人民共和国城市房地产管理法（2009）》第二十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”
《中华人民共和国建筑法（2011）》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”
2、行政法规
《城市房地产开发经营管理条例（2011）》第十七条规定:“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”
《建设工程质量管理条例（2000）》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。第四十九条规定: “建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起１５日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”
3、部门规章
2000年4月7日发布施行的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四条规定：“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。”第五条规定：“建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：（一）工程竣工验收备案表；（二）工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料；（三）法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；（四）工单位签署的工程质量保修书；（五）法规、规章规定必须提供的其他文件。商品住宅还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。”第八条规定：“备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件15日内，责令停止使用，重新组织竣工验收。”
2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》第三十条第一款规定：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。”第四十条规定：“房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。”
对于上述法律法规及规章关于商品房交付使用条件的规定，在法学界、司法实务界的观点并不一致，与实践中开发商和购房者之间的不同观点类似，归纳起来主要有两种：一种是经验收合格或具备验收合格条件是经建设、勘察、设计、施工和监理五大主体验收合格；另一种则是房屋经验收合格后必须在十五日内向当地建设主管部门申请备案，建设部门发现竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当责令停止使用重新组织竣工验收，因此，竣工验收的要求是取得“工程竣工验收备案表”，未经过验收备案并取得竣工验收备案表的则不符合合同约定的“验收合格”交付使用条件，开发商未按约定交房应该承担逾期交房违约金。
三、相关案例大数据分析
1、房屋买卖合同纠纷年份分布
从上方的年份分布可以看到当前条件下房屋买卖合同纠纷案例数量的变化趋势（截止至2019年5月12日检索到的判例）。
本次研究分析只针对“五大责任主体验收合格是否可以认定具备交房条件”，我们剔除了检索到的判决中关于开发商未履行或未全面履行交房义务及通知义务的案例84份、买卖双方明确约定除五方验收合格外其他交付条件的11份、房屋存在质量问题的1份，以下，我们重点分析河南省高级人民法院生效判决5份和各地市中级人民法院的生效判决46份。
2、河南省高院裁判观点分析
河南省高级人民法院5篇判决认为“对于交房条件，双方约定为该商品房经验收合格，案涉商品房于xx年x月x日经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位验收为合格，因此案涉商品房的交房条件于xx年xx月xx日已经具备”，占比100%。
3、各地市中级人民法院判决结果大数据分析
3.1 郑州市中级人民法院判决结果可视化分析
根据郑州市中级人民法院23份判决分析可知，法院支持“五大责任主体验收合格即可认定具备交房条件”的判决有23份，占比100%。
3.2 开封市中级人民法院判决结果可视化分析
根据开封市中级人民法院8份判决分析可知，法院支持“五大责任主体验收合格即可认定具备交房条件”的判决有6份，占比75%；有2份判决本院认为“五方验收仅为工程阶段性验收，xx置业此时尚未申请开封市质监站对房屋进行验收，亦未完成环评及消防等专项验收，故此时尚不能到达房屋经验收合格可以交付的约定标准。”
3.3 许昌市中级人民法院判决结果可视化分析
根据许昌市中级人民法院1份判决分析可知，法院支持“五大责任主体验收合格即可认定具备交房条件”，占比100%。
3.4 洛阳市中级人民法院判决结果可视化分析
根据洛阳市中级人民法院10份判决分析可知，有7份判决法院支持“五大责任主体验收合格即可认定具备交房条件”，占比70%；有3份判决法院认为交房条件除五方验收还需满足其他条件，其中一份判决法院认为“本案中被告xx公司于xx年xx月xx日向原告邮寄《入户通知书》通知原告向其交付房屋，但至今其仅向本院提供了该争议房屋经过五部门验收的意见书，该验收意见书不能证明涉案房屋经验收合格可以交付使用。”但法院并未明确指出在何种条件下，才可证明涉案房屋经验收合格满足交付条件。另两份判决涉诉房屋用途为商业用房，要求特殊，法院认为“顾某购买商铺并与xx管理公司签订《商铺委托经营管理合同》的目的是为将其购买的商铺进行经营收益，但消防验收是商铺进行经营的必经前提程序，因本案涉案房屋至今未通过公安消防机关的消防验收标准，使顾某与xx管理公司签订的《商铺委托经营管理合同》履行不能。原审据此认为xx公司交付给顾某的商铺不具备使用条件，xx公司已构成违约并无不当。”
3.5 安阳市中级人民法院判决结果分析
根据安阳市中级人民法院3份判决分析可知，法院全部支持“五大责任主体验收合格即可认定具备交房条件”占比100%。
3.6 焦作市中级人民法院判决结果分析
根据焦作市中级人民法院1份判决分析可知，法院全部支持“五大责任主体验收合格即可认定具备交房条件”占比100%。
四、大数据分析结果之团队意见
根据对上述大数据结果及法律依据和法律适用的分析，我团队律师认为：“关于五方验收合格即满足交房条件和商品房应取得竣工验收备案证明文件的‘纠葛’源于2000年版的商品房买卖合同示范文本和2014年版的商品房买卖合同示范文本，2014年版的商品房买卖合同示范文本将商品房交付条件约定为‘该商品房已经取得建设工程竣工验收备案证明文件’、‘该商品房已经取得房屋测绘报告’和双方约定的其他条件。正因为这一点，很多地方法院和仲裁机构对于是否必须取得竣工验收备案证明才可以交房的主张，还是五方验收合格即满足交付条件的裁判意见相左。审判实践中，因为各地对于房地产管理的政策和措施存在差异性，我们不可以简单地理解为只有取得竣工验收备案证明，才符合法定交房条件。直到现在，多地的房产管理部门，依然未禁止使用2014年之前的商品房买卖合同示范文本，这就说明其并不强制要求必须取得竣工验收备案证明才能交房。”
[2014年示范文本（GF-2014-0171）中约定的交付条件]
综上，结合案例以及大数据分析情况，我们可以得出结论，关于商品房交付使用条件的理解，如果双方只是约定“在指定期限内交付验收合格的房屋”，那么，只要建设单位在工程竣工后进行了经建设、勘察、设计、施工和监理单位五方联合验收，并形成了竣工验收合格的确认文件，房屋的质量和安全性能够满足，加之其并不违反国家法律强制性规定，同时又符合地方管理规定，该房屋就具备了商品房交付使用的条件，应当视为可以交付使用。当然，如果房屋买卖双方在上述约定基础上另行约定将提交竣工验收备案表及其他条件作为交房标准的，则应该认定双方的此项约定有效，确认双方的意思表示真实，将竣工验收确认文件和竣工验收备案表及其他相关条件作为是否符合交房条件的裁判标准。
参考文献
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作者：王洪武 常燕瑀
