2017年，我代理了一起房屋买卖合同纠纷在上海高院申请再审的案件。

这起案件案情非常复杂，有诸多细节，但案件的起因，是因为其中一位已过世的产权人的份额再次交易所多出来的税的承担问题。

最初案情

买家是一位在上海奋斗多年的85后姑娘小A，2016年她通过当年昙花一现的互联网中介爱屋吉屋看中了一套房，于是中介约上下家到中介处签居间付定金。

在约好的某个晚上，姑娘小A来到了爱屋吉屋中介，房东夫妻两个也带着产证来到了中介。

由于价格双方都很满意，所以买卖双方和中介相谈甚欢，于是当天签好了居间合同付好了定金5万，买卖双方相互加了微信。

因为房东来时匆忙，未带身份证，于是说好回到家以后再拍照发给买家和中介，之后大家各自开心地回去了。

到家以后，姑娘小A给房东发微信：叔叔，记得把你们夫妻二人的身份证正反面拍照发我一下。

于是房东就把自己的身份证拍照发给了小A。

小A说：还有你太太的身份证哦，产证上是你们两个人的名字。

房东叔叔回答：哦，产证上另外一个人那个是我的前妻。我前妻已经过世了，今天和我一起到中介的是我的现妻，我会在网签前办好我前妻的除名手续的。

这个回答让小A突然懵住了。

今晚一起来的是现妻？

产证上的是前妻？

这是什么操作？

为什么中介和房东都没有提前告知？

签好了合同付好了定金，

才告诉这么重要的信息？

小A思绪很乱，不知道接下来要怎么办。

房东说他会尽快去办理产证除名手续，那除名的税费谁承担呢？

小A可是听说，要把已经过世的人的名字从产证上去掉，“遗产税“是很高，小A为此整晚辗转反侧。

第二天一早，她就又分别联系了中介和房东进行反复确认，产证上另一位产权人去名的税费、手续费以及“遗产税”要房东自己承担，她作为买家只承担这次买卖交易的税费。

经过几轮沟通，房东同意承担产证除名的税费和手续费，如果有遗产税房东愿意承担。

小A为此还让房东手写下了承诺。

于是房东去做了产证上前妻名字的去名手续，去名过程中并没有产生什么税费，只有数十元的工本费。

大家不都是说“遗产税”很高吗？

为什么房东除名没有产生什么税费？

也没有产生所谓的高额“遗产税”？

这到底是怎么回事？

小A怀着这个疑惑，多方打听，之后终于搞明白了！

原来这个“遗产税”不是在继承去名的时候产生，而是在继承去名后，将来再次出售的时候，如果该房屋不是房东名下满五唯一（满五年唯一一套）的房子，那么就要缴纳20%的个人所得税！

满五年是从房屋购入时间起算（而非继承更名这一刻开始），唯一要求是出售人名下唯一一套房屋。

所以，满五年容易达到，但唯一其实比较难。

所以，我国目前是没有“遗产税”的！

确切的说这个因为继承而来的份额再次交易所产生的税是叫个人所得税。

而且个人所得税，也不是必然会产生的，如果房子是满五年唯一的就没有。

但房东非常强硬地说：我说过，如果有遗产税，我承担；但没有遗产税，我就不承担了。

好家伙，这个房东给下套了。

于是双方因此产生了后续一系列的纠纷。

该案件历经一审、二审、上海高院再审、指令一中院再审、发回基层法院重审，五个诉讼阶段前后经历三四年的时间。

就是这样一个看起来似乎也不是很大的问题，引发了后续数年的“官司缠身”。

有时候想想，其实这样低级的错误，只要当时在签约时，中介和买家再细致、再谨慎一点，再多问一句，就可以避免的。

我们会认为这样的纠纷应该是极少数的。

但是实践中，此类纠纷却是层出不穷。

去年，我又遇到一个因房屋的部分产权份额系来源于继承而发生纠纷的案件。

父母和女儿一家三口购买的一套房屋，之后父亲过世，于是母亲和女儿做了去名，将产证由父母和女儿3个人名字，变更为母亲和女儿两个人名字，后来房屋出售，在过户完成后下家缴税时，发生了多出来数十万的税费，双方因此产生纠纷。

并且，在我日常工作中，也经常有朋友或中介来咨询：

这种审税审出来的税，

比之前中介给算的税多出来好多，

这多出来的税费有谁承担？

是买家承担吗？

因为房东是到手价，

所有的税费全由买家承担。

是房东承担吗？

因为这是由于房东房屋来源不准确的原因，

多出来的税费？

是中介承担吗？

因为是中介对房屋来源调查不明，

对税费计算不准确？

这三种说法似乎都合理。

我个人认为，因为房屋来源搞错而导致税费出问题的，多数都是由于中介不专业或不够细致导致的。

虽然我在很多场合经常替中介说话，但是在这个问题上，我不得不正视这其中中介的问题。

只要中介把房屋产权信息和房屋来源搞清楚，就不会有这些纠纷出现。

可能中介听后会不服：程律师，不是我不搞清楚，是房东不配合。我多次问房东，房东都说是买来的，谁知道她有部分份额是继承来的？是房东故意隐瞒，不是我中介的问题。

我认为，在核实产权情况和房屋来源上，除非房东可以拿出来房屋来源的书面信息资料，比如买入的买卖合同等，否则中介一定要谨慎地去拉一下房屋的交易历史内档信息。

尤其是对于一些产权本身就比较特殊的，比如按份共有的房屋，比如兄弟姐妹共有以及父母子女共有的房屋，还比如亲戚之间共有的房屋，比如产证显示的时间和出售方表述的买入时间明显不一致的房屋。

这些是必须要进一步调查核实，而非仅看一眼产调或者听一下出售方的口头表述即可。

税费无小事。

在目前交易税费动辄几十万上百万的一线城市，税费直接影响交易双方交易的基础。

也有人会说，程律师你这样对中介要求太高了。其实在房屋来源披露这件事情上，出售方对于房屋来源占有信息优势，出售方的责任更重。

那么我想说，在卖房子这件事情上，我相信极少有房东恶意隐瞒房屋来源，或者故意提供虚假信息。

因为这对他来说没有任何好处，税费早晚要去交。

甚至对于很多贷款买房的客户来说，税费不交，买家拿不到产证；而买家拿不到产证，银行就不放款；从而，房东就拿不到足额房款。

所以我相信，大多数房东不会故意提供虚假信息，因为他们没有这样做的动机。

即使偶尔遇到提供信息错误（对买入价记忆错误，比如买入合同价是做低到了350万元，但出售方告知中介他是花450万元买入），也可能是记忆偏差，导致中介计算税费错误。

还有的是出售方不知道哪些信息是重要的，哪些信息是不重要的，只能是中介问什么他们回答什么，中介不问，他们也不知道要主动告知。

还有的出售方认为我的“遗产税”在继承的时候已经交过了，不知道再次出售交易还要交一笔税。

总结 / 税费争议如何有效避免

中介在了解房屋来源时再仔细一点，让出售方提供来源书面材料，提供不出来的，就去拉交易内档。

中介业务员如果能像重视产调一样，重视房屋的历史交易内档，我相信这类税费纠纷将会越来越少。

在此，不得不提到链家，他们关于税费的承诺和自信：若链家对交易中的税费计算有偏差且偏差超过5%，多出来的税费是由链家来支付。

所以，3%的中介费买的不仅是服务，更是安全和安心。

最后，希望这篇文章可以减少三五起此类税费引发的纠纷。

作者简介：程苗苗 律师