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《民法典实施后，居住权纠纷典型案例解析》

一、案情简介

吴XX与杨XX生前系夫妻关系。吴X莲系吴XX之女，祁X为吴X莲之子。吴XX于2003年去世，杨XX于2020年去世。

北京市XX区XX胡同12号房屋是吴XX向XX区房屋土地管理局承租的公租房，吴XX、杨XX和吴X莲及其子祁X一直共同居住于该房屋。1995年，因XX医院扩大建设用地，XX区XX胡同12号被拆迁，本案诉争房屋安置给吴XX、杨XX和吴X莲及其子祁X四人，所安置房屋的性质仍为公租房。由吴XX与北京市XXX房地产综合开发公司签订了《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》，该协议中记载：正式房口肆人，应安置人肆人。

1998年，吴XX在未告知吴X莲及其子祁X的情况下，与XX区房屋土地管理局签订《XX区房地局优惠出售直管公有住宅楼房协议书》，以32328元的成本价将诉争房屋买断，诉争房屋产权登记在吴XX名下。

吴X莲、祁X户口一直在诉争房屋处。

后吴X莲、祁X与吴XX其他子女就诉争房屋产生纠纷。

二、律师解读

祁X曾以分家析产为由提起诉讼，要求确认其对诉争房屋享有四分之一产权，经一审、二审、再审,均予以驳回。

分家析产案件败诉后，祁X始终认为自己很冤，与其母亲吴X莲找到韩华律师，希望律师能够帮助他们最大程度地维护自己的合法权益。韩律师详细听取当事人陈述的案情后，认为吴X莲可以以继承纠纷来实现自己的权益；而吴X莲和祁X在目前情况下，可以共同争取对诉争房屋的居住使用权。

按照《民法典》的规定，居住权有两种设立方式：合同设立和遗嘱设立。《民法典》第367条第1款规定了当事人应当采用书面形式订立居住权合同以设立居住权，居住权合同属于要式合同，未采用书面形式订立的居住权合同，原则上不发生效力；《民法典》第371条规定，当事人通过遗嘱方式设立居住权的，参照本章有关规定。

在该案审理过程中，被告以吴X莲、祁X诉请的居住权不符合《民法典》规定的设立条件提出抗辩，那么本案原告祁X在一无合同设立、二无遗嘱设立的情况下，是否对诉争房屋享有居住使用权呢？

公租房是中国特殊历史条件下产生的，为了解决家庭成员居住问题而产生的。承租的公房、不仅承租人有权居住，其他家庭成员、共同居住人都有权居住使用。公有房屋承租人所得的房屋拆迁款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其他共同居住人共有。

拆迁方与被拆迁人签订拆迁安置协议并对被拆迁人及被安置人进行安置的目的系为保障被拆迁人和被安置人的居住权益，依据《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》及各方当事人确认，原告吴X莲、祁X系协议书项下的被安置人，对属于被安置房屋之一的涉案房屋享有相应的安置利益，原告吴X莲、祁X在协议书中的安置利益即体现为有权居住使用被安置房屋。

1998年，吴XX未告知原告，偷偷买断诉争房屋的行为，已经侵犯了吴X莲、祁X的合法权益。吴XX只是作为家庭成员的代表与XX区房屋土地管理局签订买卖合同，其一人签约的行为，并不能否定原告对诉争房屋应当享有权益，原告作为安置人口具有被安置资格，并获得相应的拆迁利益。

根据本案拆迁当时的相关规定，安置房屋的确定需要综合考虑被拆迁房屋和安置人口的因素。本案中，从吴XX签订的拆迁协议的内容来看，取得诉争房屋实际也体现了对安置人口因素的考虑。因此，原告吴X莲、祁X作为被安置人口应对安置房屋享有相应权益。吴XX购买诉争房屋时即已存在原告祁X对诉争房屋所享的有相应权益。原告吴X莲、祁X对诉争房屋应享有的权益并不因吴XX取得诉争房屋所有权而发生改变。房屋拆迁安置补偿中的被安置人口对指定的安置房屋享有使用权，该使用权不因房屋性质的变化、所有权人的变更等等因素而发生变化。

另外，在吴XX子女的继承纠纷案件中，法院经一审、二审，确认吴X莲继承诉争房屋的四分之一份额。居住权纠纷案件一审中，被告曾以吴X莲是诉争房屋所有权人之一，其对诉争房屋享有的是所有权为由抗辩，认为一审法院不应支持吴X莲的诉讼请求；之后以此为由提起上诉。韩华律师认为：吴X莲对诉争房屋并非享有百分之百的所有权，只是享有四分之一份额，诉争房屋绝大部分份额是他人的；居住权是整体概括的，不能分割，吴X莲主张其对诉争房屋的居住使用权与四分之一份额的所有权并不相互冲突，亦不违背现行法律规定。一审、二审法院均采纳了韩华律师的观点，认为吴X莲并非占有全部产权，基于被安置人的身份，对涉及他人所有权的房屋向其他所有权人主张有权居住使用，与其原有权利不存在冲突，法院对吴X莲的该项诉讼请求予以支持。

三、审理结果

一审法院经审理，认为虽然在2021年1月1日实施的《民法典》首次以法定权利形式确立了居住权这一权利概念，并明确了居住权的设立方式。但是在《民法典》实施以前，被安置人对于拆迁安置房屋享有的居住使用权利亦受法律保护，因此对被告关于原告诉请的居住权不符合《民法典》规定的设立条件的抗辩，不予采信。最终支持了原告祁X的诉讼请求，确认吴X莲、祁X对诉争房屋享有居住权。

一审判决后，一审被告不服判决，提起上诉。二审法院经审理，认为上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果并无不当，但由于适用法律不当，相应判项表述有误，本院依法予以改判：撤销一审判决；确认吴X莲、祁X对诉争房屋有权居住使用。

四、社会意义

对于2021年1月1日开始实施的《民法典》的物权编来说，在其中引入“居住权”制度无疑是该编最大的亮点，居住权这一新型用益物权被正式确立在中国的《民法典》中，并明确了居住权的设立方式：合同设立和遗嘱设立。但是《民法典》正式实施以前，因承租公房及拆迁安置等原因而产生的涉及共同居住人的居住使用权并不因未采取《民法典》规定的设立方式而丧失。否则，以往大量存在的因分配公房、而后由承租人买断房屋的共同居住人、拆迁安置人口都得被产权人哄出家门，共同居住人的合法权益又该如何维护？

民法典实施以来，随着司法实践的深入，对于居住权的理解及居住权案件审理的思路发生了很大变化，现在的法院普遍认为2021年民法典实施后，因合同或者遗嘱设立的房屋使用权为典型的居住权；而以往基于承租公房、房屋拆迁等情况而产生的共同居住人对房屋的使用权表述为“有权居住使用”。

当然，对于当事人来说，如果能够主张房屋的所有权是最好的选择，可以最大限度地实现其合法权益。但是有些案件，比如涉及公租房、拆迁安置房屋的案件中，相当一部分是无法实现其对房屋所有权的诉求。如本案，当事人因证据材料缺失等原因，分家析产案件败诉后，退而求其次，选择由法院判决其对房屋享有居住使用权也是其实现对房屋合法权益的一种途径。有些案件，当事人通过主张房屋的居住使用权，可以间接实现自己的其他诉求。例如，法院确认当事人有权居住使用后，对于产权人享有的所有权设置了很大限制。如果当事人愿意接受一定经济补偿，则可以与产权人协商，将居住使用权折价，产权人按照约定支付折价款后，放弃居住使用权。